前不久，有幸预约到“浦西第一高楼”（320米）的The Stage白玉兰观景台，通过360°全景视野俯瞰浦江风光，将外滩万国建筑群、陆家嘴“三件套”和东方明珠尽收眼底，如此震撼的凌空视觉冲击，也许就是富豪们如此钟爱超高层住宅的原因吧，拥有独特的天际景观，成为彰显身份地位的重要标志。

图：上海天际线，拍摄于The Stage白玉兰观景台

唯有地段与视野不可辜负

区位分布：黄浦占据半壁江山

上海对于天际线的规划是十分讲究的，2021年以来，超高层住宅（指100米以上，下同）的供应屈指可数，一半位于黄浦，此外还有黄浦江沿岸的虹口北外滩和浦东前滩，以及苏州河北岸的静安西藏北路片区。可见，能规划超高层的地段，要么是传统“上只角”，要么是“一江一河”沿线的景观地带。

表：2021年以来超高层项目供应套数板块分布

（截至2025/8/15）

信息来源：亿翰整理

2024年，上海迎来超高层住宅的“井喷”，其中就有质量与流量实现“双赢”的翠湖天地六和、中海顺昌玖里、融创外滩壹号院等标杆项目。

到了2025年，嘉里金陵华庭、上海壹号院同样“开盘即售罄”，高福云境在近期已经开放展厅，绿发新梓园也正蓄势待发，黄浦区的历史文脉与超高层的顶豪身份相得益彰，不断吸引土著“老钱”和精英新贵的目光，甚至还频频爆出文体明星购置超高层的热搜。

结构特征：300㎡以下的产品错位

从2024年以后入市的房源面积段来看，超高层产品并没有一味地做出超大户型，300㎡以上户型占比仅为26.8%，150㎡-300㎡的户型占比接近2/3，这或许与我们的传统认知有所差异。

表：2021年以来超高层项目供应套数面积段分布

（截至2025/8/15）

信息来源：亿翰整理

其实，嘉里金陵华庭、融创外滩壹号院等超高层房源都是250㎡以上的，而翠湖天地六和的起步面积就是437㎡，这些项目在面积段定位的“自信”源于在真正核心地段的产品塑造能力，品牌号召力和产品影响力缺一不可，足够纯粹的顶豪户型，支撑项目的稀缺性与保值性。

图：翠湖天地六和180米视野

信息来源：今日房产

表：2021年以来超高层项目供应套数总价段分布

（截至2025/8/15）

信息来源：亿翰整理

从“地段至上”到“多维价值”

分化表现：有人欢喜有人愁

相较于市场分化的特征，超高层的销售差异更为明显，除了跳脱传统打造藏品外，就要在同一总价段竞争中依靠地段与产品突围。

表：2021年以来超高层项目备案表现

（截至2025/8/15）

信息来源：亿翰整理

显然，翠湖天地六和代表前者。108套房源的最终认筹人数接近400组，认筹比接近370%，触发69.6的入围积分，甚至打破了尘封已久的上海乃至于整个中国大陆楼市多项纪录，包括：

• 套均总价接近1.1个“小目标”，超过绿宝园的0.9亿元）；

• 套均面积约528㎡，超过18年前（2006年）汤臣一品的约526㎡；

• 上海最高可售住宅项目，时隔20年，打破上海世茂滨江花园2号楼，成为“上海住宅之巅”。

而海泰北外滩没能有幸成为后者。这个最高约170米、配备上海首个屋顶停机坪和防火防弹安全屋等设施，话题度拉满的顶豪项目，2022年12月开盘至今的网签率刚达到70%。

出现这一情况的最大原因在于高价与产品的不匹配，这个号称对标汤臣一品的顶豪项目，低区产品却是“一层四户”，且超23年的开发周期导致产品规划与当下市场需求出现明显的代际落差，得房率仅72%，涂料外立面也不再被市场认可。此外，周边的城市界面也不足以支撑项目的“门面”，南侧老旧建筑密集，西侧又紧邻七浦路服装市场，给人一种杂乱的感觉，与顶豪产品十分割裂。

认知改变：塔尖客群的置业逻辑

如今的超高层项目已经不再是单纯的比拼“地段情怀”和“极致视野”，虽然顶豪需求韧性主要源于核心地段、核心资产的抗周期属性，但由于市场分化加剧、塔尖客群购买力或出现断层，叠加产品同质化严重，超高层豪宅面临诸多挑战。

上海超高层豪宅客户的置业目的呈现出“资产配置+自住改善”的双向需求，正因如此，对豪宅的定位正在重塑，从“地段至上”到“多维价值”，在地段的基础上，能将“产品力”的硬核创新与“运营力”的软性服务深度融合的项目，才能匹配塔尖客群用真金白银投票的核心逻辑。

同质化压力与风貌别墅“突袭”

竞争格局：总价3000w的分隔线

从2025年上半年的豪宅成交来看，上海断层领先于全国市场，其中，每成交3套1000万以上豪宅，就有1套在上海；每成交2套3000万以上豪宅，就有1套在上海；而对于5000万以上的顶豪产品，上海更是以482套的成交量占据全国78%的份额。

那么，对于超高层豪宅而言，3000万级别就是地段的“入场券”，只有在产品端实现突破，才能脱颖而出。

这里不得不提的是上海特有的风貌别墅产品，总价段重合、产品特性则完全不同，成为超高层豪宅的一大劲敌。

新的挑战：与风貌别墅的客源争夺

超高层住宅是一把“双刃剑”，最大优势在于核心地段的“一江一河”和“梧桐区”视野，但在公区环境、实际可用面积等方面可能远不如风貌别墅。

从显性角度而言，两者的生活方式各有千秋。

同样的总价，风貌别墅有地下室、庭院、阁楼等拓展空间，实际可用面积更大，且往往能将喧嚣世界隔绝，独享一方静谧。此外，在空间格局方面，风貌别墅可以将自己、父母、孩子的生活空间，以及餐客厅、休闲娱乐等功能进行分层设置，互不干扰。

超高层的大平层则将生活空间放在一个平面，家人沟通更为顺畅。设想一下，无论是孩子在客厅玩耍，还是夫妻在厨房烹饪，又或是长辈在一旁看电视，都能够随时互动交流，营造出亲密无间的家庭氛围。

更深层次的差异，在于文化底蕴与资产传承。

相较而言，风貌别墅有独特的文化基因，历史韵味浓厚。每一处雕花、每一块砖石，都诉说着过去的故事，具有不可复制的文化价值。而大平层建筑可能会更加趋于标准化，建筑公建化，酒店化精装，很难做出差异性，在文化传承方面略显逊色。

此外，风貌别墅以较低的容积率，占据了城市寸土寸金的地段，主要从旧里改建或翻建而来（极少量的新里），供应量的上限被牢牢“锁死”。前不久，上海20万/㎡的全国单价地王买家正是通过获取这类地块，实现家族资产的传承。

而超高层的资产价值在于稀缺地段上的绝佳视野，不过，随着黄浦江核心段的开发基本成熟，二线江景或非核心段的“收藏”价值将大打折扣。这或许是绿发新梓园、苏河湾1号、金桥春宇综合体等未来待入市项目需要重点考虑的。

如今，上海豪宅已经迈入3.0时代，是大面积玻璃幕墙的超高层与海派风格的风貌别墅相互“较劲”的过程。瑞安、嘉里建设等港资开发商与中海、万科等内地规模房企的产品力PK，在于谁更懂本土基因、更理解顶豪需求、更具产品创新性。

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唯有地段与视野不可辜负；超高层从“地段至上”到“多维价值”