观点网私募REITs的步伐在持续加速。

近期，国金资管-鼎晖-有孚网络第一期数据中心持有型不动产ABS申报至上交所，拟发行金额16.18亿元，原始权益人为上海有孚网络股份有限公司，计划管理人为国金证券资产管理有限公司。

据了解，目前国内不动产证券化版图中，持有型不动产ABS被称为私募REITs，市场视其为一个重要的创新和过渡形态，介于传统的“类REITs”和标准的“公募REITs”之间。

中金曾于一份研究报告中认为，持有型不动产ABS是对于公募REITs市场的有效补充，具备覆盖资产范围更广，审批周期更短，且回笼资金用途更为灵活等优势。

有行业人士在接受产城园区评论采访时对持有型ABS市场前景表示看好，认为未来有望发展壮大，成为与公募REITs平行的市场。“未来，发行公募REITs或者持有性ABS将成为两种平行的选择方案。”

有孚网络私募REITs的进展于11月初更新为“已反馈”，意味着该公司有望通过私募REITs途径形成“投资-建设运营-REITs退出-再投资”的良性循环。

解码有孚

产城园区评论获悉，数据中心服务商主要提供服务器物理机房环境的托管业务，从初期的简单数据存储，逐步演变为支持云计算、大数据分析及人工智能应用的核心基础设施。

有孚网络便是一家专业从事IDC业务，以及整合软件、硬件、运维及IDC资源的云计算综合服务提供商。

该公司成立于2001年，业务主要是提供IDC服务及云计算服务。成立以来，有孚网络通过云计算数据中心服务（IDC）、有孚云平台（IaaS）、应用软件服务（SaaS）、人工智能和大数据平台（FDP）为基础，以云计算数据中心（DataCenter）、云计算（CloudComputing）等为主营业务。

在IDC服务方面，有孚拥有近20年云计算数据中心运营管理经验，围绕项目选址、可研编制、设计规划、采购管理、工程建设、运行维护等环节开展全生命链科学化管理。

目前，有孚网络拥有分布于北京、上海、广州、深圳等超一线城市的新型云计算数据中心，总建筑面积超30万平方米，核心资产加速向京津冀、长三角、粤港澳大湾区等国家经济枢纽布局，为大型互联网、人工智能、金融、教育、能源等政企行业提供云计算及数据中心服务。

其中，包括接入电信、联通、移动、铁通、教育网等多家运营商的骨干网络，拥有金融、互联网、制造业等行业成熟完备的解决方案，下游客户涵盖京东、腾讯、拼多多、中国银联、招商银行等知名企业。

云计算服务方面，有孚云是有孚网络基于OpenStack开源套件，结合自有CMP研发的自主可控的专有云平台，符合可信云、三级等保、ISO系列等标准规范要求。

值得关注的是，目前有孚网络正筹备首次公开发行股票并上市。据2024年末媒体报道，有孚（Yovole）计划赴美国上市，集资最多1亿美元（约7.8亿港元）。

知情人士表示，有孚已就美国上市相关事宜委任投行，但计划尚处于初步阶段，规模及时间等细节可能有变。另有消息指，有孚在美国上市将为公司带来更多资金支持，推动持续发展和创新，亦标志着该公司在全球扩张策略中迈出的重要一步。

据了解，有孚曾于2016年11月与申港证券签署上市辅导协议，但2019年12月因战略发展调整选择终止；2020年，该公司再度尝试冲击A股科创板，却仍未能如愿。

2018年起，有孚网络开始进行Pre-IPO轮融资，引入包括玛峰创投、鼎晖投资、硅谷天堂、杭州涌源、中金公司、华泰证券、中汇金集团等知名机构在内作为投资方。

数字地产闭环

数据中心是一种融合“房地产”与“电力”双重属性的特殊业态。“房地产”属性在于重资产、长周期与区位选择是关键，数据中心投资具备典型的重资产特征，涉及土地、土建、机电设备等大额前期投入。“电力”属性则是因为，获得充足、稳定且成本可控的电力是数据中心的核心竞争力。

银河固收于研报中表示，从规模看，我国数据中心市场规模自2020年以来持续增长，2025年将达3180亿元，较2024年增长14.68%，全球占比也稳步提升至46%，较2020年约27%的占比近乎翻倍。

其次，从市场主体看，数据中心运营主体覆盖通信、科技等行业，主要是三大基础电信运营商和第三方数据中心运营商。目前在第三方运营商逐步占据市场份额的同时，基础运营商也将协同“东数西算”推进大规模数据中心和算力运输建设落地。

从地理区位看，数据中心市场主要分布在经济发达地区，一线城市及周边地区的数据中心项目成熟度较高。

既然涉及“房地产”属性，便需要考虑退出的问题，REITs是解决的重要途径之一。

据悉，当前我国多层次REITs市场涵盖Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs。其中Pre-REITs聚焦于资产培育和成长期，此时资产尚处于起步阶段，未来发展充满不确定性；私募REITs底层资产相对成熟，已能够产生期间现金流收益，但尚未达到公募REITs要求；而公募REITs对于底层资产的合规性、资产稳定性以及存续期管理等方面提出了更高的要求，可作为资产的最终退出及管理平台。

数据中心作为“数字商业地产”，具备稳定现金流特性，契合REITs发行要求。对于IDC来说，通过这些途径能够构建IDC成本回收闭环，帮助企业回笼资金用于新节点建设。

有数据显示，对比美国市场，IDC REITs占全球REITs市值比例超3%，国内市场仍有巨大提升空间，预计2030年数据中心REITs化率将从当前不足1%提升至10%以上。

而Pre-REITs基金作为前置融资工具，能够为IDC新项目提供启动资金，尤其支持尚未产生稳定现金流的优质项目（如新建智算中心），缓解企业前期建设压力。比如大家投控与世纪互联合作的Pre-REITs基金，聚焦太仓数据中心扩容（从210MW至300MW），验证了“Pre-REITs+公募REITs”的退出路径可行性。

近年来，持有型不动产ABS即私募REITs也是市场关注的重点。从本质上讲，私募REITs是“机构间资产上市权益产品”，突出“资产信用”和“权益属性”，核心功能与IPO和公募REITs 一致。

该产品主要面向机构投资者发行，遵循市场化、灵活开放的原则。在资产筛选、估值、定价及收益分配等关键环节，充分尊重市场投融双方的协商结果。

比如在底层资产的合规性方面，不同于公募REITs对合规手续齐备的严格要求，私募REITs的底层资产只需满足传统ABS监管合规性，其少量的合规瑕疵允许通过信息披露、原始权益人承诺等方式进行风险缓释。

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