观点指数 拿地规模季节性回落，房企投资节奏分化报告期内前50房企单月新增土地建筑面积183.62万平方米，环比上升62.5%。房企拿地策略依然延续“核心城市聚焦、风险控制优先”的基调，头部央国企等凭借资金和资源优势主导优质核心地块的竞争，而混合制、民企等则更加注重风险控制，投资更加谨慎，下半年将放缓拿地节奏。

二三线城市供应规模回升，鼓励市场化方式盘活存量闲置土地报告期内一二三线城市供应住宅用地577宗，供应土地规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%，同比下降21.18%；供应土地起始楼面价3709元每平方米，环比下降5.64%。三线城市则呈现“量升价涨”的特征，供应宗数与建筑面积环比分别增长19.30%和25.98%，楼面价更实现10.54%的同比增幅，显示低能级城市正通过提升土地质量对冲市场下行压力。8月地方债发行规模达9776亿元，较6、7月略有下降，自然资源部发文鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地，进一步提高土地的节约、集约利用水平。

土地市场分化加剧，定向回购地块受青睐报告期内，一二三线城市成交住宅用地332宗，成交土地规划建筑面积1883.39万平方米，环比下降11.38%，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，环比下降27.80%，同比下降39.67%；成交楼面均价4457.53元每平方米，环比下降18.53%，同比下降0.37%；平均溢价率4.76%。当前，政策红利推动市场逐步止跌回稳，但同质化楼盘仍存销售阻力，定向回购机制通过稳定收益保障成为房企竞相追逐的焦点。未来，土地市场将依赖“精准供地+政策创新”双轮驱动，在动态调整供应结构中实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，推动行业高质量发展。

上海土拍市场火热，产业类民企试水入局据观点指数不完全统计，2025年8月18日-2025年9月15日期间，6个重点城市一共有104宗地块处于挂牌进行中，起始价274.88亿元，面积349.80万平方米。本次统计期出让面积环比上升69.23%。成交方面：6个重点城市一共有86宗地成交，成交价228.83亿元，成交的土地面积213.37万平方米，分别环比下降43.96%、38.55%。上述城市地块成交数量和成交价格环比呈现季节性规模回落的特点，部分产业类民企也入局参与拿地。

顶层设计进一步完善，居民自主改造成新趋势2025年7月以来，全国与地方城市更新政策加速协同，形成完整链条。国家明确支持老旧住房自主更新、原拆原建及老旧小区改造。地方差异化推进：广州聚焦片区改造，上海优先安全隐患区，宁波创新工业用地政策。资金持续加码，全国改造项目864个、投资6419.44亿元。“四代宅”、“工业上楼”、“非遗文旅融合”等创新模式涌现，推动城市更新从单一改造向产业升级、文化保护、社区共建等多维目标延伸。未来，随着“十五五”规划落地，城市更新将更注重安全韧性、治理效能与民生需求的平衡，形成政府引导、市场运作、居民参与的可持续更新生态。

拿地规模季节性回落，房企投资节奏分化

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比下降54.03%。

值得注意的是，前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19%。

数据来源：观点指数整理

其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为309.37万平方米、275.64万平方米、267.19万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-8月土地投资力度最大的企业为华润置地、中海地产、绿城中国、保利发展控股、招商蛇口，权益拓储金额分别为584.5亿元、550.1亿元、502.4亿元、478.7亿元、404.6亿元。

从新增货值来看，1-8月土地新增货值最多的企业为保利发展控股、中海地产、招商蛇口、中国金茂、华润置地，新增货值分别为894.5亿元、810.9亿元、806.9亿元、665.9亿元、586.6亿元。

8月，华润置地在上海、深圳及广州收购了3幅地块，权益拿地建筑面积38.39万平方米，权益拿地金额为260亿元。招商蛇口在上海、深圳、西安拿下4宗地块，权益拿地建筑面积为43.71万平方米，权益拿地金额为128.75亿元。保利发展在三亚拿下2宗地块，权益拿地建面为16.24万平方米，权益拿地金额为11.34亿元。绿城中国在深圳、金华拿下两宗地块，权益拿地建筑面积为10.06万平方米，权益拿地金额为18亿元。

