“如果从一个客观的理财角度来看，问题的关键并不只是‘贷不贷款’，还有‘买的是什么资产’，以及‘是否有能力承担全款’。”

文 /巴九灵

过去很长一段时间里，“全款买房”是一个遥远的词。

房价高、涨得快，大多数人只能“先上车再说”——存款不够，就多贷一点，月供压力大，就想着以后工资总会涨。

但如今，情况变了。

经历了多年调整，房子的总价已经明显下降。以4月数据为例，全国房价（住宅）中位数为90万元。广州、杭州、厦门单价已回落至3万元/㎡左右，300万以内即可买到一套80㎡的房子；而在三亚、南京、珠海，同样面积的房子，需要约200万。

即便在北京、上海、深圳这三个房价遥遥领先的一线城市，手握一百万的预算，也能够找到面积较小的单人公寓甚至“老破小”。

全款买房，不再触不可及。

与此同时，许多年轻人秉持着“零负债、轻松活”的理念，宁肯一次性掏空积蓄，也不愿意背负长期房贷，更别提咬咬牙上杠杆了。

居民贷款数据侧面反映了这种变化。自2023年起，居民个人房贷已经连续3年下降， 今年4月，居民贷款大幅减少7869亿元，创有数据以来新低。

图源：第一财经

不想背房贷的买房人

“房子小点没关系，就怕压力太大吃不消。”

最近几个月，徐嘉把上海的小户型公寓和“老破小”几乎看了个遍。她给自己的预算卡得很死：120万以内，位置不能太偏，最好还能住得舒服一些。

作为“沪漂”了八年的打工人，徐嘉这些年攒下了一些积蓄，父母也愿意支持一点。考虑到上海房价差不多到底了、工作比较稳定、每个月都要交房租，她在去年底萌生了买房的打算。

把自己的想法发到网上后，有人建议她再等等，有人表示绝对不要买公寓，更多人则和她一样在蹲合适的房子，还有人说，可以稍微提高预算，买个好点的。

但是，徐嘉不想贷款，她表示：“一想到要背三十年贷款，我就焦虑得不行，不敢辞职、怕失业、彻底被房子绑住了。万一哪天我想休息一下，房贷可不会跟着一起休息。”

李航则在最近放弃了买房。在杭州的他，预算只有七十万，在看了两个月的房子后，他发现，如果不考虑临平、下沙等比较偏的位置，能够全款买到的房子，住起来很不舒服。

他算了一笔账，现在每个月房租是3000元，他看上的那套公寓大约100万，如果希望月供也是3000元，需要首付69万，剩下的31万，按3.05%的利率贷款十年——也就是说，他不仅需要一次性把所有积蓄交出去，还得还十年贷款，而这十年间，69万即使按2%的利率计算，也有近14万的收益。

最终，他决定继续租房、攒钱。

长期泡在楼市里的从业者，也感受到了购房者心态的变化。

一位房产中介告诉小巴，过去，很多人买房习惯“够一够”，一步到位；但现在，预算说好多少就是多少，“再喜欢的房子，贵了也不考虑”。

尤其是一些年轻的女性购房者，更倾向于先全款买一套总价低的小房子，既能自住过渡，也能做婚前财产，以后即使不住了，也能每个月收租。

消费者正在看楼盘

他举例道，最近杭州新天地三期公寓在售，57㎡一室一厅的房型，全款大约在110万元，这个公寓新且位置好，小区环境、配套设施都不错，好的时候租金甚至能上5000元，今年大约在4000元，租售比也能达到约1:275。

类似地，西溪美岸一套140万的loft，上下两层面积加起来有130㎡，不仅有三个房间，而且是民电，同花顺等大公司就在附近，租金能达到5200元，租售比能达到1:269。

