本文作者：Aaron

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晒地5年！江宁重磅综合体地块，改商住了！

就在近期，南京市规划和自然资源局公示将江宁百家湖片区地块NJNBd040-63地块进行规划修改！

该拟修改的地块，紧邻地铁竹山路地铁口，是江宁人苦等 5 年之久的“竹山路综合体项目”！

◎竹山路综合体项目地块

根据公告显示，地块规划调整内容如下：

● 建筑高度调整：此前规划的150米塔楼取消，调整后地块高度限制在 80 米以内。

●商业面积压缩：原规划建设不低于15万方的购物中心，调整后按商住地块总面积6.69万方、容积率2.2、商办占比 30%计算，商办总面积压缩到4.5万方左右，变为社区型商业体量。

●增加住宅用地：小龙湾片区在售住宅项目较少，该地块增加住宅业态后吸引力增大。

●解决换乘问题：目前地铁1号线和5号线竹山路站采用站外换乘方式，规划中轨道交通1号线和5号线换乘大厅将与商业、办公功能一体化设计 。

● 土地性质变更：位于竹山路地铁站的景枫商业综合体土地性质计划由商办改为商住混合用地，总面积约6.69公顷。

晒地5年未有进展

竹山路地铁口商圈梦碎

2020年12月，景枫以11.6亿元底价拿下该地块，但一直未取得进展。2024年2月，景枫竹山路G96地块被认定为闲置土地。按照出让要求，地块内需自持不低于15万方的集中商业购物中心，并建设150米高的地标塔楼。

按照出让要求，景枫还需要在该地块内，建设并自持两个酒店：其中酒店1不低于2.5万方，客房数不低于250个，且需要是国际一线品牌酒店；酒店2也须按高星级标准建设。

在当时，由于江宁景枫KINGMO珠玉在前，大家都对竹山路景枫综合体寄予厚望。

◎竹山路景枫综合体效果图

然而，比较可惜的是，竹山路处于百家湖商圈与江宁同曦商圈之间，直线距离仅有2公里，这种地理位置使其完全处于两大商圈的核心辐射范围之内。

消费者在选择购物、休闲场所时，往往更倾向于前往已经成熟的百家湖或同曦商圈，导致了竹山路本身客流吸引就较差。

譬如竹山路一侧的（原）金鹰GE66在开业没多久，商场就闭店升级，更名为宜悦里G66。可见两大商圈“夹击之下”，竹山路商圈确实显得“压力山大”。

此外，随着大家消费观念逐渐转变，更倾向于在购物过程中获得全方位的体验。

而竹山路商圈在规划和运营过程中，也缺乏特色场景的打造，对比同曦不够接地气，较之景枫，又无法满足年轻客群的一站式需求。

◎同曦商圈图

从商圈到"社区商MALL"

南京商圈愈发差异化

竹山路商圈的困局，本质是区域商业过剩与错位竞争失败的缩影。近年来，我们可以看到，南京商圈已经开始向“差异化”、 "小而美" 转型。

玄武花园城RE

玄武招商花园城Re约14万方，位于在建的地铁6、9号线交汇的红山新城站上盖，以“天文+生态”为主题，以 "骑行友好" 为核心，引入Xspace 亲子乐园、东盛自助料理等首店，主要面对35岁以下客群，预计5月31日开业。

金陵长乐坊

金陵长乐坊5层楼共分为“金陵帝王州演艺空间”、“金陵宫演艺空间”、“魁星阁科举空间”、“屋顶花园文娱空间”四大空间。其打造 “大明文化空间"，未来将引入妆造旅拍、非遗百工坊、国潮零售等。

华贸中心

华贸中心，距离玄武湖不到300米，未来将打造建面约15.8万方商业区，由精品购物中心（A、B区）、特色商业街区（C区）、时尚生活中心（D区）组成，涵盖汽车文化生活中心、新奢潮生活美学购物中心、休闲体验式商业街区、潮流运动生活中心。

NOWS 新座

南京酿造厂变身NOWS新座，引入30家主理人店铺，限量潮玩与独立设计品牌琳琅满目，主打成为亲子欢聚、潮流打卡的 "24 小时活力街区"。

所街公交场站

作为南京首个公交场站TOD项目，该综合体兼具公交车站、市民休闲和办公酒店等多种功能于一体。后续运营中，地上1-3层将作为公交驿站和车辆运营区，4-9层为精品酒店，地下1层可提供数百个机动车与非机动车车位。

南京商圈的 "差异化" 转型趋势，其本质是从"规模制胜"到"价值创造"的转变。未来，那些能精准捕捉消费趋势、深度融入城市肌理的商业体，将不断推进南京商业格局的变更与迭新。