刚结束的中央政治局和中央经济工作会议中提到，要大力实施城中村住房改造和城市更新行动。此前，住建部宣布将“货币化棚改”推广至全国300多个城市，每年至少新增100万套棚户区改造。“拆迁潮”再度来袭，是否会成为又一波造富浪潮呢？

根据现状来看，除了部分核心区域外，通过旧改、棚改拆迁暴富的机会已经越来越少。以村集体集中性棚改项目为例，这些村股份公司面临着开发商爆雷、过渡安置费暂停、拆迁款被拖欠等问题，导致较大亏空。在房地产市场下行阶段，村股份公司持有的商业办公物业反而成为负担，忙于解约处理，不少旧改项目申请延期或计划失效；深圳已有92个棚改项目延期，19个项目失效。无论是央国企还是民营房企，目前对棚改项目的推进都极为谨慎，担心周期长、拆迁复杂、资金占用多、融资困难，加上一二级土地市场倒挂，以及棚改货币化的资金力度有限，因此房企支付高价补偿的可能性不大。综上所述，依靠拆迁暴富的时代似乎已经过去。

看了下规资委的挂地页面，北京7宗地块已上货架。

其中5宗将在未来一个月内完成竞拍，2宗已上预售页面。

特别的是，这7宗地块，全部不设置地价上限，同时未来销售不设指导价！

按照拍卖时间，前面4宗地块详情我们已经跟大家同步过，不再赘述。有变动的亦庄X24，在最初的预申请公告中，起始价34.8亿，设置上限价格40.02亿。

但在转正后，正式挂牌文件中，未提及地价上限相应事项。也就是说，亦庄X24也不限价了！

另外，已经上了预售货架的两宗地块，同样不限价！并且纷纷透露了地铁规划！

下面来跟大家说说。

大兴经济开发区0021、0022地块

地块起始价23.2亿元，预申请截止2025年1月17日。

地块位置在南五环外，大兴区观音寺街道，距南五环直线约1公里，东侧就是规划中的地铁19号线南延新媒体产业基地站。

根据地块规划文件，19号线南延线的新媒体产业基地站位于项目东侧，并且地块应与轨道车站实现连通，应连尽连。

也就是说，未来极有可能从地铁站出来，直接通过地下通道，进入小区地下。

不过，文件也已说明，“该线路目前线位及制式尚不稳定，具体线位及站点布置方案以相关部门最终批复为准。”

就现有配套来看，地块西侧直线2公里左右有4号线高米店南、高米店北站、以及商业绿地缤纷城，直线3.3公里左右有西红门商圈荟聚等商场。

地块西北侧临近2020年交房的限竞房金地悦风华，当年售价5.4万/平米左右。

新地块不设销售指导价。

0021、0022均为住宅用地，地上总建筑规模11.66万平，容积率分别为2.5/2.246，控高60米。预计能出1200多套房源。

石景山首钢设备处0001、0003地块

地块起始价28.01亿元，预申请截止2025年1月20日。

地块位于西五环外，石景山八角街道，紧邻规划中的地铁11号线二期体育场南街站。体育场南街站是11号线二期与1号线支线的换乘站，目前1号线支线已开工建设。

根据地块规划文件，11号线二期体育场南街站B1出入口、无障碍出入口、安全出口、地下通道等附属设施要与0001地块一体化结合设置。也就是说，未来从地铁B1口出站直通0001商业地块建筑内。

从现有配套来看，地块距离1号线古城站、八角游乐园站直线约1.5公里左右。地块南侧800米左右有新盘中海长安源境，今年9月开盘。指导价7.68万/平米，网签均价约6.38万/平米左右。新地块不设指导价。其中0001是商服用地，0003是住宅用地，住宅地上建筑规模约7.58万平，控高60（局部80米），容积率2.7。

