说到预测房价，国内真正靠谱的没几个人。王石算一个。这位万科的创始人，干了大半辈子房地产，偏偏总是在楼市最火的时候泼冷水。2008年他提出＂拐点论＂，带头降价卖房。2016年他又发出泡沫警示，说房价非理性上涨撑不住。结果每次他说完，市场都给验证了。

2018年那会儿，房价还在蹭蹭涨。王石跑出来说了句＂年轻人买房不如租房＂。这话搁当时，谁信？多少人骂他站着说话不腰疼。可后来几年的走势，打了太多人的脸。那些咬牙上车的人，不少到现在还在替当年的冲动买单。

武汉有个市民叫张斌，2019年初在汉阳墨水湖买了套180平的房子。总价300万，首付掏了100万，贷了200万。买的时候信心满满。六七年过去了，这房子现在市值不到200万。100万首付，一分不剩，全蒸发了。张斌自己也懊悔，早知道就该听王石的。

2025年12月，一线城市新房价格同比跌了1.7%，二手房跌了7%。广州跌4.8%，深圳跌4.4%，北京二手房同比跌了8.5%。冷冰冰的数字背后，是多少家庭的真金白银在缩水。

其实不光王石，好几位地产圈大佬都提前看到了风向。潘石屹1993年看到海南楼市库存太高，果断清盘跑路，后来海南泡沫破了。2018年他又抛了京沪400亿的物业。王健林更猛，2013年就说高速增长撑不了10年，2019年直接把地产业务清了个干净。这些人有个共同点：跑得早，看得远。

王石2017年辞了万科董事长的职务。退休归退休，脑子没闲着。这些年他花了大量时间研究上世纪90年代日本楼市崩盘和2008年美国次贷危机。两段历史翻来覆去地琢磨，琢磨出了一些自己的判断。前不久，他又公开预测了国内楼市的走势。圈内不少人听完，态度出奇一致：他前几回都说准了，这次多半也跑不了。

王石第一个判断：楼市调整还得好几年。国内房价从1998年房改开始涨，涨到2021年，整整23年。中间只有2008年、2011年、2014年稍微喘了口气，大方向一直是往上走。23年攒下来的泡沫，想两三年消化干净，不现实。

眼下的情况也印证了这个判断。多家机构的研判说得很清楚，楼市要想＂止跌回稳＂，得走＂三步＂：先是交易量磨底，然后房价企稳，最后投资跟上。目前我们还在第一步，交易量还在磨。民生银行首席经济学家温彬也提到，房地产市场正在进入L型筑底阶段。啥意思？下来了，短期上不去，得在底部横一阵子。

从2021年起，恒大、融创、碧桂园这些头部房企接连出事，债务违约、项目烂尾，购房者的心凉透了。信心这东西，丢起来容易，找回来太难。光靠政策喊话不够，得拿真金白银的交付和品质去一点一点修复。

王石第二个判断：房地产行业要大洗牌。2021年楼市最疯的时候，不少房企的平均负债率到了80%，有的超过100%，个别的甚至到了200%以上。全靠借钱拿地、快速周转在撑。音乐一停，手里还攥着花的，全倒了。

黄奇帆有个数据说得特别形象：中国有9万多家房企，14亿人，差不多每1万人头上就摊一个房地产公司。全球找不出第二家。美国多少？不超过500家。黄奇帆的预判是，两三年后，国内房企会缩减到2万家以内。7万多家要消失。有的破产，有的被收购，更多的是自己悄悄关门歇业。

活下来的会是什么样的企业？债务健康的，融资渠道畅通的，现金流撑得住的，还有一条——能盖出让人愿意掏钱的好房子。＂三道红线＂出台以后，头部央企负债率降到了50%以下。但不少民营房企依然在悬崖边上走。像信达地产，截至2025年末，有息负债532亿元，资产负债率70.83%。压力不是一般的大。

王石第三个判断：楼市会＂软着陆＂，不会崩盘。这一点上他是乐观的。他的依据来自两个反面教材：日本和美国。上世纪90年代日本央行连续加息，把泡沫硬生生捅破了。2008年美国次贷危机，高杠杆金融衍生品把风险放大了几十倍，最后一发不可收拾。两次崩盘，都是主动或者被动地一刀捅穿。

我们的情况不一样。国内从来没允许过零首付，也没把不良房贷打包成那种高杠杆金融产品。就算有房企破产，也是单个企业的问题，不会像美国那样几十倍杠杆往整个金融系统传导。更关键的是，政策面一直在托底，从来没主动刺破过泡沫。

2026年3月两会的政府工作报告写得明明白白：＂着力稳定房地产市场＂。控增量、去库存、优供给，三件事一起干。上海2月份出了新政，放松限购，优化公积金，首套公积金贷款额度从160万直接提到了240万。各地也在密集出招，降首付、降利率、减税费、收购存量房转保障房，能打的牌基本都在往外甩。

住建部今年还有一个大动作：要求新供地项目原则上实行现房销售。＂买图纸赌明天＂的时代正在过去，＂所见即所得＂成了新规矩。＂十五五＂规划对住宅品质也提了新要求，室内净高下限从2.8米提到了3米以上，楼板隔声标准从75分贝收紧到65分贝。以后盖房子，不是拼谁盖得快，而是拼谁盖得好。

翻翻王石过去这些年的＂成绩单＂：2008年喊拐点，市场调了；2016年说泡沫，调控来了；2018年劝年轻人别急着买房，后来房价开始往下走；2021年说高杠杆走到头了，恒大、融创随后暴雷。这份＂预测记录＂摆在那里，含金量不低。他说这轮调整需要3到5年，有的地方可能更久。

对于我们普通人来说，认清现实比盲目乐观重要。多家机构给出的预测是，2026年大概只有20%的核心城市房价可能企稳甚至微涨，剩下80%的城市要么横盘、要么继续调整。房价普涨的基础已经没有了。刚需买房，该出手就出手，别等。投资炒房，趁早歇了这条心。