观点指数观察到，房企拿地策略依然延续“核心城市聚焦、风险控制优先”的基调，头部的央国企例如华润、保利等，凭借资金和资源优势通过联合拿地继续主导上海、深圳等优质核心地块的竞争。

8月29日，龙湖集团控股有限公司召开2025中期业绩发布会。会上，龙湖集团表示，我们将继续严守投资的刻度和纪律，在保证财务安全的前提下择机获取一些新的土地。8月25日，绿城中国也在业绩会上表示下半年土地市场整体热度不如上半年，但优质地块仍维持较高的热度，具备稀缺性和发展潜力的优质地块仍值得重点关注和争取，下半年绿城拿地节奏会放缓。

不完全统计业绩会上的表述来看，绿城中国、龙湖集团等混合制企业、民企在土地投拓策略上更加注重风险控制，投资谨慎。

8月15日，深圳出让宝安区新安街道A002-0108宗地，起始价64.09亿元，最终由深圳市招顺置业有限公司（招商旗下公司）、深圳市润昆房地产有限公司（华润旗下公司）联合体以86.4亿元竞得，综合楼面单价约5.95万元每平方米，溢价率34.81%，也是今年以来深圳拍出的最高总价地块。这次合作拿下宝安南街坊地块，是招商与华润在深圳的第二次合作。

8月29日，保利发展继2024年在海南两次拿地之后，再次在三亚中央商务区月川单元补仓。三亚中央商务区月川单元南片YC1-04-02A/B和YC1-04-02C地块成功出让，保利发展以超23.4亿元的综合总价竞得该城镇住宅用地。该地块占地约106亩，总占地面积为70434.60平方米，将用于建设市场化商品住房。

地块容积率介于2.1至2.4之间，最大可规划计容建筑面积约为162424.07平方米，挂牌成交总价为113366万元，折合土地起始楼面价约6980元每平方米。值得注意的是，竞得者保利发展需无偿配建海南国际文化交流中心部分及其他工程，总投资额达12.12亿元。加上配建投资，综合成交总价达到23.46亿元，综合楼面价约为1.44万元每平方米。

二三线城市供应规模回升，鼓励市场化方式盘活存量闲置土地

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地577宗，供应土地规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%，同比下降21.18%；供应土地起始楼面价3709元每平方米，环比下降5.64%。

数据来源：Wind、观点指数整理

报告期内，二线城市供应住宅用地165宗，环比上升85.39%，同比下降6.25%；供应土地规划建筑面积1265.04万平方米，环比上升105.24%，同比上升6.96%；供应土地起始楼面价4300元每平方米，环比下降5.14%，同比下降29.19%。

三线城市供应住宅用地408宗，环比上升19.30%，同比下降34.51%；供应土地规划建筑面积2471.63万平方米，环比上升25.98%，同比下降30.39%；供应起始楼面价3240元每平方米，环比上升4.58%，同比上升10.54%。

观点指数认为，8月宅地环比供应呈现分化态势，一线城市更加关注供应地块的质量，二、三线城市供应加推。

从城市能级分化来看，一线城市供应量呈收缩态势，宗数、面积环比同比降幅均超60%；二线城市供应规模“量增价跌”，宗数环比增长85%、面积翻倍，但价格同比下降29%；三线城市供应“量稳价升”，宗数环比增长19%、面积增长26%，价格同比上升10.5%。

这种分化背后是城市能级差异化供地带来的，即一线城市因土地资源高度稀缺且市场敏感度强，采取“控量提质”策略，通过严选核心区位、配套成熟地块实现“以质补量”，既避免低价竞争冲击市场预期，又保障土地出让收益稳定性；二线城市面临去库存压力与经济增长双重目标，通过扩大供应规模对冲价格下行的风险，同时维持一定价格竞争力吸引房企拿地；三线城市在价格同比回升的背景下，需平衡“稳价格”与“防积压”的双重诉求，适度加推土地既支撑地方基建与民生投入，又避免过度供应导致库存反扑。

