编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌产业科技大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察产业、物流与供应链企业和代表性人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网美好的事物无法久存。荔枝“一日色变、两日香变、三日味变”，岭南距长安五千余里，山水迢迢，《长安的荔枝》剧中便生动再现了唐代荔枝北运长安的艰辛历程。

正值荔枝丰收时节，我们和林木雄有了次交流。这次见面，他带着一个新的身份——湾区智控执行董事，壹智控机器人首席执行官。而大众对他的熟悉度，可能更多来自于他在第一太平戴维斯履职20年的华南区董事长经历。

林木雄不认为自己的改变是一次突然、彻底的转型，只是在人工智能和机器人的浪潮下他有了新“角色”。

正当一些比他年纪还轻的同僚先后退休之际，他仍有创业的信念和勇气，而这不是无根的狂想。因为他要做的“机器人”生意，与熟悉的物业紧密关联，发挥着老本行服务的特质，更根植于30余年的资源累积。

“时代发生了革命性的变化，我可以做些什么？”林木雄常常这样问自己，他一直以来希望自己的职业生涯是与时俱进的，但也知道要善于利用自己的优势：“我这辈子都在做房地产相关的工作，不过现在是用科技来帮助房地产降本增效。”

美好的事物无法久存，但永远有“美好的事物”。林木雄是一名“务实的野心家”，认为做的事情不能一成不变，也不能脱离实际：“没有风险没意义，闯过去才有意思。”

AI+房地产

林木雄曾幸运地抓住了地产的黄金年代。

作为一个土生土长的香港人，他毕业于香港中文大学及英国雷汀大学并取得房地产硕士学位，毕业便赶上香港房地产繁荣旺盛的时期。

1993年，林木雄加入第一太平戴维斯香港工作，一干便是十年。但后来他判断，国内房地产刚刚起步，会比香港有更好的发展，随后选择建立并拓展华南地区公司和业务，是业界公认的华南区创始人。

受益于人口红利、经济增长推动的需求上升以及住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，众所周知中国房地产市场在过去经历了一段高速增长的“黄金时代”。

这样的背景下，林木雄曾带领第一太平华南从广州仅几个人的团队发展成为拥有六个城市公司，八个业务板块，员工超过两千人的组织。

“我们的角色其实是有阶段性的任务，终有一日会完结的。”在这期间，他带领团队赢取了区内多个大型房地产项目的管理、顾问及推广工作。

但他深知：“地产开发不会永远那么好做”，这种感受在疫情之后更加明显。

正如近年来我们所看到的，尽管中国经济仍保持一定增长、城镇化仍继续推进，但人口红利衰减和经济进入新常态带来的影响，使得地产行业面临调整局面。

“疫情前就已经有很多讨论，说地产的黄金期已经过了。”林木雄觉得自己应该有所改变。

2024年，他给自己休了一段长长的假期，思考未来要做些什么，要过一种怎样的生活；7月前往硅谷考察，“我参加了一个讲人工智能的学习团，听完我觉得真的要走（离职）了。”

林木雄于今年4月正式从第一太平离职。同年，于在香港创办湾区智控，建立集团总部；并在深圳前海创建壹智控机器人，作为集团机器人业务的运营中心。

他认为，人工智能会给世界带来翻天覆地的革命。立足于这个观点，林木雄在想自己在房地产行业30年的资源，可以做些什么？也就是AI+房地产，能怎么落地？“一个是降本增效，一个是新质生产力，这两个结合起来会是什么？”

想了很久，他决定做物业场景的服务机器人。

林木雄创办的壹智控机器人，定位为领先的服务机器人综合解决方案创新型企业，为小区、楼宇、物业等埸景提供清洁、配送、巡查人工智能机器人应用和服务，用人工智能实现降本增效。

据他介绍，成立的公司更像是生产商和物业之间的连接机构，有合作的机器人生产商，然后将这些机器人销售/出租给物业，“我的水平有限，做机器人生产和研发的难度太高，而且需要很大的资金投入。”

新公司也是从事“桥梁”服务的角色，这和他的老本行其实有共通之处。

降本增效是目的

正是有着对时代改变的高接受度和参与热情，林木雄感受着天空的宽广、大地的辽阔、以及世界的丰富多彩，人生道路慢慢从单数变成了复数。

再创业，林木雄愿意给自己再多几个十年时间去投入下一份事业。

他认为，人类进步的一个重要因素是追求生产力的提升，降本增效，这是目前人工智能和机器人能够帮助到的。

在林木雄看来，现在大家在使用的扫地机器人也是一种相对成熟的机器人，“机器人不一定是人形，这只是形式上的区别，重要的是它的功能性。”

