2025年底那份百城库存报告出来后，不少人心里直打鼓。全国新建商品住宅去化周期拉到27.4个月，比合理区间多出一倍。三四线城市尤其明显，挂在那里40多个月都动不了。过去那种半年清盘的日子没了，现在供应明显过剩，市场开始把多余的房子往外挤。

中央经济工作会议开完，政策方向就很清楚了。控增量、去库存、优供给，这三步走得实打实。地方开始收紧新地供应，优先把存量房转成保障房用。说白了，就是不让新房再堆上去，先把旧的消化掉，避免更大麻烦。

三四线城市那些靠过去棚改和高铁新区撑起来的房子，现在最尴尬。规划当时看着热闹，人却没留住多少。配套设施跟不上，日常买菜看病都费劲。买家一对比，直接就跳过这些地方，转头挑核心城市。

远郊那些大盘也开始露馅。深圳龙岗、广州增城这类地方，当年图便宜和规模，现在通勤两小时，学校医院都远。物业维护跟不上，绿化慢慢荒了。密度太大，修起来成本高，谁还愿意接手。

限价那几年赶工期的房子，2025年底集中交付。墙体不平，排水不畅，车位不够，这些毛病一暴露，二手市场挂牌量就爆了。政策现在推“好房子”标准，这些粗糙的直接被比下去，挂着价却没人动。

买房的人现在眼睛亮了。以前闭眼买，现在先看城市人口流向，再看小区物业和户型。位置偏、品质一般的房子，挂牌价往下调也难成交。资金卡在那里，变现能力一天比一天弱。

地方开始行动，把部分库存房收储做保障房。有的转公租，有的搞人才公寓。这样既消化了存量，又给新市民提供了住处。避免房子空着烂掉，也让市场喘口气。

核心城市核心地段的房子，日子好过些。配套齐全，人口还在进，改善需求撑着去化。上海深圳一些优质项目，价格小幅稳住，甚至有点回暖迹象。分化已经摆在眼前。

房地产从过去那种全民炒的金融游戏，慢慢回到住的本质。国家通过这些政策，把泡沫挤得差不多，留下真正匹配需求的。普通家庭选房时，得算清楚接盘人是谁，别再指望随便买就升值。

三四线库存压力大，部分区域通过补贴和置换，成交有点起色。但整体看，流动性还是有限。买家越来越挑，位置不好、配套差的，就只能慢慢耗。

远郊高密度小区维修成本高，改造又难。早期溢价现在没人认，生活便利性差，年轻人直接不考虑。挂在市场上，价格空间不大，流动性收窄是早晚的事。

粗制滥造的那些交付后，问题集中冒头。政策强调品质，这些房子竞争力弱。二手市场一堆，买家宁愿多花点钱挑好的，也不愿接这种麻烦。

未来五年，市场会继续分化。优质的在核心区保住价值，多数普通房子流动性会越来越弱。不是价格崩，而是卖不掉、贷不出、换不了现。

普通人买房，得把眼光放长远。看城市发展潜力，看小区实际居住体验。别光图便宜或广告，错配一套，资金就卡死几年。

政策还在持续发力。收购存量、现房销售试点、好房子标准，这些都在落地。行业从增量时代转到存量优化，节奏慢下来，但更扎实。

三四线人口流出型城市，房子去化最慢。规划新区建好了，人却往大城市跑。配套追不上，买家自然绕道。

远郊盘的通勤和生活成本高，现在大家算得精。早期开发商靠规模赚钱，现在业主承担后果，密度问题修不起，价值就往下走。

限价时代的产品，质量短板一目了然。交付高峰后，二手涌入，正好赶上品质要求提高。市场不讲情面，直接把它们甩到一边。

买家心态变了。以前博接盘，现在挑匹配。户型实用、物业靠谱、地段有前景的，才有流动性。其他就只能等政策消化。

地方卖地谨慎了，土地财政在调整。中央推收购和托管，帮着出清。普通家庭资金别全压在房上，留点灵活性。

核心城市改善需求还在。优质项目去化好，价格有支撑。多数房子则面临考验，变现能力是关键。

五年后，楼市会更理性。居住属性为主，好房子才有竞争力。选错的，流动性弱；选对的，至少能保住流动。

现在很多人还在观望。政策组合拳在打，市场在慢慢适应。房子还是要住，但别再当单纯的投资品。