未来，一线城市将延续“少而精”的路线，聚焦核心板块优质地块，通过精准供地维持市场热度与财政平衡；二三线城市则将构建“动态调整”机制，依据库存去化周期、房企拿地意愿等指标，灵活调整供应节奏，在保障房地产投资规模的同时，通过“弹性供应”的模式防范局部过热或过冷风险，最终形成“一线稳预期、二三线活市场”的梯度化供地格局，推动土地资源高效配置与城市可持续发展良性循环。

从城市来看，期内二线城市中重庆、苏州等地供应的土地在40宗以上，其中出让底价最高的地块位于西安市高新区的天谷六路以北,云水三路以西地块，规划建筑面积为19.22万平方米，为住宅用地，容积率1.2-2.3，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。起始总价为20.15亿元，起始楼面价10481.74元每平方米。

此外，武汉等地盘活的存量用地也供应上市。9月1日，武汉市自然资源和城乡建设局公布首批盘活存量用地计划，此次计划涉及8宗地块的国有建设用地使用权拍卖。

区域分布为东西湖区2宗、洪山区1宗、硚口区2宗、武昌区1宗、青山区（化工区）2宗；土地用途涵盖住宅用地4宗、商服用地2宗（含加油加气站）、商务金融用地1宗及公园绿地配套用地3宗。

总土地面积约14.28万平方米，总起始价约23.38亿元，其中面积最大的为硚口区085号地块（3.16万平方米），起始价最高同样为该地块（11.03亿元），单价最高为武昌区086号商服地块（1.35万每平方米）；均采用网上拍卖方式，出让年限以40-70年为主，竞买保证金占总起始价的比例约15%-20%，地块多由各区土地储备中心作为原使用人，属储备地性质。

从区域开发重点来看，东西湖区以住宅用地为主，反映了外围组团住宅需求释放，硚口区085号混合用地体现老城区更新与生态宜居结合，青山区聚焦交通节点配套完善服务区功能；土地用途结构上，住宅用地占比50%，延续稳地价稳预期逻辑，商服及配套用地中武昌区086号复合公交枢纽凸显TOD开发理念，青山区加油加气站双地块则形成综合能源补给网络。

观点指数认为：部分二线城市在储备土地盘活路径上，通过“收储-规划-出让”的流程，实现存量国有建设用地再配置，提高利用效率，推动城市空间结构优化，为政府提供可支配财力，支持城市建设，整体通过精准配置不同用途土地平衡居住、商业、交通及生态需求，保障民生住房供给的同时，推动产城融合与基础设施升级。

三线城市中，潍坊市、遵义市等地供应的土地数量普遍在60宗以上。其中出让底价最高的两幅地块均位于江苏省南通市崇川区，两宗地块为相邻地块，位于南滨江板块核心位置，紧邻长江及港池，其中R25020地块位于德兴路西、海港引河北，占地面积7.90万平方米，容积率为1.01-1.55，起拍总价13.89亿元，起拍楼面价约1.2万元每平方米；而R25021地块位于揽江路东、海港引河北，占地面积7.85万平方米，容积1.01-1.54， 起拍总价13.75亿元，起拍楼面价约1.20万元每平方米。

总体来看，8月单月土地供应规划建筑面积为14077.12万平方米，环比上升7.69%，同比下降19.33%，整体的供应规模有所回升。

运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，可减少市场存量土地规模、改善土地供求关系。8月地方债发行规模达9776亿元，虽较6、7月略有下降，但仍维持高强度发行。其中，新增专项债发行4866亿元，占比近半。2025年1-8月，全国已公示1270个专项债收储项目，专项债用于土地储备的规模为3240.39亿元。其中，8月份新增247个项目，涉及资金600.90亿元。