适度负债遭受质疑

过去三十年里，“贷款买房”是很多人默认的财富逻辑。

只要房价涨得够快，或者存在比房贷利率更高的投资渠道，房贷就是在“用银行的钱赚钱”。

但当房地产市场和投资市场的“风光不再”，很多人猛然发现，房贷的压力和潜在风险越来越大了。

上海楼市意见领袖白小姐指出， 多数人在贷款时，仅计算月供是否适配当前收入，却忽略了房贷的总利息，如果是30年等额本息贷款，总利息可能接近甚至超过贷款本金，长期的资金成本远超预期；智本社社长薛清和则提醒道，虽然如今利率下降了，但如果从实际利率（扣除通胀）的角度来看，实际贷款成本和偿还负担并未下降多少。

然而，全款买房，其实指向了一个年轻人在探讨的话题：是否应该“零负债”或“低负债”？

每个人对生活和工作、资产和负债都有不一样的考量，但如果从一个客观的理财角度来看，问题的关键并不只是“贷不贷款”，还有“买的是什么资产”，以及“是否有能力承担全款”。

市民在银行办理贷款相关业务

财经评论员刘晓博认为， 很多人容易忽视，钱本身是在不断贬值的，如果能够用相对低成本的贷款，买到核心城市的优质资产，那么适度负债未必是坏事。他表示：

“通胀是常态的、必然的，通缩是非常态的、偶然的。我们的CPI是生存指数，不适合用来衡量真实通胀率，如果用‘M2同比增速减去GDP同比增速’来衡量通胀，就会发现货币贬值的长期趋势还是比较明显的。因此如果有能力，还是要在大城市核心区买房，贷款买房要比全款买房划算，这是一般性的规律。”

而在经济学中， 要不要背负债、背多少负债，还和“机会成本”有关。全款买房会导致大量资金被长期占用，而不动产变现周期长、流程复杂，资金使用效率低，如果什么时候出现一个收益更高的理财可选项，届时难以投资，便是潜在损失。再退一步说，全款买房意味着掏空积蓄，一旦出现医疗等突发性支出，钱套在不动产里，很容易让人陷入被动。

说到底，房子“闭眼涨”的时代结束后，大家对于买房的抉择，最终要回归到居住属性上。对于普通人来说，无论是选择租房、贷款买房，还是全款买房，最终都是为了更好的生活。

适合的才是最好的

那么，房租和月供相等，到底该不该买？全款真的比贷款更安全吗？什么样的房子，才算好资产？年轻人的第一套房，应该考虑什么？

带着这些问题，我们采访了五位业内专家，试图从不同角度，为正在纠结的人，提供一些新的参考。

张波

■58安居客研究院院长

购房的需求应基于结婚、子女教育、长期定居等刚性且必需的诉求，例如结婚前，丈母娘要求一定要买房，就属于此类，不要单纯为了持有房产而购房。

至于买房是否全款不是最重要的，重要的是先判断好，买的这个房子是不是“有效资产”。

能带来正向现金流、可出租、能保值，或者自己可住节省租金的，才是有效资产。如果不看地段，随意选择了不通地铁、难出租的小公寓，流通性就会很差，只是为了“有套房” 而盲目买入，最终会变成自用不方便、出租难、转手没人接的无效资产，既占用宝贵现金流，又无法实现增值，反而会成为负担。

售楼处楼盘

个人建议，对年轻人来说，决定要购房可关注三项原则：

◎ 第一，量力而行，以自身支付能力与家庭支持为上限，不高估未来收入增速，少加杠杆，避免因购房透支生活质量与财务安全。如果选择贷款，要充分使用公积金，近些年各地公积金的政策不断出台，不少人不太关注，额度没用满，白白增加了不必要的购房成本；

◎ 第二，拒绝无效置业，不买闲置房产，不在工作地或生活地以外的区域，例如老家中小城市、或者一些旅游城市，盲目购买所谓的低价房，此类房产往往长期空置，且持续产生持有成本，如果现金流为负，则本质是负债而非资产；

