来源|中访网

责编|李晓燕

8月25日，上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，这是该市今年首次出台综合性楼市新政，涉及限购、信贷、公积金、税收四大核心领域。新政落地后的首个工作日夜晚，闵行、宝山等区域的新房售楼处灯火通明，年轻购房者下班后直奔楼盘，部分项目甚至开启“今夜不打烊”模式，连夜促成签单。这场由政策引发的市场热度，正在重塑上海楼市的买卖双方心态。

认购量翻倍，单日成交超周均

“周一中午新政刚出，下午门店的咨询电话就没停过。”链家一位负责外环外片区的中介人员透露，以往他们所在的大区9家门店，一周成交量通常在10单左右，但8月25日当天就成交了7单，仅他所在的门店就贡献2单，相当于过去一周的业绩总量。

更直观的变化体现在新房认购数据上。据某房产中介平台统计，截至8月26日，其合作的上海新房楼盘认购量达40单，较新政前的工作日日均单量提升182%；其中外环外楼盘表现尤为突出，认购量34单，同比增幅高达196%。“以前工作日下午售楼处很少有人，现在晚上7点还有客户带着家人来看样板间，有的看完当场就交了定金。”宝山杨行某楼盘置业顾问说。

这种热度并非个例。8月26日，闵行梅陇“保利·海上印”三批次开盘，168套房源均价约8.18万元/平方米，当日全部售罄；同日开盘的宝山杨行“金茂棠前”项目，160套房源均价5.39万元/平方米，认购现场座无虚席，同样实现“日光”。两个项目的销售负责人均表示，新政后意向客户到访量至少增加了三成，其中约四成是首次咨询的刚需群体。

政策精准发力

此次新政的核心在于降低购房门槛与成本，尤其对外环外区域和刚需群体释放明确利好。最受关注的调整是限购政策的松绑：非沪籍人士此前需缴纳5年社保或个税才能购房，新政后，只要有1年社保或个税记录，即可在外环外购房且不限套数；外环内购房则需3年以上社保或个税，门槛同样大幅降低。

信贷政策的调整则进一步减轻购房者负担。新政明确，上海首套与二套住房贷款利率统一降至3.05%，消除了此前二套利率更高的差异。“以前客户买二套房，光是利息就比首套多支出十几万元，现在利率拉平，不少改善型客户开始重新规划换房计划。”我爱我家一位资深中介解释道。

公积金政策的优化更是成为“加分项”。新政允许购房者提取公积金作为首付，同时不影响后续公积金贷款额度计算；购买二星级及以上绿色建筑标准的新房，公积金最高贷款额度还可上浮。据测算，目前上海首套房公积金贷款额度最高可达180余万元，结合低利率，能显著降低购房者的首付压力与月供成本。“有客户原本首付还差10万元，现在提取公积金后刚好达标，当天就签了合同。”上述中介补充说。

房东观望惜售，购房者加快决策

新政不仅激活了购房需求，也改变了房东的预期。多位中介表示，新政出台后，他们联系的房东中，约六成选择暂时搁置挂牌计划，等待市场热度进一步传导后再确定报价。“以前房东为了尽快成交，可能会同意1%-2%的议价空间，现在很多人说‘先等等看，说不定后面价格还能涨一点’。”一位负责浦东张江片区的中介说，部分原本计划降价的房东，甚至已经撤回了降价申请。

与房东的观望态度不同，购房者的决策节奏明显加快。在闵行某外环外TOD综合体楼盘，记者遇到一对从青浦赶来的年轻夫妇，他们当天下午下班后驱车1小时看房，晚上就决定缴纳定金。“我们结婚两年，一直租房子住，之前社保没满5年没资格买，现在新政出来刚好符合条件，利率又低，不想再等了。”丈夫李先生表示，他们看中的103平方米三房，折后总价约620万元，用公积金贷款后，月供比商业贷款少近2000元。

该楼盘置业顾问介绍，新政后像李先生这样的刚需客户占比明显上升，其中约七成是30岁以下的年轻群体，主要看重交通便利性与社区配套。“我们项目靠近地铁，周边有产业园区、商超和医院，中小学也在规划中，最近周末两天就能卖15套，比新政前多了一倍。”

短期效应明显，长期仍看配套

尽管当前市场热度较高，但业内人士对其可持续性仍保持理性判断。“每一次政策出台都会带来一波短期热度，比如去年9月29日的政策，市场热度持续了两三周，当时有开发商连续一周通宵卖房。”一位从业十年的中介表示，新政的短期刺激作用显著，但长期来看，市场走势仍取决于交通、教育、医疗等配套设施的完善程度，以及购房者的实际居住需求。

目前，上海部分楼盘已推出针对性优惠政策，如总价九五折、10万-15万元的停车优惠券、赠送家装包等，且这些优惠大多截止到8月底，意在借新政热度加速去化。“我们现在剩下的200多套房源，都是小区里位置较好的楼栋，距离地铁近的单价约6.9万元/平方米，远一点的约6.5万元/平方米，现在买还能享受清盘活动，送主卧和次卧的柜子。”闵行某楼盘销售负责人说，他们预计这波热度能持续到9月初，之后市场可能会逐渐回归平稳。

对于购房者而言，新政带来的窗口期已明确显现。但多位业内人士提醒，购房仍需结合自身经济实力与居住需求，避免盲目跟风。“政策红利确实能降低购房成本，但房子最终是用来住的，交通是否便利、配套是否齐全、户型是否合适，这些才是长期影响居住体验的关键。”一位房产分析师表示，随着后续市场数据的逐步释放，上海楼市的真实需求与发展趋势将更加清晰。