保障房和回迁房接近九成的住宅，注定是个很挑客户的新盘了。

保障房、回迁房占「九成」

位于深圳龙华观澜的竹村城市更新项目，无疑是深圳改造项目中相对幸运的。

一方面，经历十多年的更新改造，最终货币补偿都能做到付清，另一方面，施工进程加速并未沦落到需村民自掏腰包筹资自建的境地。

要知道，如果是晚几年才启动，恐怕是另一番景象了。近日《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布，且明确提到支持老旧住房自主更新、原拆原建，而深圳也有备受关注的红岗花园的自筹改造案例。

所以，早早完成了改造的更新项目，多少都吃到了时代的一些红利。

而竹村城市更新改造项目最近有了新动态，改造后成为的不仅开放了营销中心和展示空间，也开启了转介，一些中介渠道也都在渲染整个项目，预计9月入市。

根据实地的动态，项目已经是封顶状态。

项目位于龙华观澜的竹村站D出口处，分为2期2个地块开发，总占地面积约8.55万㎡，总建筑面积约38.79万㎡，综合容积率4.53，总规划2661户，由住宅+写字楼+商业+幼儿园组成。

预计即将入市的房源位于一期地块。

乍一看项目本身的宣传，又是地铁上、公园水岸、大城、美宅之类的，似乎是一个相对高端的项目。

但若看项目的规划数据，可能会被拉回现实。

阳基御龙湾，首先名字就容易让人误解，毕竟宝安区也有一个御龙湾小区，不过是松茂的。

其次项目的规划细节，宜居性的短板暴露无遗，似乎和美宅还有一定落差。

毕竟不少新住宅项目也带了回迁和保障性房源，但占比这么高的还是比较少见。

项目一期总占地4.13万㎡，总建筑面积31.31万㎡，由6栋28-32层的住宅组成，包括1所12班制的幼儿园，总规划1292户，但其中可售商品房仅133套，回迁房799套和保障房360套，这就意味着回迁房+保障性住房接近总户数的九成。

回迁房+保障性住房占比这么高的新盘，入市后，按照过往的新房开盘经验，是很难被市场接受的。

一方面，正常情况下回迁业主会有优先选房的机会，在项目真正开盘前就已经把优质的楼层、朝向的房源选走。

另一方面回迁房和保障房的占比过高，对社区的居住和氛围或多或少都会有影响。

回迁房比例过高的社区，回迁房业主可能更倾向于出租房屋，往往出租比例就会比较高，加上原本的保障性住房，社区未来出租的比例可能就更高了。这样一来，社区的公共资源利用就有可能变得更紧张。比如停车位的使用，社区的绿化等。

居住氛围也比纯普通住宅的社区复杂一些。

更重要的是，回迁房业主的售房动机和定价策略可能与商品房业主不同。

回迁房成本较低，若业主急于挂盘快速出售，那么二手房加价也有可能受影响，所以回迁房占比过大，未来小区挂盘的房源价格，就有可能相对水平更低。

那么这样的项目该怎么卖？

市场上已经有项目给出了教科书级别的操作——签约的时候，顺便把告知书签了。

今年6月位于光明的《重要事项告知书》中的内容堪称教科书级别的风险转移，其中便包含准业主们在购房前知悉“项目总户数1259，普通住宅536户，补偿安置房644户，商业79户，补偿安置房和商品住宅业主享有同等物业使用权利及相应服务，包括但不仅限于公用小区花园，共同使用小区设备设施，公共空间及停车场等。”

这样的知悉内容，言下之意就是业主们若签署告知书则不仅接受满京华金硕悦府回迁房占比过半，优质房源已经被优先选走，且认同未来与大量回迁业主共处同一社区。

宜居性自刀

作为城市更新项目，回迁且自带保障性房源无可避免。

但建设规划后期，体现出来的就是开发商的规划和建设实力了。

从项目的规划来看，宜居性的缺失，不仅体现出开发还有很大的提升空间，也体现出深圳新房住宅市场“好房子”的稀缺性。

整个项目的容积率为5.32，如今深圳的新房中，降容积率已经成了新的趋势。

今年出让的住宅用地，规划设计的容积率以3.4为主。

并且项目可售住宅部分，以3梯6户和4梯8户设计，梯户比虽然为1:2，但对比3梯5户或者2梯2户的住宅，自然电梯效率、通风效率和公摊比例优势是比不上的。

其次项目的车位情况，总规划1292户规划1910个车位，车位比约1:1.48，看上去够用，但项目明确到，其中无障碍车位39辆、微型车位20辆、充电车位573辆，且充电车位按30%配置，100%预留，未来需与01-02地块统筹。

并且项目还自带办公属性建筑，未来车位也有部分规划分配给办公产品的可能性。

再有就是绿化覆盖率项目仅30.27%，是远低于普通住宅40%的绿化覆盖率的。

绿化覆盖率涉及到的是小区居住的舒适性，优质的绿化能提升小区的花园景观的 “稀缺性”。

可能有人会说，小区绿化覆盖不够，但近距离还有一个实际湿地公园的环境如何？实地看过的就知道和深圳很多大一点的漂亮的公园不能相比。

这个公园是为了深度处理龙华水质净化厂尾水而存在，河段水质基本为再生水流入，有附近居民反馈有时候路过挺臭的。

从实地来看，观澜河湿地公园虽然可以作为社区的后花园看待，但实际的景观可能需要实地感受，且见仁见智。

项目共8栋建筑，还包含2栋办公，楼栋之间最近的距离18.78米，这些都能与实际居住体验直接挂钩。

从项目实体处可以看到，楼间距相对较近，不仅有楼栋之间相互对视的可能，也有相互遮挡光线的风险。

更重要的是，项目周边城市面貌以城中村、厂房为主。

虽然项目自带约4.89万㎡商业配套，但大型的日常消费依旧需要依赖周边的商业资源丰富，比如合正观澜汇天虹购物中心等。

另外，项目是小开发商小楼盘，品质和管理都是未知数。

阳基御龙湾由阳基集团开发，后者作为民营开发商的知名度并不高，此前也仅开发过零星的项目，开发经验不及大型房企，对产品的品质把控以及未来物业管理方面，都是比较大的未知数。

吹风价如何？

据市场消息，阳基御龙湾的吹风价预计65平两房220万起，83平三房二卫320万左右，95-135平预计370万起。

这样的吹风价，给市场讲故事会有人听吗？

大体可以参考一下周边住宅的情况。

与项目相距约1.9公里的合正观澜汇曾经两度入市，2023年714套103-131平住宅备案单价约5.41万/平，备案总价约508万-7709万；2024年617套71-128平住宅备案单价约4.97万/平，总价区间约317万-741万/套，目前库存549套未售。

二手房方面，项目周边2010年—2016年左右的小区，成交价大约4万元一平，比如招商澜园小区今年6月成交一套53.54平的户型，成交总价约213万，折合单价约3.98万/平。

比如陶润懿峰今年6月成交一套89.94平户型，成交总价约296.3万，折合单价约3.29万/平。

作者 | 飞天小女警