总体看下来，北京新地块不设置地价上限，新房普遍不设指导价是大势所趋。这给了开发商更多空间，也是真正践行“让市场回归市场”～

自从上月初北京推出了三年多一来首个“不限价”地块后，北京入市的不限价越来越多了。

根据北京土地市场发布的预申请公告，又有两个未设置地价上限和未来商品住房销售指导价的地块拟入市。

这两个地块分别位于石景山区和大兴区，而且两个项目都紧邻规划中的地铁11号线二期、19号线二期车站，因此也能通过地块位置确切的知晓规划的地铁站位。

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首先看位于城六区的地块，该地块为石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001、0003地块，其中0003地块是住宅地块，0001地块则是商业金融服务业地块。

这个项目位于石景山区八角街道，地处西五环外，长安街南侧，而且邻近未来规划的11号线二期体育场南街站。

在该地块的规划条件中还明确提出要求，11号线体育场南街站B1出入口、无障碍出入口、安全出口、地下通道等附属设施要与0001地块一

体化结合设置。

既然都与地铁站点出入口一体化设计了，从地铁出站直接就能进入建筑内，那么这里自然就是体育场南街站的位置了。

这个地块总用地面积约3.88万平米，总建筑规模约10.32万平米，住宅部分容积率为2.7。

该地块的起始价为28.01亿元，没有设置地价上限，这意味着最终的土拍中将价高者得。

同时，也没有设置未来商品住房的销售指导价。也就是说，最终的销售价格是由开发商根据市场情况来研判，并申报备案后确定。

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另一个地块则位于郊区，为大兴区大兴经济开发区DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地块。

位于大兴区观音寺街道，地处南五环与南六环之间，距南五环约1公里。

这个地块紧邻地铁19号线南延新媒体产业基地站，该地块的规划条件中也明确提出，地块应与地铁车站实现连通，应连尽连。这意味着将来从地铁站出来，直接能通过地下通道，进入小区的地下。

该地块用地面积约4.87万平米，建筑规模约11.66万平米，容积率为2.5和2.2。

这个地块的起始价为23.2亿元，同样没有设置地价上限，也没有设置未来商品住房的销售指导价。

谁都感受到了世界正在发生巨变，洪流之下，趋势就是命运。面对这一系列变化，我们需要保持理性和警惕，理解并适应新的经济格局。

接下来我再谈谈另一个话题，即关于2025年楼市的预测：预计从2025年3月至4月开始，深圳和上海的楼市将率先迎来主升浪，房价进入快速上涨通道。北京由于政策松绑幅度较小，房价涨幅可能不及深圳和上海，但成交量和价格相较于2024年仍会有明显提升。广州、杭州和成都的房价将在2025年的6月至7月开启主升浪，而其他强二线城市最迟在2025年底迎来这一波上涨。本轮房价上涨周期中，能够享受到主升浪的城市将限制在15个以内，大约有10到12座城市的核心板块，到2026年3月的房价有望超越2021年的高峰期。换句话说，在未来两年内，核心城市核心板块的房价翻倍几乎是板上钉钉。

最近两周，楼市整体表现较为平稳，在政策持续刺激下，一线城市热度依然保持，其中深圳打头阵，11月和12月的成交量均不错；北京的市场热度也在逐步升温，准备在年底冲击二手房成交2万套的高峰；上海的表现同样强劲，二手房成交量连续三个月火爆。这一轮购买力主要集中在北上深及成都、杭州等几个城市，三四线城市的富人成为这波购买力的主力。如今在深圳关外的楼盘售楼处，一大半购房者都是来自全国各地的投资客，这对中小城市的楼市造成了更大压力，优质购买力的流失意味着资金和产业的抽离，进而影响后续经济增长。

随着美联储降息，我国12月份的LPR（贷款市场报价利率）保持不变，完全符合市场预期。当前我国LPR已无调整空间，因为前10个月已经调整了三次，1年期LPR从3.45%降至3.10%，下降了35个基点；5年期LPR从4.20%降至3.60%，下降了60个基点，均为历年最大降幅。进一步下调LPR可能会对银行造成过大压力，因此我预计存量房贷利率下调最早也要等到下个月，应该会赶在春节之前，降息幅度在25至50个基点之间。