当然，他也会畅想可能的未来模样：家里早上有机器人叫起床，准备好早餐，当司机送去上班，送小孩上学，回来做饭，出去还可以当保镖，回到家晚上还可以哄宝宝睡觉。

“但技术上，我们距离这个目标还差得好远。”林木雄笑笑说。

他很清楚、也很实际，考虑的是机器人在物业里的应用场景和解决方案，将机器人作为工具达到降本增效的目的。

“比如清洁工、保安、前台等等，这些都是物业里本身存在的需求。”林木雄和我们算起账来：“如果租的话，一个清洁工机器人租金4000块一个月，租一年下来是5万块，大概租两年这个机器人就可以送给你了。”

林木雄告诉我们，现在壹智控机器人的用户主要包括四大群体，分别是管理及运营公司、企业用户、政府和公共机构和业主。

这家公司的愿景，是以“机器人即服务”(Raas)，通过“AI+机器人+资本”模式，推动物业行业智能升级，未来三年目标覆盖大湾区超过500个社区/项目，立志成为智慧城市核心基础设施主要的领先供应商。

帮助客户用机器人降本增效这个思路也体现在公司运营上，林木雄的新公司销售均利用了平台的力量，建立多元化的销售系统。

“平台销售、平台推广、平台服务，这样能够减少不必要的中间费用。“

整场交流中，林木雄始终洋溢着创业的热情，我们提及到现在机器人市场是否面临较大的竞争压力？他告诉我们，竞争确实激烈，但壹智控机器人的定位并不是简单的销售和生产，而是解决方案的提供商，是生产机器人的厂家和用户的连接，也是用户需求和产品研发的连接。

“像我这样纯粹做物业、做服务出身的机器人公司几乎没有，所以这就是我的优势。”

他所说的优势，正是之前30多年在房地产行业的积累。

以下是观点新媒体对湾区智控董事，壹智控机器人首席执行官林木雄先生的采访实录（节选）：

观点新媒体：从房地产跨界到机器人，为什么会有那么大的转变？

林木雄：我学的是房地产，刚刚毕业，就碰上了香港房地产最旺盛的那个年代。到了非典疫情之后，国内房地产行业快速起步，发展得比香港好，我以广州作为基地，建立并拓展华南地区公司和业务。

前几年其实就已经有一些讨论，房地产行业的高峰已经过去了，现在市场在萎缩，最后洗牌结束可能也就几家，未来会是存量时代。我们的角色转变，其实就是顺应历史和行业的大势。

为什么会做人工智能？因为这不单是对物业行业、房地产行业，其实对全世界的生产力都是一个翻天覆地的革命。我就思考，我可以做什么？或者说得直白一点，我在房地产行业30年的积累，转型的话可以做什么？

我觉得要做AI+，现在讲究两个方面，一个是降本提效，一个是新质生产力，这两个结合起来，就是机器人，很多服务可以机器人做。

我本行是做房地产，这辈子都围着房地产行业在做。科技服务房地产可以做到降本增效，所以做机器人不是突然的，要跟着时代走。

观点新媒体：公司的业务不是生产机器人？

林木雄：机器人有很多不同的分赛道，生产和制造机器人是其中一种。

我过去有很多房地产的经验，但生产和制造机器人水平有限，没有基础，重新学制造是很难的。另外，做研发需要大量资金，做一个产品不知道多少个亿，出来的结果也不一定好。

我们后面有很多厂家在生产机器人，他们这方面都很出色，这个不用担心，而且我们会及时给厂家反馈客户需求。

观点新媒体：壹智控机器人是做什么？

林木雄：我们是提供解决方案，为小区、楼宇、物业等场景提供清洁、配送、巡查人工智能机器人应用和服务，达到降本增效的目的。

现在清洁机器人已经比较普遍了，像我们家里的扫地机器人就是，只不过不是人形，但我觉得是否人形只是形式上的区别，重要的是是否具备功能。

我们现在做的就是物业场景的解决方案，针对客户的问题提供解决方案，虽然清洁工每个人的工资不高，但是一幢物业整体花在清洁上的工资占比可能达50%。请不到人，我帮你请机器人帮手。

现在物业费很难提升，像是清洁、保安等等，用机器人替代一部分，可以达到降本增效的目的。甚至可以复杂一点，就是整栋大厦的智能化。

观点新媒体：公司销售模式是怎样的？

林木雄：我们是to B模式，和to c不一样。

我们现在用销售平台服务客户，比如重庆有一个合作伙伴，他有一个项目需求，在平台就可以完成这个环节，中间费用省下来了。

出现问题也很好解决，现在有人工智能，远程就可以解决很多问题。

观点新媒体：公司的盈利模式是怎样的？

林木雄：销售机器人是目前业务发展初期的主要收入来源，占比大概50%；出租也是一个很好的替代方案，大概30%；剩下20%是运营收入，主要有月费及咨询费，包括维修保养、定期检测、订阅、数据资产、工程顾问等。

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