3月、5月、7月、8月，四川已分四次发行土地储备专项债券186.66亿元，涉及项目131个。其中，发行收回收购存量闲置土地项目122个、面积12009.90亩，资金额度174.87亿元，占比93.68%。据了解，今年3月四川成为继北京、广东之后全国第三个土地储备专项债券正式落地的省份。

长沙市自然资源和规划局发布了2025年第三批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目公示，拟收回雨花区2宗地块，合计金额为3.92亿元。据公开信息，今年以来，湖南省成功发行三批土地储备专项债券，合计发行金额238.54亿元。

此外，9月11日，国务院发布关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复。批复显示，同意自即日起2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。

同日，自然资源部表示，将指导要素市场化配置综合改革试点地区结合本地区的实际工作，积极探索、稳步推进，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地，进一步提高土地节约、集约利用水平。

土地市场分化加剧，定向回购地块受青睐

报告期内，一二三线城市成交住宅用地332宗，成交土地规划建筑面积1883.39万平方米，环比下降11.38%，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，环比下降27.80%，同比下降39.67%；成交楼面均价4457.53元每平方米，环比下降18.53%，同比下降0.37%；平均溢价率4.76%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为533.62万平方米，环比下降18.61%，同比下降23.16%；成交总价282.96亿元，环比下降42.83%，同比上升31.92%；成交楼面价5302.74元每平方米，环比下降29.76%，同比下降11.41%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1320.51万平方米，环比下降6.73%，同比下降39.75%；成交总价为429.82亿元，环比下降1.72%，同比下降35.34%；成交楼面价3254.96元每平方米，环比下降5.37%，同比下降7.32%。

2025年8月18日，宁波市江北区成功出让编号为甬储出2025-022号的低密度宅地，宁波城宏置业有限公司以19.33亿元底价竞得该地块，成交楼板价9574元每平方米，出让总面积88362平方米，其中二类普通商品住房用地85865平方米、零售商业用地2497平方米，容积率1.5至2.28，建筑高度不超过80米。

追溯该地块的历史，其原为江北区JB15-06-17、20地块，2022年7月6日由宁波城投置业有限公司以30.30亿元底价竞得，后于2025年6月以18.17亿元完成收储，收储价约为原成交价的6折；7月18日重新挂牌上市，此次成交价较收储价增加约1.1亿元，且出让条件优化——零售商业用地占比大幅缩减，由原9197.24平方米减少至2497平方米，减少了6700.24平方米，降低了开发难度。

同月30日，南京市江宁区谷里G59地块开拍，该地块位于谷里新市镇，规划为R2二类居住用地，容积率2.1，建筑高度≤60米，起拍总价5.56亿元，起拍楼面价仅3906元每平方米，自2019年4月德信经76轮竞拍以4.2亿元总价拿下谷里G11（即德信烟岚云庄）后，该片区时隔6年多暂无住宅用地出让，此次竞拍引发激烈争夺，最终经过170轮竞价，江苏成章置业以8.02亿元总价竞得，溢价率达44.24%。

需要注意的是，谷里G59地块出让条件具有特殊性——根据《房屋定购协议》，该地块内全部地上计容房屋将由谷里街道指定单位以12100元每平方米的包干单价定向回购。这种“定向回购”模式为房企构筑了稳定的收益保障通道。

当前，在系列政策红利持续释放的推动下，房地产市场正逐步实现止跌回稳，但部分区域仍存在科技含量不足、同质化严重的楼盘产品，这类项目在销售环节面临较大阻力。因此，房企出于风险控制考量，对政府定向回购模式表现出浓厚的兴趣，甚至愿意通过溢价方式获取此类地块。预计在未来一段时期内，具备定向回购机制的地块仍将持续成为房企竞相追逐的焦点。