明年的楼市宽松政策可能会在年中或下半年逐步回收，因此最佳购房时机大约只有半年左右，对于一线城市而言，这一窗口期最多不会超过3个月。春节期间的小阳春可能导致楼市反弹，错过这段时间机会将彻底消失。对于二线城市，最迟2025年年中也会有所反弹，留给购房者的时间窗口大约为6个月。

买房不是赌博，而是遵循规律和价值的选择。站在未来五年的角度，目前一线城市楼市仍然是一个不错的买点。有购房需求的朋友大家要抓紧时间，错过这个周期，你可能只能考虑二线城市了。

未来两年，一线城市和强二线城市的房价预计将出现显著涨幅。2025年3月起，一线城市房价将明显上涨；而从2025年6月开始，强二线城市的房价也将紧随其后，这一波市场热度预计将持续至2026年12月，随后行情逐渐冷却。

从当前的救市措施可以看出，未来两年能够真正回暖的城市屈指可数，并且回暖并非全城性的，而是高度分化：只有少数核心地段和板块的房产有机会补涨，多数区域的价格将在一个稳定区间内震荡。即便在一线城市中，也并非所有城市都在上涨。例如广州，即使全面放开限购政策，尽管成交量有所增加，但价格仍然呈现阴跌态势。强二线城市如成都和杭州，也只有少数板块的价格保持坚挺，大多数区域则面临价格的缓慢下跌。深圳和上海这样的供需矛盾突出的城市，尽管郊区房价也在下滑，但核心区的改善型住房和豪宅的新房及二手房价格依然坚挺。

因此，在选择投资标的时，请记住三个关键词：核心城市、核心地段、改善房。中国城市化进程至少还需20年，这意味着房价仍有上涨空间。然而，随着各大城市在郊区大量建设保障房，刚需房未来的升值和保值能力将大打折扣。目前的最佳策略是将手中的刚需房、郊区房以及三四线城市的房产出售，置换为核心城市核心地段的改善型住房。这样不仅能确保资产的保值增值，还能更好地应对市场的不确定性。

在投资领域，有一句经典的话：“你不会因为你不买而遭受任何实际损失。”这句话同样适用于购房决策。即使抄底的最佳时机来临，也不要轻易出手，因为买错一套房的损失远远超过买对一套房的收益。买错房不仅带来物质上的损失，还会造成精神上的折磨。任何时候，只要价格与价值背离，我们都应保持高度谨慎。

买房的道理其实和打掼蛋相似：都需要耐心等待最佳时机。如果你无法忍受市场的诱惑，急于出手，最终可能留下一堆烂牌，迎接失败的结果。三国中的司马懿就是个很好的例子。他既没有诸葛亮的智慧，也没有曹操的枭雄气概或刘备的仁德，但他长寿且有耐心，最终笑到了最后。买房也是如此，最好的出手时机往往是在经济危机时，当大多数人都在抛盘，核心城市核心区的房价大幅下跌，甚至有人愿意免费赠送房产，只要你承担后续的月供。历史上这样的场景确实出现过两次：2008年和2024年。在这两年中，国家都鼓励大家买房，但真正愿意并且能够从中获利的人却是极少数。

因此，买房的原则可以归纳为四点：第一是时机，第二是城市，第三是板块，第四是产品。只有这四点都正确，赚钱才成为确定性事件。2024年本是最好的买房时机，但如果你选择观望，那么2025年等待你的可能是购房成本上升和高位站岗的风险。

科技进步的同时，文明似乎在某些方面有所退步，但人性始终未变。面对市场波动，保持冷静和理性至关重要。记住，真正的投资智慧在于等待最佳时机，并确保所有条件都符合预期，这样才能在复杂的市场环境中立于不败之地。