◎ 第三，优先考量流通性，首套房通常为过渡型资产，未来置换概率高，需重点关注地段、配套、产品力等影响转手效率的要素，保障未来置换与处置的灵活性。

如暂无刚性需求，宁可优先选择租房，保持生活与财务的灵活性，避免非理性置业带来的长期压力。从平台数据来看，这两年租房需求相对于买房来说是持续走强的。

白小姐

■“白袍翁”公众号联合创始人

■ 上海楼市意见领袖

全款买房适合财务实力雄厚、无大额资金周转需求的人群，比如中老年群体、有充足闲置资金的家庭。决策时需考虑资金流动性，避免全款投入后影响家庭应急资金储备。

贷款买房是当下多数人的选择，通过杠杆实现提前居住，同时保留部分流动资金。决策时需重点评估自身还款能力，结合收入稳定性、家庭支出，合理选择贷款年限和月供金额；关注房贷利率、提前还款规则等隐性成本，避免过高负债挤压生活质量。

对于“房租=月供，那不如买房”的观点，有一定道理，两者的核心差异在于， 房租属于纯粹的消费性支出，而月供相当于对房产这一固定资产的定投，本质上是“消费”与“资产积累”的区别。

最后，关于年轻人的第一套房，我认为长远打算可以适当弱化，因为结婚育儿和长辈养老问题，应该在下一套房深化考虑，不需要给第一套房增加太多限制。

严跃进

■上海易居房地产研究院副院长

现在，买房的紧迫性已不如以往，购房政策也已放开，买房性价比相对较高，有条件的话购置一套问题不大。尤其是在核心区域，如上海，无论是买公寓还是“老破小”，只要觉得性价比合适都可以考虑。

当然，如今房价总体保持稳定，不会大幅拉升，因此，买房不必过于急迫，可以认真挑选。

重要的是， 房子最终要服务于居住需求，从自身居住角度出发，决策才会更加务实，即使未来考虑出售，也要站在后续购房者居住的角度去思考。学区房也是如此，如果纯粹冲着学区去买房，结果学区政策发生变化，就会陷入被动。

当前还存在一个误区，即有人认为可以用“租售比”来简单衡量买房与租房的性价比，但现实中，租售比并未充分考虑出租的隐性成本，比如管理成本、空置风险等，而且租金能否达到预期水平也存在不确定性。因此，购房者需要理性看待租金水平。

刘晓博

■财经评论员

■公众号“刘晓博说财经”

现在是经济调整期，企业、居民都处于资产负债表衰退阶段。大家厌恶负债、希望降低杠杆率的状态，至少会持续10年，未来5年恐怕也将是贷款低增长期。

如果挣钱能力还可以，年轻人先买一套小公寓也不错，现在公寓价格低，租金回报率高于住宅。但如果挣钱能力一般，在小公寓上花了一大笔钱，将来买住宅可能有难度，而公寓卖出难度较大、税费较高。

我认为， 年轻人的第一套房，要学会选城市、选城区、选配套。如果生活在三四五线城市，3年内可以先租房，不急于买；如果你希望房子将来保值或升值，尽量去中心城市的好片区买，学位、地铁、商业配套非常重要。

即便你将来不要孩子、不坐地铁，也要考虑学位和地铁，因为这是房子的保值要素。一般来说，没有地铁的城市房子都没有什么价值，例外的城市非常少（三亚、澳门）。

薛清和

■智本社社长

■首席中心宏观战略研究所副所长

近些年所接触的客户中，更多人选择卖出房产，而有意向买房的客户，更多是置换需求，卖出旧房，买入更宽敞、地段更好的次新房，同时倾向于降低杠杆。

从投资角度来看，大部分房产失去了投资价值，即便大城市的房产也缺乏足够的流动性，而且持有的机会成本比较高。因此，如今投资者应该将投资类房产置换成金融资产，权益类金融资产的流动性、预期收益高于房产，固收类金融资产的稳定性也高于房产。

对于要买房的群体，需要量力而行，可以选择先买小再置换大的方式，但不建议买公寓。公寓属于商业性质，不是纯住宅，没有学位，持有成本高，容易贬值，流动性差。

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG、网络