据观点指数观察，当前土地市场呈现“一线核心区热、二三线分化”的梯度格局。一线城市通过“控量提质”维持高端市场热度，二线城市需平衡“去库存”与“稳投资”，三线城市则依赖价格优势与政策工具吸引资金。定向回购地块受房企青睐，本质是政策红利下“风险对冲”需求的激增，预计此类模式将在部分库存压力较大的区域推广。未来，土地市场将更依赖“精准供地+政策创新”双轮驱动，在保障财政收入的同时，通过动态调整供应结构实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，最终推动房地产行业向高质量发展转型。

2025年1-7月份，土地购置费总量在增长，但增速放缓，7月土地购置费累计值为21140.85亿元，环比上升14.57%，同比下降8.9%。

数据来源：Wind、观点指数整理

2025年1-7月份，土地购置费累计增长基本处于负值区间，且在年初出现较大幅度的波动。观点指数认为，整体来看，上半年土地市场热度较低，土地成交规模的增长跟不上前期的水平，企业拿地谨慎，市场对土地的需求动力不足。

上海土拍市场火热，产业类民企试水入局

据观点指数不完全统计，2025年8月18日-2025年9月15日期间，6个重点城市一共有104宗地块处于挂牌进行中，起始价274.88亿元，面积349.80万平方米。本次统计期出让面积环比上升69.23%。

从区域分布来看，期内，北京挂牌出让的4宗土地基本位于非中心城区，朝阳区1宗、门头沟区1宗，大兴区两宗，四宗地总规划建筑面积15.21万平方米，起拍总价合计45.80亿元。除大兴区两宗地属于商业用地外，其他2宗均为涉宅用地。此外，9月3日，北京市发布2025年第七轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及8宗地，土地面积约27万平方米，建筑规模约63万平方米，全部位于轨道交通站点周边市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域，且包含像东城区祈年大街路西危改工程项目地块这样罕见的二环内地块。从供应地块的区域分布来看，核心区1宗（东城区）、中心城区2宗（朝阳区）、副中心及平原多点地区5宗（通州区、顺义区、昌平区、大兴区、房山区各1宗）。

期内，重点城市中，出让地块数目最多的为广州，拟出让26宗地块。其中，19宗为工业用地，2宗为商服用地，涉宅用地3宗，其中一宗位于花都区新华路以南,新民路以东的涉宅地块为全自持保障性租赁住房，地块出让宗地面积仅3119.36平方米，规划建筑面积约7486平方米，据此计算容积率约为2.4，是一宗低密的小地块。按1312万元的挂牌起始价计算，楼面价约为1753元/平方米。

此外，进入9月后，杭州宅地供应速度减慢，继续维持小量供应的节奏。杭州市挂牌出让的23宗地块中，涉宅用地仅1宗，位于滨江区，总出让面积为1.9万平方米，规划建筑面积约为4.9万平方米，起拍总价为10.54亿元，将在10月15日正式出让。

期内，成都热门区域的宅地供地节奏加快，地块覆盖锦江区、天府新区等热门板块。已公告的挂牌出让地块共有33宗，其中工业用地10宗，商业用地4宗，涉宅地块14宗。总建设用地面积130.38万平方米，总规划建筑面积342.46万平方米，总起始价72.51亿元。

期内，上海市挂牌15宗地，主要是工业用地，涉宅用地3宗，集中在松江、徐汇、杨浦等区，总出让面积为39.12万平方米，起始总价为79.39亿元。此外，9月11日，上海土地市场发布2025年第八批次集中土拍公告，本次推出6幅地块，总起拍价高达184.9亿元，土地竞拍活动将于10月20日正式开启。

深圳挂牌3宗用地，其中龙岗区2宗均为工业用地，南山区1宗为住宅用地。总建设用地面积5.01万平方米，总规划建筑面积23.30万平方米，总起始价11.24亿元。

报告期内，6个重点城市涉宅用地供应环比回落，但呈现结构性分化。北京、杭州通过“小步快跑”维持供应，如北京推出东城区二环内地块、杭州第四季度首宗滨江宅地；上海、深圳、成都本期无涉宅用地，为四季度市场预留空间；广州仅推1宗全自持保障性租赁住房地块。整体体现“因城施策”的调控逻辑，兼顾刚需、改善需求与市场稳定。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年8月18日-2025年9月15日期间，6个重点城市一共有86宗地成交，成交价228.83亿元，成交的土地面积213.37万平方米，分别环比下降43.96%、38.55%。

