最近福州又发布了一场土拍预告，11月7日举行，这意味着，9月一场、10月一场，11月两场。

只不过按目前的进展来看，12月大概率还要有一场。

伴随着这个趋势，福州发布的三季报网签情况，对比了前几年，当然2023年以及之前的都看不到了，不过群主有记录。

关于市场，在这种遇冷的背景下，去库存周期最受关注。

下面就简单的聊聊土拍供应数据和去化数据的对应关系，看看后续的市场。

土拍情况

福州目前发布了9场土拍，已经举行了7场，合计成交面积759亩，吸金165亿，数量34幅，其中纯商15幅。

随后的两场，供应合计面积648亩，金额82亿，数量23幅，其中纯商8幅。

简单对比可以发现后面两场土拍的地块金额偏低，从地块明细来看，仅一幅河南旧改纯商、老仓山纯商、闽北纯商，剩下的地块都相对一般，此外的商务用地，体量占比较大。

这时候再去对比这几年的土拍数据：

按照后续两场全部被兜底成功，今年土拍吸金247亿，面积1407亩。

对比前几年的数据，很明显还是不够，此前3年土拍遇冷后，年金额保持在350亿上下。

今年缺口还有100亿，不出意外预计12月还要来一场，琯尾街大概率会在年底上架，补掉这100亿的缺口。

从这几年的数据来看，2020年是福州土拍供应巅峰，一年吸金728亿，面积4478亩，对比后面几年全是腰斩。

对于楼市最大的关注还是纯商的供应情况。

2020年福州供应了213万方，只不过容积率1.7。

后来福州虽然供应下滑，兜底成为主流，但是旧改大面积升容成为趋势。

此外在住宅用地方面，纯商的占比越来越高。

这样的背景下，前几年每年供应纯商计容面积140万方左右，2024年达到巅峰的231万方。

对比今年的供应全部兜底106万方，接近腰斩，只不过大概率最后一场供应后，也会达到140万方左右。

去化情况

平常市场聊去化，都是用库存情况/去化速率，得出去库存周期。

这种方式问题在于，未考虑供应端的情况，对于楼市除了这种计算库存外，还有一个模式观察，即生产者消费者模式。

楼市库存如同管道，一旦消费多于生产，那库存即便大也会被消耗完，反过来，库存就会持续加大。

上面的土拍情况，已经知道了福州的生产者，每年纯商计容面积140万方，去年231万方。

来到消费端，看看数据：

首先是官方发布的季度数据：

2025年前三季度，五区新房住宅成交13474套、面积131.9万方

2024年前三季度，五区新房住宅成交13525套、面积127.2万方

2024年四季度（单季度），五区新房住宅成交6485套、面积67.29万方

分析：从官方的数据来看，可以发现今年前三季度持平去年，去年第四季度的数据异常突出，全年占比32%，比平均25%多了7%，相当于前三季度单季度的1.5倍。

如果在对比此前的官方前三季度数据：

很明显这两年的官方数据，也是跌的严重，接近腰斩。

当然官方数据有个最大问题，安商房也计算在内，特别是前几年安商房集中网签过多，比如2021年，所以这个数据的偏差较大。

下面贴个人统计的商品房网签汇总（个人统计，数据存在偏差，整体可控）

分析：这几年商品房的销售数据，每年都在下滑，2022年全年170万方，跌到了2024年的106万方。

当然2021年预计数据更猛，当时楼市小回暖。

这里面主要聊聊2024年的四季度以及今年。

2024年福州楼市已经进入低迷期，只不过在四季度楼市迎来小幅反弹，从月均550套，一下子反弹到月均1048套，翻倍的行情。

所以在四季度占比也可以发现，其他年份都是25%的均值，到了2024年，占比高达38%，一个季度卖了40万方，3000多套。

也正是2024年四季度的反弹，稍微弥补了一整年的去化数据。

时间来到今年，前三季度的数据，略高于去年，不过仅仅是略高，接近持平，还是远低于前2年。

这时候压力就来到四季度，是否能做到去年那样的翻倍反弹？

10月已经即将结束，拉个网签数据看看：

商品房网签621套，其中恒大滨江左岸，供应91套拿下销冠（很明显这个数据可以剔除）。

实际也就500套出头，按这个趋势，大概率持平上个月，不足600套。

从环比来说，这个数据也就中规中矩，但是从同比来说，这数据就不够看了。

四季度的第一个月，数据已经说明没了去年的反弹。

剩下2个月如果还没有变化，那2025年的去化数据，大概率会不足100万方，创下新低。

供需分析

有了上面的去化和供应数据后，再看看这个生产消费模式，最终会如何？

2025年的全年，先使用前三季度平均值计算，土地供应先按目前的情况计算。

从剩余面积就能看出，2022-2023年，福州的供需是相对均衡的。

时间来到2024年，大量供应纯商，奈何去化数据持续走低，这就导致管道里面多了接近1年的供应面积。

至于今年，如果年底再来一场，那最终剩余面积大概率会达到50万方。

如果后续的年份，福州依旧保持这几年土地供应不变的目标，持续加码旧改，那目前的去化速度，会造就的已经不是平常理解的去化周期偏长。

会变成这个周期的上涨趋势持续加大。

届时消费端，单靠购房者消费不过来，管道堆积严重，怎么办？

生产端停一停，土拍供应下滑，吸金减少？

数据过期，比如个别土地太久没开发，被回购。

增加消费者，安排拆迁户、公务员强行进场？

综上，供应的数据每年都按照既定目标完成，雷打不动，外围没人要就安排国企兜底，暂缓开发，市中心没有地，加速旧改供应，提高容积率造钢铁森林，最终完成目标。

奈何供应的目标，可以靠自己人完成，但是到了消费端，逐渐走低的去化，购房者看着各个区域井喷的供应地块。

比如金山、二内晋等，十几幅纯商要上市，但凡是个理性购房者，大概率都会观望。

消费端的目标，没办法按既定目标完成，本就去库存周期偏大，还在持续加大供需差。

这个问题，如果不改变，目前是2年，那未来的几年要怎么办？