以前很多人有个习惯：

只要有钱，先买套房子再说，管它是公寓、远郊盘还是老破小，总觉得“房子就是钱，买到就是赚”。

可这几年，越来越多业主开始尝到另一个滋味：

房子挂牌一两年，问的人寥寥无几；

看着同板块新盘越卖越便宜，自己的价格一路往下调；

有的是急用钱想卖，结果发现“砸在手里，根本卖不掉”。

结合近期业内市场数据，未来3年，有4类房子大概率会越来越难转手，提前了解清楚，可以帮你少踩不少坑。

第一类：商业/办公属性的公寓（商住、40/50年产权）

先说一个很多人“心动过”的产品：

——那种40年或50年产权的公寓，打着“loft”“酒店式公寓”“服务式公寓”的旗号，总价低、首付低、样子还挺时尚。

很多人当时买的时候，想的是：

单价便宜，压力小；

• 好租给年轻人，当“房东”；
• 以后涨价了再卖掉，轻松赚一笔。

现实却是：

1）它本质上是商业或办公用地

土地性质不是住宅，而是商业、办公、综合等，这就带来一连串问题。

2）使用成本高

• 水电大多按商业标准收费，比民用水电贵出一大截；
• 很多公寓不允许通燃气，做饭、取暖都要靠电器，生活成本更高 。

3）不能落户，一般也没有优质学区

• 商业公寓大多不能落户口；
• 孩子上学、教育资源和这类房子基本没关系。

4）二手交易成本非常高

• 首付比例往往比普通住宅高，很多要50%左右；
• 二手转让时税费很重，算下来至少占到房价的10%–20%，买家一算账就觉得自己亏。

5）市场流动性本身就偏弱

多地媒体和中介都提到：

• 二手公寓挂牌时间长、成交周期长，“有价无市”的情况很常见；
• 有客户挂了几年，降价几十万都卖不掉 。

所以，公寓可以理解成一种“收租型资产”，但从“未来好转手”这个角度看，它大概率会被越来越多的买家主动避开。

第二类：配套很弱的远郊大盘（“万亩大盘、未来新城”）

第二类，是很多贪便宜的人最容易踩的坑：

——那种离主城区特别远，开车先上高速、再跑半个小时，广告上写着“万亩生态大盘、未来城市新中心”的超大楼盘。

这类房子刚开盘的时候，一般都有几个卖点：

• 单价便宜，几乎是市区的一半甚至更低；
• 规划图画得很漂亮：未来有高铁站、有大型商业、有产业园区、有文旅项目……
• 售楼处里讲得天花乱坠，让人觉得今天不买，就是错过下一个浦东。

但几年下来，很多人发现：

1）规划很多都没落地

• 说好的大商业、大医院、大商场，很多还停留在PPT上；
• 实际能用的，可能就一两家小超市、几个小饭馆 。

2）通勤成本非常高

• 每天上下班动辄一两个小时，遇到极端天气更崩溃；
• 打车难、打车贵，点个外卖配送费比饭钱还高。

3）人口流入有限，需求本来就弱

• 很多三四线、远郊板块本身就在人口净流出，年轻人流向一二线城市；
• 本地刚需有限，却开发了海量楼盘，导致严重供过于求。

4）体量太大，互相踩踏

• 一个大盘动辄几千上万户，同一板块二手房挂牌量巨大；
• 一旦行情不好，业主们想套现，只能互相降价，“卷”到谁都不好卖。

不是所有郊区的房子都不行，关键看：

• 有没有产业、就业；
• 有没有轨道交通、快速路；
• 有没有实实在在的人口流入。

如果只是“便宜+规划PPT”，配套很多年都跟不上，那这类房子在未来3年，很有可能越来越难转手。

第三类：物业长期“摆烂”的高层住宅

第三类，是很多人买房时容易忽略，但住进去以后会越来越难受的：

——物业长期“摆烂”的高层住宅。

刚交房的时候，可能外立面还挺新、小区绿化也不错，

但过了几年，问题就出来了：

• 电梯三天两头坏，有时两部电梯只剩一部能用；
• 楼道灯长期没人修，晚上黑乎乎；
• 绿化带杂草半人高，垃圾清运不及时；
• 门禁形同虚设，外来人员和车辆随意进出 。

这种小区，很容易进入“恶性循环”：

• 物业服务不好，业主就不愿交物业费；
• 物业收不到钱，就更不愿意投入人力和资金；
• 小区环境越来越差，房价开始明显低于周边；
• 有钱、有条件的业主先卖了走人，剩下的业主更不想交物业。

高层住宅有一个特点：

——对电梯、消防、公共区域的维护要求特别高。

一旦物业“摆烂”，外墙脱落、消防通道堵塞、公共设施损坏等问题，就会越积越多。

买家一看：

“这小区看着就乱，物业也不行，以后日子肯定不好过。”

结果直接把这类房子划掉 。

再加上，银行对这类小区的评估价也会偏低，贷款更紧，中介带看也不积极。

同一片区里：

• 物业好、环境好的高层，价格依然坚挺；
• 物业摆烂的高层，只能越来越便宜，最后变成“只能自己住，很难卖得掉”的资产。

第四类：有明显硬伤且难以改变的房产

最后一类，是那种“看着便宜，但你一看就明白为什么便宜”的房子——有硬伤，而且基本没法改变。

常见的硬伤包括：

• 户型奇葩：手枪户型、长条“隧道户型”、暗卫暗厨、采光极差；
• 噪音污染：紧邻高速、铁路、高架、变电站、垃圾站；
• 楼层问题：顶层漏水、防水难做，低层采光差、视野被挡；
• 其他不利因素：紧邻高压线、污水处理厂、大型垃圾场等。

这些毛病，很多是“胎里带”的：

• 户型动不了承重墙，再怎么装修也改善有限；
• 噪音源不会搬走，除非你自己搬；
• 顶层漏水和潮湿问题，修了又犯；
• 选址上的硬伤，属于“地段的先天不足”。

现在的购房者，尤其是90后、00后，越来越在意居住体验：

• 宁可面积小一点，也要户型合理、采光好；
• 宁可多花一点钱，也要避开噪音、污染严重的地方；
• 对“硬伤房”容忍度越来越低 。

再加上，各地保障房、人才房的供应在增加，选择越来越多：

• 有价格更便宜、又没有明显硬伤的房子可以选择，
• 谁还会刻意花钱去买一套“问题房”？

硬伤房，当下可能便宜，但未来3年想转手只会越来越难。

为什么要特别强调“未来3年”？三个大趋势

你可能会有个疑问：

——这些情况不是早就存在了吗？为什么要说“未来3年”？

主要有三个大趋势在叠加：

1）楼市整体逻辑变了

以前是“增量扩张”，房子买到就是赚；

现在是“存量优化”，大家更看重房子本身品质、好不好住、以后好不好卖。

2）人口和城市化进入新阶段

出生率下降、老龄化加速，刚需总量趋于稳定甚至回落；

三四线城市、远郊区域人口净流出，住房需求自然减少。

3）金融端更谨慎了

银行对房龄老、物业差、产权有问题的房子，贷款条件更严、额度更紧；

买家资金门槛提高，接盘能力自然变弱。

总结：

说实话，未来3年，不是所有房子都会“难卖”，但一定是：

——好房子更好卖，

——差房子更难卖。

今天说的这4类房子：

很可能就是未来楼市里最典型的“难转手”代表。

别等挂牌两年都卖不出去，才明白什么叫“砸在手里”。

现在就把“以后好不好卖”当成选房的硬标准，比多赚一点首付、少省一点税费，重要得多。