其中，北京市成交的5宗地块涉及住宅用地3宗，朝阳、丰台、顺义各1宗。总成交价达43.76亿元。其中，值得关注的是朝阳区呼家楼南里地块——该地块坐落于东三环至四环黄金区位，系CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地，最终北京首都开发股份有限公司以4.46亿元竞得该地块，成交楼面价突破8.1万元每平方米，该地块区位优势显著，地处CBD核心辐射区，交通与配套资源高度密集。

在当前北京限购政策逐渐放开的背景下，呼家楼地块的成交结果为北京核心区高端住宅定价提供关键锚点，印证了“金九”传统旺季下北京土地市场持续活跃。

上海成交的22宗地块中，9宗为宅地，宝山区4宗、普陀区2宗，闵行、青浦、杨浦区各1宗、成交价111.16亿元。其中，溢价率最高的地块为杨浦区滨江核心地块，该地块紧邻内环，地理位置优越，周边配套成熟，最终由江苏润皋置业集团有限公司、中铁置业集团上海有限公司联合竞得，成交楼面价9.22万元每平方米，溢价率高达28%。

期内，杭州成功出让4宗住宅用地，其中西湖区、萧山区、临安区、钱塘区各1宗，成交土地面积11.75万平方米，成交价18.36亿元，其中位于钱塘区的下沙单元地块由杭州蓝滨以总价4.92亿元竞得，楼面价1.8万元/平方米，溢价率13.88%。

报告期内广州仅荔湾区成交一宗住宅用地，厦门国贸地产以5.06亿元底价成功竞得广州荔湾区一宗地块，成交楼面价约2.15万元每平方米，土地面积仅9007.07平方米，出让宗地面积7840.89平方米，规划建筑面积约2.35万平方米。

深圳共有5宗地块成交，无涉宅用地。主要为工业用地，成交土地面积26.09万平方米，成交总价8.19亿元。

成都市19宗成交地块中，5宗为住宅用地，土地面积为10.15万平方米，规划建筑面积为22.11万平方米，成交价为13.06亿元。其中，郫都区红光街道地块土地面积为1.32万平方米，规划建筑面积2.65万平方米，容积率2.0，最终成都市正成信和置业有限公司以楼面价5100元每平方米竞得地块，折合总价1.35亿元，溢价率10.87%。

上述城市的地块成交数量和成交价格情况相较于上月有所回落，但重点城市的热点区域地块交易依然火热，溢价率较高。此外还注意到，在上海的土拍市场上，部分产业类民企也入局参与拿地。

例如：在上海第七次土拍中，浙江民企长江精工以5.46亿元竞得闵行区MHC10402单元24A-06A地块，成交楼面价36649元每平方米，溢价率11.19%。而长江精工此前仅在上海承接过一个保障性租赁住房项目，但其母公司的实力强劲，是一家钢结构建筑领军企业，连续六年行业排名第一。业务范围涵盖设计、制造、施工等，还参与了北京奥运鸟巢、大兴国际机场等地标工程。

宇诚集团联合新易腾以底价2.70亿元成功竞得青浦区QPC1-0009单元75-04地块，成交楼面价维持在15505元每平方米。 该地块用地性质为住宅、商业综合用地，土地面积为9690.85平方米，规划建筑面积总计17443.53平方米，其中住宅部分占比85%，商业部分占比15%。地块容积率为1.80。

