出品|中访网

审核|李晓燕

在楼市深度调整的持续周期中，"现金为王"已成为房企穿越行业周期的核心共识。作为头部央国企代表，华润置地近期接连挂牌两宗核心商业资产，总底价超20亿元，既展现了其优化资产结构的决心，更凸显了行业头部企业在轻资产转型浪潮中的战略布局。

此次挂牌转让的两宗资产均为华润置地旗下优质商业载体运营主体。其中，华润置地（贵阳）有限公司100%股权以11.08亿元底价出让，其核心资产为贵阳万象汇项目。该公司成立于2014年，注册地即位于贵阳万象汇场内，历经十年运营已形成稳定收益格局。据评估报告显示，采用收益法核算的公司整体评估值达9.7亿元，而挂牌底价较评估值溢价14.2%，足见市场对该商业资产价值的认可。

值得关注的是，标的公司当前存在一定债务及法律风险。截至2025年8月底，该公司涉及银行抵押贷款6亿元，抵押物正是贵阳万象汇项目，同时仍有为业主银行融资提供的近2亿元担保余额未解除，此外还涉及多笔诉讼案件。不过从经营数据来看，企业运营态势向好，2025年前8个月实现营收1.29亿元，净利润达1.17亿元，较2024年全年777.3万元的净利润实现跨越式增长，稳定的盈利能力为资产转让提供了有力支撑。

另一宗挂牌资产为华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权，底价9.7亿元，较8.85亿元的评估值溢价9.6%。该公司成立于2012年，核心资产包括西安西咸万象城及华润国际广场，前者以整体租赁模式运营商业业态，后者则聚焦办公物业出租。财务数据显示，标的公司2025年前9个月实现营收1.98亿元，净利润229.54万元，虽较2024年2909.18万元的净利润出现明显下滑，但截至2025年6月底，公司总资产达14.97亿元，净资产5.06亿元，资产基础依然稳健。债务方面，该公司以西安西咸万象城为抵押物的银行贷款余额约4.66亿元，成为意向受让方需重点考量的因素。

两宗资产转让均设置了相同的核心交易条件：意向受让方需全面承接标的企业已签署的租赁及运营管理协议，继续委托专业机构提供物业资产运营服务。这一要求背后，是华润置地"卖资产不卖经营权"的轻资产战略核心逻辑。近三年来，华润置地通过出售成熟自持的万象系列商业产权，同时锁定长期经营权，构建了"资产变现-资本回流-新项目扩张"的良性循环，既实现了巨额沉淀资本的快速盘活，又保障了商业运营的连续性和规模扩张。

从企业发展数据来看，轻资产转型已成效显著。根据华润置地2025年中期财报，截至6月底，集团在营购物中心达94座，总建面1185万方，权益建面895万方，上半年新增开业项目2座。经营业绩方面，购物中心板块上半年实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，租金收入104亿元，同比增长9.9%，毛利率与经营利润率分别提升至78.4%和65.9%，盈利能力持续增强。在集团整体营收结构中，经营性不动产业务营业额121.1亿元，同比增长5.5%，轻资产管理业务营业额60亿元，同比增长1.1%，核心净利占集团总营收比重高达60.2%，轻资产板块已成为企业盈利的核心支柱。

华润置地的战略转型，恰逢行业政策东风。近期中国证监会明确鼓励商业不动产REITs发行，这一政策既为房企提供了多元化的资金退出渠道，缓解了资金承压难题，也为社会资本开辟了优质投资路径，有望激活商业地产资本市场的新一轮活力。在此背景下，华润置地、中粮大悦城、金茂、万科等头部房企纷纷加速推进商业轻资产化进程，通过资产证券化、产权转让等多种方式优化资本结构，为新项目扩张储备资金。

当前楼市调整期，房企普遍面临资金回笼压力，而商业地产作为重资产领域，沉淀资金规模大、周转周期长，成为房企优化资产负债表的重点领域。华润置地此次集中挂牌两宗核心商业资产，正是在行业政策引导下，主动调整资产结构的典型举措。与中小房企被动处置资产不同，头部央国企凭借优质资产储备和成熟运营能力，在轻资产转型中占据先发优势，既能通过资产转让获得充裕现金流，又能依托专业运营能力持续获取管理收益。

从行业发展趋势来看，商业地产的竞争已从传统的物业开发转向运营能力与资本运作能力的双重比拼。华润置地通过"产权出让+运营绑定"的模式，既实现了资本的高效周转，又保持了商业品牌的持续影响力，为行业树立了轻资产转型的标杆。随着REITs市场的不断完善和政策支持力度的加大，预计将有更多房企加入商业资产证券化行列，行业将逐步从"重资产持有"向"轻资产运营+资本运作"的新模式转型。

对于华润置地而言，此次超20亿元资产挂牌只是其轻资产战略的一个缩影。未来，随着更多成熟商业项目进入资产优化周期，叠加REITs等资本工具的应用，集团有望进一步加快资产周转速度，提升资金使用效率。在行业深度调整的背景下，这种"举重若轻"的战略布局，不仅能帮助企业穿越周期，更将推动商业地产行业朝着更健康、更可持续的方向发展。