2024年伊始，中国房地产市场便步入了“量价齐跌”的下行通道。根据十一月份的最新统计数据，全国百城二手房的平均成交价格已跌至每平方米14278元，相较去年同期下滑了7.29%。而在新建商品房领域，今年1月至11月，全国累计销售面积为86118万平方米，同比锐减14.3%，其中住宅销售面积更是下跌了16.0%。销售额方面，新建商品房总销售额为85125亿元，同比下降19.2%，住宅销售额也同步下滑20.0%。

为了力挽狂澜，扭转当前房地产市场的低迷态势，一系列旨在提振市场的利好政策密集出台，其核心目标是鼓励那些刚需和改善型购房者大胆入市，进而重振房地产业的昔日荣光。这些政策“组合拳”主要从三个方向发力：

首先，限购政策大幅松绑。除上海、深圳等一线城市的特定核心区域外，全国绝大多数二三线城市均已取消或大幅放宽了购房限制。

其次，银行大幅降低了房贷门槛。贷款利率一路下行，最低已降至3.2%，同时，首付款比例也从先前的30%下调至15%，极大地减轻了购房者的资金压力。

再者，政府积极降低购房交易成本。通过减免契税、增值税等措施，切实降低了房产交易的税费负担。

眼下，一方面是房地产市场呈现出“量价齐跌”的调整态势，另一方面则是政府密集出台的各项救市利好政策。在这样的背景下，网络上关于“今明两年卖掉房子是‘精明’还是‘糊涂’”的讨论甚嚣尘上，社会各界对此也持有截然不同的看法。

然而，对于这一问题，地产界泰斗王石早已给出了自己的答案。他曾直言不讳地指出，高房价不可能永远维持在高位，房地产行业的转型已是势在必行。王石的观点显然认为，房价不可能长期脱离当地居民的实际购买力，未来必然会逐步回归到一个更为理性的价格区间。

回顾过往，早在2018年，万科集团就提出了“活下去、活得好、活得久”的战略口号。自那时起，万科便开启了聚焦降负债、审慎扩张、夯实现金流的稳健发展之路。我们深以为然，王石对于未来房地产市场的洞察，是极具前瞻性的。因此，我认为，在今明两年选择出售房产，无疑是“精明”之举，绝非“糊涂”之策。

一、民众已难以支撑过高的房价

经历了疫情的冲击，各行各业普遍面临裁员降薪的困境，许多家庭的收入水平不升反降，甚至面临失业的风险。而在此之前，本就有限的家庭储蓄，也在过去三年的疫情期间消耗了不少。如此一来，普通民众已然无力继续支撑过高的房价。因此，未来几年房价下跌，逐步回归其居住属性，已是大概率事件。

与此同时，在疫情的洗礼之后，大众对未来收入增长的预期已从过去的乐观转变为谨慎。人们在购房决策时变得更加理性，会充分考量家庭经济状况、居住需求等实际因素。像过去那种冲动型购房的情况已越来越少见。

二、房地产市场早已供过于求

当前，国内存量房的空置率居高不下。通常而言，二三线城市的住房空置率已高达25%至30%，即便是一线城市，空置率也达到了20%至25%。若再算上每年上千万套新建商品房即将入市的体量，国内房产市场的供应已然严重过剩。

更何况，随着我国步入老龄化社会，城镇化进程也已接近尾声，加之结婚率和生育率的持续走低，未来刚性需求和改善性购房的需求将逐渐减少。试想，在“供大于求”的市场环境下，各地房价大幅下跌的趋势恐难逆转。

三、保障性住房对商品房市场的冲击

过去，在推动商品房市场化进程中，我们未能有效为城市低收入群体筑牢居住的“底线”。而近些年，各地正加速推进保障性住房的建设。未来，共有产权房、廉租房、公租房等各类保障性住房将源源不断地进入市场，以满足低收入人群的基本居住需求。这无疑将进一步挤压商品房的市场空间，并对商品房价格产生深远影响。