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房企现金流紧张与市场信心不足仍是核心难题，亟待政策细化落地与存量资产盘活机制。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

当行业的目光聚焦在那些头部房企的业绩和发展时，部分房企依然在现金流的挑战中应战。中梁控股是其中之一。

1月16日，中梁控股总裁何剑接受中国房地产报记者采访时说，2025年，中梁完成了近3万套房屋交付，位列全国交付榜第15位。至此，中梁控股的“保交房”任务已接近尾声。和不少房企一样，在“保交房”工作平稳收官的背后，中梁也面临更深层的挑战——大量未开发地块尚待盘活、资产艰难变现、债务问题有待进一步化解。

何剑表示，即便交付任务完成，我们仍面临漫长的债务化解工作，需要维持一定规模的团队。

对于房地产市场的走势，每一家房企的高层都极其关注、关心。何剑的判断是，当前市场仍处于“底部区间且小幅下行”状态，行业真正恢复元气可能要等到2027年底甚至2028年。他认为，国家对房地产的政策方向正确，现在要破解的是市场信心与企业现金流两大核心难题，这需要更扎实的落地举措，比如具体协调、专项负责、资金保障等。对于中梁及许多房企而言，如何将沉淀的土地和存量房转化为可持续的现金流，是穿越周期、实现“全面化债”的关键。

中国房地产报：如果用一个词来概括，您如何评价2025年楼市？

何剑：如果用一个词概括，我认为是“底部区间”。

2025年，房地产行业整体仍处于底部区间，并呈现小幅下行态势，市场尚未完全企稳。

从行业销售规模看，根据国家统计局1月19日发布的数据，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。

这一水平显著低于我们认为与国内经济体量、人口规模及正常住房消费需求相匹配的合理区间（约9万亿元~10万亿元）。参考成熟国家经验，房地产在GDP中占比通常维持在百分之十几，因此当前市场可理解为一种“超跌”状态，主要原因在于前期规模较大，后期受信心影响，消费收缩，购房观望情绪浓厚。

市场表现上，2025年不仅成交量处于低位，价格体系也呈现松动。一个显著特征是，此前在核心城市表现出抗跌性的新房价格，在2025年同样面临下行压力。当周边二手房价格出现显著调整时，新房定价不得不随之回调，以维持去化速度。这表明价格支撑整体仍在减弱。

从企业端观察，2025年，房企“保交房”进入收官，开始转向“全面化债”阶段。全面化债任重道远，各类企业均面临这一艰巨且漫长的任务，其中民营企业面临的挑战尤为严峻。央企、国企虽凭借持续的融资渠道和新项目滚动开发，保持了相对健康的现金流结构，销售性与融资性现金流双重支撑使其暂无生存之虞，但也普遍面临销售回款放缓、价格承压、项目现金流紧张等问题，发展速度预计将有所放缓。总体而言，现金流健康与否仍是当前阶段决定企业生存状态的核心要素。

中国房地产报：近期中央多次强调稳定市场、构建房地产发展新模式。您如何看待这些政策方向及其影响？

何剑：政策方向是正确的，重新明确房地产的支柱产业地位，认可房地产金融属性特征，房地产行业的平稳关乎百姓财富和经济稳定。我们非常欢迎并期待这些宏观方向能尽快转化为可落地、可执行的具体措施。

当前，行业面临的核心挑战主要在于企业现金流紧张与市场信心有待修复这两个相互关联的难题。要有效破解，可能需要出台更细化、更具操作性的配套机制。例如，在盘活存量资产方面，需要明确具体的资金支持路径和资产处置/收储规程；在稳定市场预期方面，需要建立更清晰的价格指引和风险缓释机制。

如果能进一步强化跨部门协同、明确执行责任、并加快政策落地节奏，将能更有效地阻断市场下行惯性，推动行业早日回归稳定健康的轨道。对我们企业而言，当前最关键的，是将这些正确的政策方向，转化为化解具体项目债务、盘活存量资源的实际助力。

中国房地产报：有观点认为“房地产的底部”已经出现，您如何判断？

何剑：从需求端来说，目前市场整体信心依然不足，导致购房者观望、需求偏弱；从供给端来说，当前房地产目前形成价格下行压力的因素有四个：一是二手房存量太大，竞相出售，价格不断走低；二是非核心地段一手商品房市场互相竞价拉低价格；三是大量“工抵房”为变现而低价抛售；四是不断增加的司法拍卖房，其价格往往低至市场价的五到六折，扰乱了价格体系，持续打击市场信心。市场要实现稳定，这四大因素的冲击需要得到缓和。

中国房地产报：公司过去一年发展如何？面临哪些挑战？

何剑：中梁的“保交房”工作已进入最后阶段。2025年我们交付近3万套，2026年将是收官之年，预计还有不到2万套待交付，之后我们将不再有已售待交付的项目压力。

我们当前最大的挑战在于“后交付时代”的资产盘活与债务化解。由于过去几年现金流紧张，我们很多项目是分期缓慢开发的，导致一批已获取的土地仍有部分地块未开发。这些地块往往是整幅土地的一部分，产权不独立，规划条件可能也已过时，导致其难以评估、难以融资、难以处置。这些土地虽是账面资产，却无法有效转换为现金流来偿还项目层面的各类债务。如果最终走入司法拍卖，价值将严重缩水。

中国房地产报：对于盘活这些存量资产，根据您对情况的了解，需要配套政策做些什么？

何剑：首先，需要政策允许将未开发地块进行产权分割，使其获得独立产权证。其次，应允许根据当前市场情况，重新调整这些地块的规划建设指标，让它们有能力建成符合当下需求的好产品，从而真正重获市场价值。在此基础上，期待能建立有效的收储或合作机制。例如，由地方政府或城投平台按照评估价进行收储，或通过入股方式提供现金流支持，共同开发。这样才能将沉淀资产激活，产生的现金流才能用于化解原有项目债务，打破僵局。对存量商品房，也需要讨论出台相对应的政策，进行打折回购，有利于锚定房地产市场的基本价格体系。最后，建议对房地产企业目前的司法困境，多鼓励支持以和解的方式进行以物抵债，实现多方利益的均衡。

中国房地产报：应对行业调整期，公司在业务模式和人员结构上有什么新的举措？

何剑：即便交付任务完成，我们仍面临漫长的债务化解工作，需要维持一定规模团队。目前集团员工约1400人，这源于我们项目数量多、分布散、后续清算工作量大的特点。

为开源节流，我们也鼓励区域团队依托本地资源承接代建、配套工程等轻资产业务，获取管理费以分担人员成本。我们会一边努力坚守，逐步解决问题，一边等待政策和市场的转机，重新进入新的生态循环。

值班编委：樊永锋

责任编辑：李红梅 温红妹

审读：戴士潮

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