来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

京沪深高端市场热度或将稳中有降

◎ 文/俞倩倩

2025年7月二手房市场成交仍处于缓步下行通道，据CRIC监测数据，2025年7月30个重点城市二手房成交环比下降14%，同比下降9%，增长动能放缓。究竟当前二手房业主挂牌积极性如何？热点城市中新增挂牌房源有存在哪些结构性分化特征呢？

01

7月京深杭新增二手挂牌量季节性回落

仅上海一城持平上月

为了更好的分析二手房业主心态变化，我们主力聚焦了北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市，从CRIC监测的四城新增挂牌套数来看，7月四城挂牌量季节性回落，京深杭环比下降，仅上海一城环比持平，而同比来看，京沪深新增挂牌量显著好于去年同期，同比涨幅均在2成以上。

0

2

京沪深中等价格段挂牌积极性下降

刚需、高改豪宅“两头翘”

北京、上海、深圳2025年7月新增挂牌总量显著超去年同期，从结构来看三城均以100-500万元总价段为主力，占比超6成，呈现出中等总价段挂牌占比下降，而刚需、高改豪宅“两头翘”特征。以北京为例，300-600万元各总价段2025年7月挂牌套数占比环比均出现不同程度回落，其中300-500万元跌幅最为显著，达到了0.98pcts,相较而言低总价300万元以内和高总价600-3000万元挂牌套数占比均出现了不同程度回升，分别上涨了0.42pcts和0.63pcts。上海、深圳如是，跌幅最为显著的集中在300-800万元，而300万元以内和3000万元以上两个总价段占比持增。

从面积段来看，京沪深涨幅最为显著的主要集中在小面积段，北京为70平以下，上海为50-90平，深圳为50-70平；而大面积段占比呈现出稳中有增走势：北京140-160平7月新增挂牌量占比上升0.11pcts；上海140平以上7月新增挂牌量占比上升0.31pcts；深圳160平以上7月新增挂牌量占比上升0.52pcts。

0

3

杭州高总价、大面积高改房源7月新增挂牌量占比结构性回升

杭州2025年7月则呈现出高改房源挂牌量占比结构性回升，以总价600万元为分界线，高总价段占比持增，而低总价段占比回落，其中超半数挂牌量集中在100-300万元，挂牌套数占比较上月下降1.06pcts，而涨幅最为显著的当属1000-3000万元，达到了0.91pcts。

面积段变化情况与总价段类似中小面积段120平方米以内挂牌量占比持降，而120-140平方米中等面积段和160平以上大面积段占比普增，尤其是160-180平方米大面积段涨幅高达1.08pcts。

总体来看，7月核心城市二手房市场挂牌量呈现出季节性回落，仅上海环比持平上月；北京、上海、深圳新增挂牌量同比仍显著高于去年同期。结构来看，京沪深呈现“K型”分化，刚需（低价小户）与豪宅业主挂牌更积极，中端改善房源业主则显犹豫，市场压力与机会并存。而杭州释放积极信号，改善及高端房源挂牌量占比结构性回升。

基于当前不同城市二手房业主挂牌心态转变和各城市二手房成交结构特征，预判后市，我们认为，京沪深高端市场热度或将稳中有降，一方面挂牌量增多，供给加大；另一方面，新房市场高得房率的优质产品力新盘集中入市也将分流部分高端客群需求；而从刚需盘来看，主要取决于业主让利幅度，因挂牌基数较大，若无显著价格优势，交易周期或将进一步拉长，市区和远郊老破小都将面临不小的去化压力。

排版：土木