封面新闻记者 周翼

近期，广西北海壹海江山小区多名业主向封面新闻记者反映，小区内有超过200家民宿，很多都没有证，大量外来游客进出严重影响业主正常生活，“等很久才能搭上电梯，还有人把大便拉到过道上”。

壹海江山小区宣传图 图据受访者

此外，业主们认为小区内大量民宿还会带来消防、治安等多个方面的问题。目前，该小区业主已向相关部门反映和举报。

8月11日，北海银滩旅游度假区市场监督管理所工作人员表示，根据现在民宿的国标，壹海江山小区里的建筑不属于民宿，属于短租住房。

毫达（成都）律师事务所律师孙顺发表示，住宅改为经营性用房需遵守法律、法规及管理规约，并征得利害关系业主一致同意，若是无证经营民宿可能被责令停止营业，没收违法所得，情节严重的可能触犯非法经营罪。

业主：

“小区内有超200家民宿，大量游客进出”

大量游客进出壹海江山小区 图据受访者

近日，广西北海的腾先生向封面新闻记者反映，从2023年开始，他所住的壹海江山小区“陆续出现大量民宿，特别是最近北海旅游旺季，每天上万游客进出该小区，带来的卫生、治安、消防隐患等问题，让他深受困扰。”

小区业主称因民宿过多导致卫生环境变差 图据受访者

据腾先生介绍，壹海江山小区算是北海市比较高端的海景房，距离海边仅150多米。公开资料显示，壹海江山是位于广西北海市银滩西区的大型豪华海景住宅项目，项目总占地面积约228亩，总建筑面积约60万平方米，包含16栋高层建筑和6栋合院，距海岸线仅158米。截至2025年5月，项目二手房挂牌均价达10000元/平方米。

腾先生表示，从去年到今年，进入小区的游客数量增长迅速，民宿的数量也急剧增加，他“粗略在多个线上平台统计，小区内有超过200家民宿。”腾先生称，居民小区70年产权变更商用性质，需全体业主书面同意，才能办住改商许可证，还有消防证、卫生证、健康证、特种经营许可证，还需要进行公安联网，“公安局已经查过了，这个小区里一个证都没有”。

小区内的民宿广告 图据受访者

该小区另一位业主闫女士也告诉封面新闻记者，她2019年在壹海江山小区买房，去年开始入住，“现在民宿都做成风了，这也太乱了，不安全”。闫女士称，她家所在的楼层一共10户，就有8家是民宿，因为小区民宿多游客多，电梯要等很久才能搭上，有游客在小区内乱扔垃圾，物业很长时间不打扫。

困扰：

“担忧治安和消防问题，投诉暂无进展”

该小区业主提供的业主群聊天记录显示，有业主在群里反映“民宿住户把大便拉到阳台过道上”，其他内容也基本都是业主对物业管理的抱怨，以及民宿广告。

业主在群里反映情况 图据受访者

封面新闻记者在某线上平台搜索“北海壹海江山民宿”，出现数十个民宿，标价从100多元至1400多元不等，备注有“壹海江山”“高层海景”等字样。记者咨询其中一家客服确认是不是民宿时，得到对方肯定回答，并称下单后可获得房间门的密码。当记者询问是否有证时，对方称“平台就是保障”。

小区内的民宿在线上平台运营

腾先生和闫女士均表示，已经向相关部门进行了投诉，截至目前暂未有任何进展。闫女士表示，她最担心的治安和消防安全，“家里住的老人，有时候半夜两三点游客走错门，会按到自家的密码锁，还有人来乱敲门，太吓人了。还有人把垃圾扔在我家门口。”闫女士对住宅可以改成民宿表示不能理解，“全是那种不办证的，逢节假日我都不敢回去，实在不行我就把房子卖掉。”

官方：

北海规定民宿用房最高四层，该小区属于短租住房

8月11日，封面新闻记者就相关问题致电北海市银海区住建局物管中心咨询，工作人员表示去反馈。随后，银海区住建局工作人员回复记者，该局不负责民宿整治方面的工作。

记者又致电北海市公安局银海区分局，工作人员建议当事人，可以去辖区派出所进行举报。

封面新闻记者注意到，北海市政府网站上的《北海市民宿管理和促进条例》中规定，本条例所称民宿，是指利用村（居）民的住宅以及村集体用房等开办，经营用客房最高四层且建筑面积不超过八百平方米，为消费者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿场所。

第九条规定，经营民宿应当依法办理市场主体登记，领取营业执照，经营范围登记为民宿服务。兼营食品销售和餐饮服务的，应当依法取得食品经营许可。

8月11日，北海银滩旅游度假区市场监督管理所工作人员在电话中告诉封面新闻记者，根据现在民宿的国标，壹海江山小区里面的这种（建筑）不属于民宿，“如果是用作民宿的建筑物，正常来说不应该高过4层，也不应该超过800平方米。壹海江山是一个小区，它里面建筑物肯定都是不符合民宿标准的。”

对于“商家在网络平台直接用民宿的招牌，也自称为民宿”的问题，该工作人员表示，“从本质来看，壹海江山这种建筑属于短租住房，我个人了解这种全国现在也没有统一的规定，主要是参考不同地区关于这部分的法律。他（商家）贴那种牌子（民宿），比如说房东昵称叫民宿，我们也不会认为它是民宿，因为民宿必须要符合国标，可能属于一种通过互联网出租的一个形式。”

该工作人员表示，已接到有壹海江山业主的相关投诉。

壹海江山小区 图据受访者

律师解读：

住宅改为经营性用房需遵守法律

住宅小区内能否开设民宿？又是否可以办证呢？8月11日，毫达（成都）律师事务所律师孙顺发向封面新闻记者表示，根据《民法典》第279条，住宅改为经营性用房需遵守法律、法规及管理规约，并征得利害关系业主一致同意。此外，《旅游法》《旅馆业治安管理办法》规定，民宿需办理营业执照、特种行业许可、消防许可等手续。

孙顺发补充道，实践中，许多地区对住宅民宿的合法性认定存在差异，部分城市允许“住改商”但需严格审批，而北海若未明确允许住宅民宿，则此类经营可能被认定为非法，因此，在无地方特殊政策的情况下，住宅小区内开设民宿通常难以合法办证。

孙顺发表示，依据《无证无照经营查处办法》第13条，无证经营民宿可能被责令停止营业，没收违法所得，并处1万元以下罚款；若涉及违反治安管理（如未获特种行业许可），公安机关可依据《治安管理处罚法》第54条处以10-15日拘留及罚款。若存在消防隐患，还可能面临应急管理部门的处罚，情节严重的，可能触犯《刑法》第225条非法经营罪。

大量民宿可能导致噪音、安全隐患、公共设施过度使用等问题，侵犯其他业主的安宁权、共有权等权益。孙顺发建议，业主可通过民事途径，依据《民法典》第286条，要求民宿经营者停止侵害、排除妨碍，若管理规约禁止民宿，可起诉要求恢复住宅用途；可通过行政投诉，向市场监管、公安、消防等部门举报无证经营行为，推动行政机关查处；还可以通过业主大会决议禁止民宿经营，并授权物业或业委会提起诉讼。

孙顺发还认为，物业公司负有维护小区秩序的义务，若物业明知无证民宿存在却未制止或未向有关部门报告，可能被认定未尽管理职责，业主可依据《物业管理条例》追究其违约责任，若物业擅自允许民宿经营或收取费用，则需承担连带责任。