而作为竞得方之一的新易腾，是一家深耕智能终端（新零售）、数字生活（全屋智能）、智慧出行（新能源汽车）三大核心赛道的服务商。根据青浦新城中央商务区的现代商贸产业规划定位，商业部分应引入信息通讯智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等功能业态的展示销售中心，面积不小于2000平方米。可见，此次宇诚集团和新易腾的合作有着较大的需求契合度。

顶层设计进一步完善，居民自主改造成新趋势

国家与地方协同推进政策细化，形成差异化实施路径。2025年7月以来，城市更新政策呈现国家与地方协同加速态势。

国家层面，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建及城镇老旧小区改造两大核心方向，并强调稳步推进城中村与危旧房改造。

地方层面则形成差异化实施路径：广州市黄埔区沧联榕村片城中村改造项目于8月26日发布补偿安置方案，8月27日召开城市更新推进会，聚焦四大重点片区改造及“三旧”项目分类处理；上海市同日发布《关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》，提出对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患突出的区域优先实施改造；

宁波作为全国首批城市更新试点城市，8月29日提交《城市更新条例（草案）》人大审议，创新规定“工业上楼”、“混合用地兼容”及低效工业用地分割转让等政策，对符合条件提高土地利用率的项目免收土地价款；合肥则启动“十五五”老旧小区改造预申报，安徽省合肥市住房保障和房产管理局印发《关于做好2026-2030年城镇老旧小区改造计划预申报工作的通知》，提前布局2026-2030年改造计划，形成从顶层设计到地方实践的完整政策链条。

资金投入持续加码，业主自主改造成为重要趋势。截至8月末，全国城镇小区改造项目达864个，总投资额6419.44亿元，江西省已累计支持1687台老旧住宅电梯换新，2025年三批次共获批超长期特别国债资金2.8亿元，支持1904台电梯更新。

广州实践中，近两年至少5个小区启动重建，其中沙溪小区等公房或国企宿舍因产权集中推进难度低，而私有产权小区如共和苑因改造成本高、意见分散面临挑战，目前海珠区燕子岗沙溪小区正推进自主改造，处于意愿征询阶段，通过广泛征集居民意见形成共识，体现从“政府主导”向“政府引导+居民参与”的转型特征，资金支持与自主改造形成良性互动。

典型项目展现多元化创新特征，推动多维目标延伸。宁波鄞州挂牌YZ07-04-b2-B商住地块，要求按“四代宅”标准建设空中绿化平台，并采用绿色建筑设计及建材，成为鄞州区高标准城市更新试点；中建壹品与中建城市运营签订“代建+运营”合作协议，探索可复制的轻资产全链条城市更新模式。

福州晋安区新店镇以征迁补偿款4500万元为基础，投入1.2亿元打造软木画非遗产业园，通过市城乡建总代建开发、定制化设计户型，实现非遗保护与村集体增收双重目标，预计年化收益稳定在5%以上。

广州白云区三元里村城中村改造项目启动区安置房于8月24日开工，兴发广场三、四期地块规划建设594套安置房，面积段涵盖45-80平方米，力争2026年底建成，这些项目通过“四代宅”“工业上楼”“非遗文旅融合”等创新模式，推动城市更新从单一改造向产业升级、文化保护、社区共建等多维目标延伸。

观点指数认为：当前城市更新已形成“政策顶层设计—地方实施细化—资金配套支持—项目创新实践”的完整链条。国家政策从宏观指引转向操作细则，地方则结合实际探索差异化路径，如上海的优先改造排序、宁波的工业用地更新规则创新。

资金端通过特别国债、财政补贴等多渠道保障，同时业主自主改造模式在广州等地的实践中逐步成熟，通过意愿征询、成本共担等机制破解私有产权小区改造的难题。

项目层面，“四代宅”、“工业上楼”、“非遗文旅融合”等创新模式涌现，推动城市更新从单一改造向产业升级、文化保护、社区共建等多维目标延伸。未来，随着“十五五”规划落地，城市更新将更注重安全韧性、治理效能与民生需求的平衡，形成政府引导、市场运作、居民参与的可持续更新生态。

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