作者：余飞

01

京沪深楼市，效果转弱

环顾过去三年的疯狂救市，会发现一个问题，政策作用的时间越来越短，如今，一般效果都只有一两个月。

以目前公布成交数据的深圳、上海、北京来说。

深圳5月末降低了首付比例和房贷利率。

首套房首付由30%降至20%，商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率已经降至3.5%。

二套房首付由40%降至30%，商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP，同样降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率降到了3.9%。

在新政作用下，6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。

可见，效果已经褪色。

上海也是5月末下调了首付与贷款利率，6月份二手房成交量直接干拔到2.64万套，创三年多新高。7月与8月效应退去，8月份上海二手房（含商业）共计成交17884套，环比下跌12.25%。

北京方面，在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末，北京跟进。

首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至20%。

二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。

新政作用下，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套，为14363套。

制图：城市财经；数据：北京市住建委

当然，哪怕8月份只有14363套，北京的二手房成交量也仍维持在1.2万套的荣枯线之上。

而且，从过往的成交量可以看到，3月份以来，北京的二手房成交量一直都在荣枯线之上。

按照市场的说法，连续三个月维持在荣枯线之上，意味着楼市回暖，那是否说明北京楼市回暖了？

当然不是。根本原因在于，北京楼市也开启了扎堆降价离场模式。

02

二手房扎堆降价让利

过去两年，房地产市场最大的转变之一，就是二手房成交量疯狂碾压新房。

深圳2023年，二手房卖了42574套，虽然成交量是近几年的底部，但较2022年上涨了58.5%，且仍比新房好不少。

去年深圳新房网签了31621套。

再看南京，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。

这一成交量是其新房成交量的两倍多。去年南京新房成交了44404套，继续下探。

再看广州，2023全年广州新房成交了73771套，和2022年基本相当，整体都在低位。

二手房成交量，则好于2022年，超过了10万套，比新房足足多了3.5万套。

进入2024年，形势依旧。

以北京来说，8月份北京的二手房成交量14363套，新房只有5308套，二手房是新房的2.7倍。

深圳8月份二手房网签4671套，新房2537套，二手房是新房的1.84倍。

二手房之所以成为成交主流，有两个重要因素：

第一，二手房是现房，比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。

第二，二手房价格跌幅更猛。

新房价格当然也在降，但有各种备案价和跌停板约束，降幅没法太大，只能是小碎步往下走。

虽然今年有不少城市对市场妥协，打开了跌停板，但大多数城市仍没有放松。

二手房的定价权掌握在业主手中，降价诚意更足。

以北京来说，财新网披露：

北京二手房价格已回落至2016年8月、9月的水平，从最高点累计下跌了25%；北京8月二手房成交均价尚未统计完成，但从挂牌价和市场感受来看，价格仍是下跌的。

“卖一买一”置换、改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成，很多人卖房后不再买入。

再看深圳。

过去三年半的时间里深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的5字头，房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示，2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。

2024年8月成交均价5.9万元，相较于2023年8月的6.94万元，每平米下跌了1.04万元，跌幅15%。

再看杭州。

以杭州的亚运村来看，降价让利非常明显。

根据我爱我家，金地自在城成交均价30444元/平方米，同比降幅在11.3%。东方郡公寓成交均价更是从去年的53987元/平方米降至今年的42697元/平方米，同比降幅高达20.9%。文鼎苑小区8月份其最高成交均价已降至51695元/平方米，与去年同期相比下降8.8%。

克而瑞最新调研的天津、武汉、北京、苏州、上海的跌幅情况。

天津上半年成交的小区中，95%在降价，其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交，苏州96%降价成交，上海86%降价成交。

03

再次强调一下

当前，房价已经进入到了调整深水区。

我们都知道，市场不可能永涨不跌，也不可能永跌不涨，但我们不知道何时是转捩点。

房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而就目前的情况来看，平衡点出现还早得很。

本号在今年的文章中多次强调过，本轮调整周期不会短。

截至上半年，个人住房贷款余额37.79万亿元，跌破了38万亿，同比下降了2.1%。同时，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%。

这说明，无论是居民端还是房企端，缩表是主流。新增贷款跑输了还贷，提前还贷仍在盛行。

这是预期缺失、信心不足的直接体现。

所以，本号再次强调一下，当下买房卖房的观点，适用于所有城市：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但，一方面，切记不要加杠杆，另一方面需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。

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个人观点，仅供参考