来源：大伟看楼市

国际投行高盛最近发布了一份97页的重磅报告，结论令人心凉：中国房价从2021年高点已经跌了20%，但这还没完，到2027年前还得再跌10%！

也就是说，如果你现在咬牙凑够首付买了套房，三年后房子还没住热乎，账面上可能已经白白蒸发了几十万。

更扎心的是，高盛说这轮下跌才走到40%的路，真正触底要等到2027年底。

人口、库存、债务：压垮房价的三座大山

高盛为啥这么悲观？这份报告可不是拍脑袋想出来的。他们分析了100个主要城市的房价数据，还研究了国外房地产泡沫破裂的案例，最后揪出了三个致命问题。

人口：购房主力减少，接盘侠难寻

在影响房价的诸多因素中，人口因素至关重要。高盛的报告指出，25 - 39 岁作为购房主力人群，到 2027 年预计将减少 4200 万，这一数据相当于该年龄段总人口的 15%。与此同时，中国人口负增长时代提前到来，预计 2027 年人口总量将开始掉头向下。

回顾日本的房地产发展历程，能让我们更深刻地理解人口对房价的影响。在 1947 - 1949 年，日本迎来人口出生高峰期。到了 1968 - 1974 年，这批人步入 19 - 27 岁，陆续进入婚姻年龄，且大多集中在城市，由此形成了对城市住房的强烈刚性需求，这一时期日本房地产价格持续攀升。然而，1975 年后，受两次石油危机冲击，日本经济陷入低增长高通胀的滞胀期，城市生活成本急剧上升，人口逐渐迁出城市，城市地价应声下跌 8%。1992 年，随着日本人口红利拐点的真正到来，房地产巨大泡沫开始破裂。

再看中国的人口结构变化，根据 2010 年全国人口普查数据，2010 年中国购房适龄人口约为 5.47 亿人，2015 年达到 5.68 亿人口峰值，随后从 2018 年开始加速下滑，到 2020 年下降为 5.43 亿人，预计到 2025 年将降至约 5 亿人。从长远来看，潜在购房人口的不断缩减，必然给房地产价格带来下行压力。当购房主力减少，接盘侠难寻，房价自然难以维持高位。

库存：积压严重，去化之路漫长

库存问题是压在房价身上的又一座大山。目前，全国商品房待售面积已堆积至 6.89 亿平方米。按照当前的销售速度，仅消化这些库存就需要两年多时间。更为惊人的是，有研究表明全部库存建成后价值高达 93 万亿，这一数字相当于今年 GDP 的 67%。如此庞大的库存规模，无疑给房地产市场带来了沉重负担。

以鄂尔多斯为例，曾经这座城市因煤炭产业兴起，房地产市场一片繁荣，大量楼盘拔地而起。但随着煤炭经济的波动以及城市人口增长未能达到预期，房地产库存严重积压，许多新建楼盘无人问津，房价也随之大幅下跌，从高峰时期的每平方米上万元降至如今的数千元。鄂尔多斯的案例并非个例，在全国许多城市，尤其是三四线城市，都面临着类似的库存难题。大量的库存使得市场供过于求，开发商为了回笼资金，不得不采取降价促销等手段，这进一步推动了房价下行。

债务：居民杠杆高企，购房能力受限

除了人口和库存问题，居民债务也是影响房价的关键因素。当前，居民债务占 GDP 比重已冲到 63.5%，而北京、上海等一线城市的房价收入比仍在 12 倍以上，远超国际警戒线。这意味着居民为了购买房产，需要背负沉重的债务负担。

在高债务压力下，居民的消费能力和购房意愿受到极大抑制。例如，一个家庭年收入为 20 万，在房价收入比为 12 倍的情况下，购买一套房产需要花费 240 万。即便支付了首付，后续每月的房贷还款也将占据家庭收入的很大比例，这使得家庭在其他方面的消费不得不谨慎。长此以往，居民不仅生活压力增大，对未来收入的预期也会变得悲观，进一步削弱购房的意愿和能力。当市场上大多数潜在购房者都处于这种状态时，房价必然缺乏上涨动力。

政策与市场的博弈：房价走势的不确定性

尽管高盛的报告给出了看似悲观的预测，但中国房地产市场并非完全由市场力量主导，政策在其中发挥着重要作用。从以往几轮楼市上升期的开端来看，减费降税、降低交易门槛等托市举措屡见不鲜。例如，为了刺激房地产市场，一些城市降低了购房首付比例，从原本的 30% 降至 20%，这大大降低了购房者的入市门槛；还有一些城市减免了二手房交易的税费，促进了二手房市场的流通。

此外，中国房地产市场还存在一些特殊因素，如预售制、持续的城镇化进程以及居高不下的储蓄率等。预售制使得开发商能够提前回笼资金，一定程度上缓解了资金压力；持续的城镇化进程意味着仍有大量人口从农村向城市转移，这为房地产市场带来了潜在需求；而高储蓄率则表明居民在一定程度上具备购房的资金储备。这些因素都为房地产市场的稳定提供了支撑，使得房价走势存在一定的不确定性。

高盛对中国房价的预测反映了当前房地产市场面临的严峻挑战，但中国房地产市场的复杂性决定了房价走势并非完全由高盛报告所断言。人口、库存和债务问题确实给房价带来了下行压力，但政策的调控以及市场的内在韧性也不容忽视。购房者在面对如此复杂的市场环境时，应保持理性，综合考虑各种因素后再做出决策。而对于房地产行业而言，如何在困境中寻求转型与发展，也将是未来一段时间面临的重要课题。或许，正如市场的波动一样，房地产市场的未来也充满了变数，我们需拭目以待。