仇保兴建议，老旧小区改造可以省为单位建立自主更新基金，通过奖励与引导大规模自主更新，推动全社会绿色发展落地见效

文｜《财经》记者 黄慧玲

编辑｜杨秀红

“现代城市必须是智慧便捷、文明向善、绿色低碳的。这一代的城市人不仅要生活得好，而且要为下一代保留和创造更好的空间。”在2026《财经》可持续发展论坛上，国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长仇保兴发表主旨演讲，深入阐释了城市老旧小区自主更新与绿色低碳融合发展的实践路径。

仇保兴在演讲中指出，当前中国城镇化正从快速增长期向稳定期转化，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质，老旧小区改造成为城市高质量发展的重要抓手。中共中央、国务院文件明确提出“支持老旧住房自主更新，原拆原建”。这一全新提法背后，是对传统政府包办改造模式弊端的深刻反思。

传统政府包办改造存在四大突出问题：一是财政资金需求巨大且浪费严重，以北京为例，需拆改的2亿-3亿平方米老旧住房若按每平方米1万元财政包干，总耗资达2万-3万亿元，远超地方财政承载能力；二是通过增加容积率、提供额外地块等补偿方式会加剧住房过剩，冲击房地产市场；三是市民被排除在改造过程之外，缺乏对工程质量的有效监督；四是容易滋生工程领域腐败，导致“人民城市人民建”的理念难以落地。

与之形成鲜明对比的是，浙江省兴起的老旧小区自主更新风潮方兴未艾、成效显著。以杭州浙工新村为例，548户居民持续申请7年要求自主更新，最终自筹资金达4.7亿元，平均每户出资80余万元。在合理提高容积率的基础上，为每户增加20平方米面积，住户以市场价的80%出资购买；建安成本约为每平方米3500元，政府依据中央政策补助一半。居民之所以自愿投入资金，关键在于更新带来显著的房产增值。该小区原有房屋因老旧均价仅为2.7万元/平方米，但由于地段优越，改造后新房估值可达4万元/平方米。每平方米建安成本经政府补贴后，居民实际只需承担约1500元，却可带来约1.1万至1.2万元的升值收益，高投入产出比极大调动了居民积极性。此外，通过开展最差与最佳小区评比，进一步激发了市民自主更新的内生动力，且居民全程参与监督，有效保障了工程质量。

仇保兴详细介绍了三类自主更新模式：单幢楼原拆原建，审批流程简便，可配套建设地下室；多幢楼协同改造，允许调整层高与结构，需重新规划分配方案，审批相对复杂；整个小区推平重建，虽然难度最大，但改造效果最为彻底，浙江浙工新村的成功实践为这一模式提供了宝贵经验。

值得关注的是，自主更新过程中，每户适度增容10平方米-20平方米，增容部分费用比照同地段楼面价70%-80%收取，专款全部用于本老旧小区改造配套所需，既满足了居民改善居住条件的需求，又填补了重建资金缺口。同时，引入财产保险机制，防止万一未来十年房价跌穿20%-30%增容部分造成业主损失，形成稳定的投资收益闭环，进一步激发居民参与。

为推动自主更新与绿色低碳深度融合，仇保兴还提出多项激励政策建议，包括：以一星绿色建筑为基准，每提升一级给予100元-200元/平方米的财政补助；推广太阳能屋顶与建筑一体化设计，结合屋顶花园提升能源利用效率与居住舒适度；普及雨水收集和中水回用系统，缓解水资源紧张问题；鼓励立体园林建筑发展，可种花种菜阳台不计入容积率并给予补贴；推行厨余垃圾就地循环利用，通过专用设备将厨余垃圾转化为有机肥料，降低集中处理所致财政压力；推进北方供热计量改造，按用热量计费每年可减排2亿吨二氧化碳，同时产生可观的碳交易收益；发展平急两用设施，在改造中增加“三区两通道”设计，仅需每平方米增加约500元成本，即可在疫情等紧急情况下快速转化为防疫设施。此外，屋顶太阳能、风能与电动车双向充放电的组合模式，还能让车主与物业公司实现双赢。

仇保兴认为，自主更新优势显著：地方财政可节约70%-80%的地方财政资金，将更多资源投入科技创新等领域；居民全程参与质量监控，可自主优选设计方案；通过绿色激励机制，能推动建筑可持续发展；借助小区评比机制，助力城市整体环境提升；实现“一城一策”，满足不同地区的差异化需求。

他建议，应发挥规划设计、建筑节能、可再生能源等领域专家的指导作用，确保自主更新项目贴合ESG（环境、社会和公司治理）理念；以省为单位建立自主更新基金，通过奖励与引导大规模自主更新，推动全社会绿色发展落地见效。