一季度经营指标全线转淡，万科释疑少数股东为何“赚更多”
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
万科于2024年4月29日晚间发布一季报。如市场预期，万科一季报主要经营数据明显下滑。
其中，万科的销售数据、营业数据均出现了明显下滑，净利润上则开始录得亏损。在少数股东权益这个备受关注的指标上，万科的数据表现有所背离，不过万科管理层也给出了合理解释。
除此以外，今年一季度万科也加大了大宗资产的处置力度，目前来看，这些动作让万科的偿债在短期仍有支撑。
数据转淡
今年一季度，万科实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%；实现结算面积318.2万平方米，结算金额466.7亿元，同比分别下降26.7%和13.8%。截至一季度末，万科合并报表范围内有2322.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额3501.5亿元。
一季度万科实现新开工及复工计容面积170.0万平方米，完成全年计划的15.9%；实现竣工计容面积265.8万平方米，完成全年计划的12.0%。
今年一季度，万科实现营业收入615.9亿元，同比下降10.0%；其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。
受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响，万科一季度录得归母净亏损3.6亿元， 同比下降125.0%。
值得留意的是，万科一季度的净利润总额和少数股东损益均为正值，其中净利润总额是3.31亿元，而少数股东损益是6.93亿元，与整体利润趋势有明显背离。
万科解释称，一季度受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东(即合作方)在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以权益净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，主要原因是少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而万科的权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响。
举例而言，这些影响包括万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。这些非合作项目层面的损益影响金额在季度间相对均衡，且同比变动较小，因此扣除这些影响后的万科权益净利润变动幅度相对更大。
万科强调，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。
从毛利率的角度来看，万科开发业务收缩明显。今年一季度，扣除税金及附加前，万科开发业务的结算毛利率为10.5%，同比下降6.7个百分点；经营性业务的毛利率18.9%，同比提高5.4个百分点；整体毛利率10.8%，同比下降4.6个百分点。
稳定现金流
不仅主要经营指标录得下滑，万科的现金流状况也引发外界关注。今年一季度，万科经营活动产生的现金流净流出94.22亿元，同比下滑234.57%。万科解释这是由于销售回款减少所致。
尽管数据表现都比较悲观，但万科在偿债上保持相对稳定。今年一季度，万科回款效率(本年回款金额/本年签约销售金额)保持100%以上。截至报告期末，扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点；净负债率59.3%，持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。
与此同时，万科也在尽力处置大宗资产。万科披露，根据年初制定的工作重点，万科报告期内实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。
此外，万科经营性业务还通过REITs实现资产盘活。其中中金印力消费REIT将于4月30日在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。万科第一大股东深铁通过战略配售认购基金募集份额总额的29.75%。
万科于今年4月14日正式承认出现阶段性经营困难。其时，在投资者交流会上，万科管理层表示，从总的经营情况来看，当前万科的确遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压，但万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。
“我们将首先立足自救，立足自身能力和资源，自我化解风险，对所有在手业务，全部重新检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。其次是用足现有的各类融资工具，我们已积极调集各一线力量，以用好用足目前出台的一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。”万科管理层指出。
在应用政策性工具方面，万科表示，公司继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本为3.33%；同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。对于住建融资协调机制白名单项目，集团会积极申报，应报尽报。
据万科提供数据，截至2024年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元，后续将组织各个城市按照要求积极申报。经营性业务贷款方面，今年前3个月，万科新增大约100亿元。
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