孙立平提出中国房地产走的不是周期性波动而是阶段性转折。这一观点深刻地反映出当前房地产市场的重大变革。传统上，周期性波动意味着在繁荣与衰退间循环往复，但阶段性转折则预示着更深层次、结构性的改变。过去房地产快速扩张的阶段可能已走向尾声，在政策、市场需求、人口结构等多因素作用下，如今房地产面临发展模式、功能定位等全方位的转变。这一转折对购房者、开发商、投资者等各相关方都产生着深远影响，促使各方重新审视房地产在经济与生活中的角色和价值。

经常有朋友问，现在的房价到底了吗？什么时候会反弹？而一遇到某些对房地产利好的政策出台，也经常会有业界内的朋友问，房地产会不会迎来转机？

我想，要回答这些问题，需要有一个基本的判断作为前提：中国房地产现在面临的是周期性波动还是阶段性转折？

最近看到一篇分析房地产的文章，大意是：1930年美国经济学家库兹涅茨发现，美国房地产显现出15-25年的周期性波动，一个周期平均大约为20年；中国房价是在2004年到2005年起飞的，大约在2018年或2019年达到最高点；到2025年，刚好是20年。

虽然作者也没有明说2025年就是房价见底的一年，但按照这个周期理论去套，合乎逻辑的结论就是，见底之后就是反弹，并进入一个新的周期。

但真的会是这样吗？

去年，我多次讨论过一个问题，为什么一些专家学者甚至权威机构对经济的预测错得离谱？因为他们总是套用所谓周期性波浪的模型来分析中国经济。什么时候见底？什么时候反弹？反弹是什么形状？结果做出的预测结论，一错再错，错得一塌糊涂。

为什么？因为这个模型用错了：中国经济走的就不是周期，周期是成熟市场经济中经济波动的现象，中国面临的是阶段性转折。

房地产就是典型的例子。

1998年，中国住房制度改革全面启动。2003年，房地产业被正式确立为国民经济支柱产业。住房制度改革释放了巨大的住房需求，政府的支持性政策更是助推了房地产的发展。由此，中国房地产进入快速发展阶段（1998年-2008年），这一阶段可称为黄金十年。

实际上，到2015年前后，房地产非常规发展的阶段就应当结束了。因为人们对住房的需求不是无限的。当然，这不是说，居民对住房的需求已经完全满足，而是说，自此之后，房地产的常规性发展就可以解决居民对住房的正常需求。

但是，由于房地产在国民经济中所占比重过大，国民经济的增长和地方财政严重依赖房地产，加之由于此前房地产发展过猛，库存严重，于是，在2015年到2016年，虽然政策上提出房住不炒，但在现实的层面，则是通过一系列的政策推动涨价去库存和货币棚改化。这实际上是一场房地产的超级大放水。

结果是房地产严重过剩时代的到来。我们可以看下列的数据：

根据国家统计局数据，截至2022年，中国城镇常住人口约9.2亿，城镇家庭户数约为2.9亿户，中国城镇住房存量超过3亿套，住房总量已明显超过家庭户数。而此时中国的城镇化率已经达到65.2%，也就是说，城镇化推动房地产的潜力已经释放得差不多了。

从人均住房面积来看，根据国家统计局数据，2022年中国城镇居民人均住房建筑面积达到40.8平方米。这一数据已超过部分发达国家，例如日本（约38平方米）、韩国（约33平方米）。西南财经大学的一份报告则显示，2017年中国城镇地区住房空置率几句已经达到21.4%。

从库存的情况看，根据国家统计局数据，2023年1-10月，全国商品房待售面积约6.5亿平方米。同时，一些城市还存在大量已批未建、在建未售的住房。据估计，全国已批未建的商品房面积超过10亿平方米。而直接关系到住房需求的中国人口出生率，已经出现多年持续下降，2022年人口自然增长率首次出现负增长。

从上述种种情况看，你告诉我，房地产怎么反弹？周期又何从谈起？

因此，我们必须正视一个现实，房子不可能永远盖下去，中国房地产的超常规发展阶段已经结束了，下一段要进入的是一个常规性发展阶段，而在这两个阶段之间，会有一个可能为时不短的消化与低迷期。