拥有两套以上房子的家庭，今明两年或许是最关键的分水岭。回看过去的十几年，无数人把房子当成稳赚不赔的筹码，疯狂加杠杆囤积房产。

但如今，随着国家定调2026年楼市全面迈入“着力稳定”的存量盘活时代，曾经的创富逻辑已经彻底翻篇。时代的洪流滚滚向前，那些还妄想靠买房暴富的人，正面临着前所未有的资产反噬。

真实的市场正发出

震耳欲聋的警报：不要再盲目囤房，不要死守没有优质配套的老破小，更要立刻停止负债买房。如今比拼的早已不再是谁的红本多，看的是谁能把负债降下来，把手里的现金流稳住。

这不仅是一场财富保卫战，更是对家庭抗风险能力的极限考验。

我们把时间线拉长来看，关于房产大局的探讨从未停止，过往的历史规律正不断印证着如今的现实。聊到这里就不得不提房地产，这也是《刚性泡沫》这本书里很重要的部分，有很多相关数据。

就拿北京的体感来说，2010年左右，东三环的房价才两万到两万五一平，现在好的小区能到十万，差一点的也有七八万，涨幅差不多三到四倍，有些地方涨幅更夸张。前几十年房地产一直高歌猛进，是大家心里最重要的投资品，没有之一。

现在因为监管政策、宏观调控，大家不再觉得房产的投入产出比高了。从打破刚性兑付、刺破泡沫的角度来看，现在是不是已经算阶段性成功了？

之后还要做什么？从贯彻房住不炒和三条红线的政策出发点来讲，初始目的一定程度上已经达到了。

但现在有两个值得担心的问题。

第一个问题，如果只是打破泡沫就结束，去年9月也不会提止跌回稳的政策。房地产对经济的重要程度无可替代，泡沫打破后会带来很多意想不到的问题，现在就在应对这些问题。

第二个问题是信心和预期的影响。这里面有疫情、贸易战的原因，但肯定和房地产有关。

之前大家觉得十万的房子过三年就能涨到二十万，现在完全没有这个预期了，过去三到四年房价也基本没什么涨幅。大家加杠杆冒风险投资、甚至创业的动力和驱动力迅速消散，所以才会有“躺平”的说法。

这种大环境下，躺平其实是个很理性的选择，预期收益率已经很低了，没必要投入那么多精力和时间。这种心态对经济的影响是方方面面的：创业的人少了，大家读商学院的动力也不像原来那么足了，储蓄意愿越来越高。

现在有个概念叫“超额储蓄率”，大家有钱也不花，都存在银行，连股票都不买。过去几年被市场吊打过，风险承受能力变低了。

那难道又要回到靠房地产拉动市场预期和信心的老路上去吗？上周在一个经济的研讨会里面，真的有专家就说，与其有产能过剩，还不如再把房地产泡沫吹大一点。

朱宁听得瞠目结舌，无话可说。之前网上就有一个核心观点，甚至有专家信誓旦旦地主张继续盲目投资，但现实狠狠打脸，目前的真实情况是，房产大局已定，对于拥有两套以上房子的家庭而言，继续囤房只会带来沉重的负担。

针对这种极易翻车的陈旧认知，有必要深挖其深层的政策逻辑。关于泡沫的处理，其实有三个共识。

第一个，如果确认是泡沫，首先要做的就是别让它再吹大，这也是朱宁2016年着急出版《刚性泡沫》的原因，当时席勒教授还催他，说书得快出，别等泡沫吹得更大。

第二个共识，是前美联储主席、诺奖得主伯南克提的：如果知道这是个泡沫，不要主动去戳破它，或者得做好充分准备再去戳。第三个，就算没主动戳，泡沫自己破了，比如2008年的金融危机，一定要救，救得要快，动作要大。

现在其实已经到了第三个阶段。过去三年朱宁提过很多房地产救助的政策，有人叫住房银行，他更愿意叫纾困基金，从保交付、稳定市场预期的角度都该救。

当时很多政府官员都不理解，说朱宁是最早预警房地产泡沫、批评最强烈的学者，十年前就喊泡沫，现在怎么建议救房地产了？原因很简单，房地产对中国经济的影响实在太大，太不可替代了，所以必须救。

