什么将重塑中国房地产未来？10月12日，上海财经大学举办了一场聚焦“宏观视角下的房地产市场再定位”研讨会，与会专家从家庭资产负债表、城市发展逻辑到空间资源配置，全方位解析房地产市场的深层变革。会上发布《2025年三季度宏观经济专题报告》，专家观点与报告释放信号：房地产已告别“高杠杆、高周转”，正迈向以民生保障、空间优化和高质量发展为核心的新阶段。

会议现场

发展模式转型：“民生基石”与“创新载体”的双重定位

房地产市场的问题是宏观经济的体现。上海财经大学经济学院教授、中国宏观经济研究中心研究院宁磊代表团队发布的《2025年三季度宏观经济专题报告》聚焦房地产市场，以家庭资产负债表为出发点，探讨了从2021年以来房地产市场的演变与政策评估。报告指出，自2021年以来，房地产市场演变的核心动因在于家庭资产负债表的被动调整。

报告分析称，从时间线来看，收入不确定性的上升成为市场下行的初始触发点。在此背景下，家庭预防性储蓄动机增强，叠加住房资产流动性差的特点，促使家庭资产负债表调整，导致房价下跌、消费下滑、债务减少和储蓄上升。随着“房价永远涨”的预期被打破，住房作为安全资产的属性减弱，进一步加剧了需求不足与财富效应缩水的恶性循环。报告建议，政策应警惕陷入“促消费—稳房价—降债务”的不可能三角，应从房地产市场外部着手，优化整体宏观经济环境，提升家庭收入稳定性，方能重建信心、畅通经济循环。

在此背景下，专家一致认为传统“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式已不可持续。上海财经大学副校长靳玉英教授指出，随着城镇化率突破67%，房地产正从“经济支柱”转向“民生基石”与“创新载体”的双重定位。2025年中央城市工作会议提出的“构建房地产发展新模式”，正是通过高品质住房建设、城中村改造和保障性住房供给，缓解新市民、青年群体住房困难，并推动房地产成为产业升级的空间载体。

盛松成教授也强调，我国已进入住房总量过剩阶段——人均住房面积接近美国的三分之二，而人均GDP仅为美国的六分之一，表明新建住宅与城镇人口增长长期失衡。他指出，当前主要任务是防止市场大幅下滑，实现软着陆。同时明确表示，我国房地产市场不具备房价持续猛跌与引发经济全面衰退的双重特征，预计2025年市场降幅将进一步收窄，2026年后有望回稳。

结构性出路：供需匹配、空间优化与存量盘活

尽管整体进入调整期，专家认为房地产仍有发展空间，并呈现显著结构性分化。上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长、中国城市治理研究院研究员陆铭指出，人口流入的都市圈需求旺盛，流出地区则面临收缩。大城市内部“职住分离”突出，商服用地过剩而住宅用地不足，中心城区容积率管制过严，推高房价与通勤成本。为此，应“精准施策”，遵循“需求牵引供给，供给创造需求”逻辑。对人口流入地区，推动建设用地指标随人流动，将低效工业和商服用地转为住宅用地，放松容积率限制，在轨交站点周边集中供地，打造职住平衡的“十五分钟生活圈”；对人口流出地区，则推行“集中式收缩”，盘活闲置土地。

构建房地产发展新模式需系统推进。盛松成提出四大路径：完善保障住房体系、建设安全绿色智慧的“好房子”、依托城市更新盘活存量、鼓励人口返乡创业释放潜力。陆铭则呼吁发展规范化租房市场，推动“租购同权”，并将保障范围延伸至普通劳动者。靳玉英强调，短期应扩大融资支持化解房企债务风险，中长期则需政策性金融工具支持新型城镇化与城市更新，为行业平稳转型注入新动力。