作者 | 深水财经社 倪大九

楼市成交量暴跌，连最大的房产中介也赚不到钱了。

最近，贝壳公布了2025年三季度业绩。数据显示，今年第三季度，贝壳总交易额（GTV）达7367亿元，贝壳实现收入231亿元，同比增长2.1%；净利润为7.47亿元，同比减少36.1%。

令人费解的是，在房产交易规模萎缩、行业人员流动率高的背景下，贝壳的门店数量和经纪人团队仍在加速扩张，将行业“内卷”推向新高度。

租房收入成“顶梁柱”

先看业绩，三季度的贝壳，首当其冲的是新房业务“失速”。作为曾经的增长引擎，新房业务正成为其增长的最大拖累。

数据显示，第三季度贝壳新房交易的总交易额为1963亿元，同比减少13.7%。相应地新房业务的净收入由2024年同期的77亿元减少14.1%至2025年第三季度的66亿元。

这背后是房地产开发商的普遍困境，导致贝壳“水落船低”。

其次是存量房业务的增收不增利。三季度，贝壳的存量房交易额逆势增长5.8%至5056亿元，本应是最大亮点。但其净收入却反常地减少了3.6%至60亿元。

财报也明确指出，存量房业务的总交易额较净收入增长率高主要由于本公司平台上贝联经纪人进行的存量房业务总交易额贡献占比提高。

此外，房屋租赁业务是贝壳财报中少有的亮点：三季度净收入大涨45.3%为57亿元，贡献利润超1亿元。虽然利润率远低于传统经纪业务，但能增长也不错了。

这也说明现在租房的越来越多，大家都不愿意买房。但是租房客单价低，卖一套房可以收好几万中介费，租一套房也就几千块提成，而且需要付出更多的人力和运营成本。

所以，租房收入的增长抵消不了房产交易量的下滑。

行业收缩，贝壳扩张？

传统认知中，贝壳平台作为房地产的被动承载体，其业绩曲线与市场景气度高度正相关。

然而贝壳的扩张步伐与行业收缩趋势形成鲜明对比。

数据显示，截至2025年9月末，贝壳活跃门店数达5.9万家，同比增长27.3%（三季度末数据），较2024年同期新增约6000家门店 。

贝壳怎么做到的？

众所周知，贝壳的优势在于其掌握着全国核心城市最全的二手房信息，并致力于将各路中小中介收入自己的体系之中。

截至2025年9月末，贝壳活跃门店数达5.9万家，扩张的主要就是加盟店。这种模式下，贝壳可以其向加盟门店收取包括平台费在内的各式费用。

一些单体门店为了寻找房源和客户渠道，就会加盟贝壳，据《南方都市报》的报道，只要加盟按照和贝壳平台的约定，即便没有佣金收入，也要每个月交纳3500元的加盟费；若有佣金收入，贝壳则按佣金收入抽取相应比例的佣金，比例在8-18%不等。

贝壳自己的房源加上单体门店加盟过来的房源都上传到其平台系统，加盟商越多，越能形成壁垒极高的信息垄断和房源垄断。

不仅如此，贝壳还将算盘打到了卖房人头上。

据《凤凰网》报道，业主在贝壳找房上线房源后，贝壳经纪人便推荐业主使用“好房”服务，以获得贝壳与链家两大平台流量倾斜，让房源迅速触达潜在买家。

但同时，房主在成交后不仅需支付原定的佣金，还需额外支付服务费。

上游垄断供应链，下游垄断客户和数据，两头吃，贝壳怎么能不“肥”？

经纪人苦之久矣

除佣金高企外，贝壳的“借薪制”模式也引发市场对平台经济劳动关系的质疑。

该机制以“保障薪”为名，行零底薪之实。经纪人若当月无成交业绩，仅能获得等同于当地最低工资标准的象征性补贴，且需在后续开单佣金中全额返还。

这种薪酬设计实质上将劳动风险完全转嫁给个体从业者，似乎通过财务操作规避《劳动法》中关于最低工资保障的强制性规定。

截至2024年末，贝壳经纪人规模达499937人，同比增长16.9%，但仅有10.86万人被纳入正式雇员体系，享有五险一金等法定福利。这意味着约80%的经纪人处于“非标雇佣”状态，需自行承担社保缴纳义务。

更值得警惕的是，贝壳通过规则设计进一步固化劳动控制。

平台对经纪人离职设置高额转会费，并辅以ACN网络内的房源信息隔离机制，形成事实上的竞业限制。

然而，此举与《劳动法》中竞业协议需配套补偿金的要求相悖，贝壳实则未向经纪人支付任何对价。

而与经纪人现状形成鲜明对比的，则是贝壳高管极高的薪酬水平。

2022-2024年，贝壳联合创始人、董事会主席彭永东年薪分别为4.75亿元、7.13亿元、4.01亿元；贝壳联合创始人兼执行董事单一刚年薪分别为3.55亿元、5.29亿元、2.99亿元。

虽然贝壳也在此前回应官方媒体称，彭永东的年薪非一般年薪，而是根据2022年授予的限制性股票，会计上采用“直线摊销”，导致这几年“股权薪酬”产生了较大数额。

2018年4月，贝壳找房成立，左晖曾在《致股东信》中写道：

“我们存在的意义，是让行业变好。”

他之所以给平台取名“贝壳”，初衷是“希望整个经纪人行业能像大海般纯净”。

可惜如今的贝壳，似乎有点偏离了方向，在规模越来越大的同时，并没有获得广大经纪人的支持和认同。

部分来源 | 新刊财经、杠杆游戏