现在全国房价平均已经下降了三分之一左右，接下来怎么办？有两个政策方向，之前提的房地产税之类的建议，现在这个时点都不合适。

第一点，非常强烈地呼吁，要对购房者、尤其是断供者给予保护和救助。国内的抵押贷款制度比较严苛，断供之后，购房者对房价的损失仍然有连带责任。

不像美国，2008年金融危机的时候很多人断供，把房子交给银行，风险和损失也一起交给银行，和自己没关系了。现在越来越多过去五年买房的年轻朋友，已经处于负资产状态，哪怕断供、还不上房贷，还要承担房价下跌的损失，还不上贷款甚至会上失信名单。

因为贷款协议里，购房者是对房贷负责，不是对房子负责，房子缩水了，欠的贷款总额还是没跌之前的数字。很多年轻人签合同的时候都不知道这个细则，以为还不上，银行把房收走就两清了，其实不是。

一旦上了失信名单，不能坐高铁、不能坐飞机，正常的工作、创业都会受到很大冲击，对本来就放缓的经济转型来说，不是好事。

其实这几年，关于高额负债与存量房产的争论一直没断过，认清了不能再贷款买房的铁律后，那些死守老破小的家庭，正面临着更为严苛的资产考验。接下来的市场走向，将彻底颠覆普通人对房产投资的全部想象。

房价也是一样，从经济学角度来说，房地产从来都是风险资产，从来没有只涨不跌的道理，只是过去十几年因为政治、经济、社会原因，大家产生了错误的判断和预期。

以前开发商降价卖房业主要维权，最近两三年才慢慢被大家接受，过去大家默认房价就该涨，不该跌，但没有任何金融或者经济理论支持这个结论。

这些年国内在理财产品领域打破刚兑，其实房地产领域打破“房价只涨不跌”的刚兑预期，是体量更大、影响更深远的化解刚性泡沫的过程。很多刚入职场的年轻人觉得不公平，前辈们赶上时代红利炒房赚了钱，现在自己只想买房住都买不起。

这就像打扑克牌，购房者永远不能说这手牌不好就换一手，英文里讲you have to play the cards you are dealt，只能把发到自己手里的牌尽可能打好。

而且凡事都有两面性，看到很多炒房赚了钱的人，过去两三年也有很多炒房惹上官司、甚至破产失信的，世界上从来没有只有收益没有风险的事。

给刚步入社会考虑买房的年轻人两个建议：第一，把第一套房更多看作消费品，而不是投资品，房子是用来住的，如果真的是买来住，房价也有了一定调整，购房者要问自己的是，有没有能力供得起这套房，能不能住到想住的地方。

第二，买房这个消费，既是享受生活，也是帮你做人力资本投资，提升自己的能力，事业发展好了，以后可以住更大更好的房子，主次关系要摆清楚。买房的时候一定要想好自己的承受能力，结合现在的经济环境、自己的职业发展和收入水平做取舍。

经济学本质是关于选择的学科，不可能所有要件都满足，必须问清楚自己什么最重要，这点不止买房，生活里的所有选择都是这样。历史的教训摆在眼前，顺应趋势、坚持3不做，才是守卫家庭资产的明智之举。

说到底，大局已定的大背景下，房地产早已从闭眼赚钱的狂欢，变成了处处暗礁的险滩。对于拥有两套以上房产的家庭，今明两年必须收起贪婪，做到坚决不囤房、果断抛售缺乏核心竞争力的老破小，以及停止通过高额贷款去加码房产。

曾经令人眼红的钢筋水泥，一旦失去了流动性和使用溢价空间，就会沦为不断吞噬家庭现金流的负债机器。在当前的周期里，守住手里的活钱，降低高昂的利息负债率，才是家庭财富真正的安全垫。

认清真实的物理寿命折旧和信贷风险，果断割肉止损，比盲目死扛要有价值得多。