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大动作，总是悄无声响。

就在今天，中央城市工作会议在北京举行。这个会议，给未来5年甚至10年的城市工作和房地产发展的转型做了定调。

那在这次会议上，基本上对我国城市工作的背景做了精准的描述——

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

一个稳定发展期，一个提质增效为主的阶段，两个对于城市发展的定性就决定了未来城市工作和房地产发展的重点。

以后城市工作和房地产发展重点将要发生大的变化。要从原来城市的大拆大建，到以后的城市升级。从原来的扩建新区扩大城市规模，到以后的老城改造城市更新。

这是相较于上一轮中央城市工作会议在工作重心上做的重大调整和转型。

上一次中央召开城市工作会议，还是2015年。2015年的城市工作会议，也是极具转折点的一次会议。

2015年当时正是我国城镇化率突破55%的重要历史节点。在那次会议上，提出了我国城镇化进入了一个新的历史时期，关于未来几年的城市工作做了方向上的部署。

也是在那次会议上，确立了棚改的城市工作方向。

当时会议的原话是这么讲的——

加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。

从此之后，国内各个城市就开启了棚改货币化的大潮，房地产迎来了轰轰烈烈的几年大发展。

而这一次城市工作会议，是继2015年后时隔10年再次召开的会议。10年之后的2025年，城市工作和房地产行业相较于2015年发生了翻天覆地的变化。

那基于此，城市工作和房地产发展的重心做出大的调整也是意料之中。

虽然这次会议是基于城市化发展方式转型的定调会议，但是大家都在期待这次会议之后会不会有意外之喜。

毕竟，2015年那次会议之后，轰轰烈烈的房地产大救市开始了。

这一次，会不会对当下房地产市场的止跌回稳开出系统性的药方。

还有一点值得关注的是，这一次中央城市工作会议召开的时点很微妙。

恰恰是在和2015年相似的经济大背景之下传出了城市工作会议可能召开的消息。

2015年是经济上的什么年份？是国民经济和社会发展五年规划的收官谋划之年。

而在那一年，经济遇到了一些问题。

当年的经济增速只有6.9%，创了自1990年以来的最低速。当时的CPI陷入到了低位区间，将近1年的时间都在1%范围内运行。而PPI连续54个月负增长。

钢铁、煤炭等传统行业产能过剩，企业内卷成风，钢铁的利润率降到了1999年的水平。煤炭的利润回到了2001年。房地产库存高企，企业和地方债务问题浮上水面……

也是在2015年的11月，中央财经领导小组第十一次会议上首次提出了供给侧改革的理念，把去产能列为重要任务。12月就召开了城市工作会议。

是不是有熟悉的感觉？

历史总是踩着相似的韵脚。

2025年的现在，我们正处在十四五规划的收官之年和十五五规划的谋篇布局之年。在今年经济上也遇到了一些难过的槛。

站在7月份去看当下经济遇到的问题，和2015年颇具相似之处。

今年4月以来美国发动关税战，到现在关税战的情况并没有好转，特朗普7月初以和越南初步达成贸易协议作为转折点，开始了对我国转口贸易的围追阻截。同时今年一二季度的抢出口也提前透支了出口贸易量，下半年的出口面临着比较大的压力。

外需下半年可能不振，而内需和投资在下半年可依仗的也不多。

上半年的国补高峰已经过去。大家能买的家电已经买过了，国补的金额已经使用大半，国补对消费的支撑将会明显的慢下来。再加上“禁酒令”和公务消费的缩减，下半年的社零数据未必会好看。

而投资方面，房地产行业从5月之后转头向下。1-5月份全国房地产开发投资同比下降了10.7%，房屋新开工面积则下滑了 22.8%。

地方财政仍然是处于紧张的状态。已有债务的存在，占据了财政支出的金额，使得各个地方没有办法腾出手来大刀阔斧发展经济。

当经济的三驾马车，投资、消费和出口在下半年可能都面临着一些困难，这个时候就需要一个提振经济的重要抓手。

2015年中央城市工作会议确立棚改这个大的方向，为未来几年经济的提振找到了一个有力的抓手。

而现在，这个重要会议的现实意义，就是来寻找下一轮经济的重要抓手。

开会之前，很多人都在猜这个抓手是什么。尤其是资本市场，资本市场期待能够带来棚改2.0。

所以在上周，港股内房股和大A房地产板块出现了暴涨，港股内房股指数单日就上涨了8.06%。

这会议开完之后，基本上定过了调。

城市工作对于经济的拉动，更有可能是在扩大内需背景下开展的新一轮城市更新。

坦白来说，大规模的棚改货币化安置也已经不再符合经济的现实条件。因为上一轮的棚改货币化安置潮中，能够拆迁的已经完成大半。现在的棚改更多的是在原有基本上的修修补补。

根据2024年10月明确的数字，通过货币化安置实现城中村改造和危旧房改造的新增规模是100万套，相较于2014-2018年的3年1800万套的目标差距巨大。

而且当下的房地产、居民债务情况和2015年时还有很大的区别。

2015年时我国城镇化率只有55%，居民部门杠杆率只有39.23%，而2025年我国城镇化率已经高达67%，居民杠杆率在61.5%的高位。都不再具有向上猛拉的可能。

所以，扩大内需背景之下的城市更新必然成为未来几年的大方向。

而在此方向之下，考虑房地产行业短期的下行压力，本着房地产止跌回稳的目标，很有可能再来一轮房地产行业的大救市。

这个也放出了一点点的信号。就在中央城市工作会议刚刚结束，统计局率先发声，提出要以更大力度来推进房地产止跌回稳。

如果开展房地产行业的大救市，工具箱里还有哪些有效工具没有祭出呢？

盘点来，能用且起到有效作用的大致剩下了这几个：

1.一线城市进一步放松限购政策。

2.二套及以上首付比例进一步降低，和首套首付比例拉平。

3.进一步降低房地产行业的税费，尤其是增值税如果可以取消，将会大大增加房产的流动性。

4.明确存量商品房和闲置土地的收储目标和资金体量。从全国范围内统一房产收储。

……

以上任何一个大招拿出来，都能够短期对房地产市场的情绪产生明显的影响。尤其是房地产收储，如果真的加大力度实施，不止是短期市场，对房地产中长期的形势都将产生影响。

到底会出什么大招，目前来看我们不得而知。

但是信号已经明显了，如果真的出了，必定是一套全新的组合拳。