为什么明朝张居正核实土地能够成功呢?
实际上讲，张居正清丈田亩的工作并没有成功，不但清丈田亩工作，就连有名的“一条鞭法”也没有成功一说。
什么是“一条鞭法”，简单来说就是把田税、劳役、附加税通通折银缴纳，不再缴实物税，也不再服劳役。
取消实物税可以节省运输储存成本，也可以减轻纳税人负担。劳役改交税金，也可以降低农忙时节的时间成本。
一条鞭法解决的是效率问题，而不是税收本质的问题，纳税负担并没有减轻，也没有转移，还是普通百姓承担绝大多数赋税。而且，一条鞭法能够实现，一个有利条件是当时日本和墨西哥的银元大量输入到明朝，有足够的银钱支撑改革，等到日本和墨西哥进口银元下降后，以银钱纳税为基础的一条鞭法就难以为继。
张居正虽然通过一条鞭法把税收以银钱的形式收了上来，丰富了国库，但总量还是少的，藩王贵族、官绅地主阶层还是减税免税，甚至隐匿财产漏税。
故而，清丈田亩是唯一一个核定税基的工作，这个工作从张居正改革的末几年才展开。
张居正改革总共就十年，头几年要推行考成法，缔造一个高效率的行政机构，有了高效率的行政机构，才有条件去推行一条鞭法。一条鞭法搞的差不多，才开始搞清丈田亩。
明朝的土地基本上被三类人占有，第一类是朱姓藩王和皇亲国戚，这帮人占着是皇帝亲戚就大肆兼并土地；第二类是官僚士绅，他们在地方有权有地位，便利占据土地，首辅徐阶在松江一次就兼并数十万亩土地；第三类就是地主豪右，他们通过高利贷和地租，强行从百姓手中兼并土地。
而这三类人中，前两类是免税阶层，最后一类需要缴税，所以他们就隐匿土地。
张居正清丈田亩其实对上述三类人都有触动，这是从虎口里夺食，自然引起了极大的抵触。
在张居正活着的时候，凭侍他无可争议的地位，自然无人敢于跟他争锋，因此他能清丈出700多万亩土地，这些土地都应该缴税。
清丈土地工作刚有成效，张居正就因病去世，随之而来的就是万历对张居正的清算，他的所有改革措施全部被废除。
人亡政息，张居正的改革以失败告终，清丈出来的700多万亩田地也不了了之。
万历帝视野狭隘，坐在张居正打下的基础上坐吃山空，终至于亡国，所谓的“明朝实亡于万历”即由此而来。