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在房贷利率下调、全面放开限购、鼓励住宅项目“零公摊”等政策的加持下，近几个月以来，“去公摊，100%得房率”频繁进入购房者视野。记者走访郑州地产行业发现，不断有楼盘项目宣布得房率“近100%”、“达100%”乃至“超100%”。

实际上，自4月以来，广东肇庆，湖南湘潭、长沙市等多地纷纷跟进，出台支持或实行“按套内面积计价宣传销售”，或降低公摊面积，提高得房率的政策。有业内人士预测，“随着行业内卷加剧，未来得房率超100%或将不再是超配，而是成为标配。”

记者走访：郑州多楼盘打出得房率100%宣传口号

记者调查发现，郑州这些得房率100%的户型，几乎都是以备案实用面积叠加“赠送面积”得来。开发商根据不同的创意设计，拓宽主阳台、增加生活阳台、增加室内花园、阳台外增加花池等等，最大限度地提高了房屋的套内使用面积，拉高了得房率。

据一位资深新房中介表示，许多高得房率的户型都是巧妙利用了大阳台设计，“我知道有南龙湖有一个项目，规划了第四代空中庭院房，户户自带超大阳台，赠送面积大，得房率超高。”

而同样的第四代空中庭院住宅，依靠着大阳台的设计，“甚至有项目的套内赠送面积高达40%。” 因为可以给到客户更多的“使用面积”，一些对外宣称高得房率的楼盘也获得了相当不错的去化率。

调查发现，“赠送面积”以及“高得房率”在拉客吸筹和促进成交等方面所取得的巨大成功，实际与当前房地产行业公摊占比太多，导致商品房实用面积整体不高有很大关系。

记者注意到，在产品逐渐迭代的当下，市场上有不少楼盘都看准了用户的购房需求，开始狂卷“得房率”。据悉，得益于其阔绰的阳台和飘窗赠送面积，越秀·天悦江湾建面约143㎡户型实现综合得房率约100%，购房者可拥有全部143平米的使用面积;而东方宇亿万林上院项目，则采用了第四代园林小高层设计，让得房率达到了100%。

“楼市行情好的时候，房地产是卖方市场，开发商在产品设计、销售方式上普遍表现得比较强势。但在行情下行的时候，开发商则会想方设法‘卷产品’。”据中原地产的一名客户经理表示，就目前的市场形势来看，对购房者还是比较有利的。

多地出新规探索“去公摊化”，提高得房率

今年以来，深圳、佛山、福州、绍兴、温州、金华、湖州等地也先后出台建筑规划新规，以放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，来减少房屋的公摊面积，提高购房者的得房率。

湖南省湘潭市人民政府办公室9月4日印发《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》。通知包括稳消费、稳投资、稳主体三大方面18条措施。其中备受关注的措施还有，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

4月18日，长沙市发布了《关于优化房地产开发项目规划管理的若干措施》，引导住宅项目实现“零公摊”，调整建筑面积计算规则，优化阳台、飘窗和设备平台面积计算，降低购房成本，提升住宅品质。

广东肇庆市于今年5月亦曾出台相关规定，明确从2024年5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

5月13日，佛山、惠州同日推出新政，提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品，包括新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。

业内观察：“所见即所得”提高透明度，有助保护购房者利益

商品房销售中附加公摊面积，是国内房地产市场的一个惯例。据不完全统计，我国目前商品住房公摊面积普遍在20%左右。随着近年来国内房地产市场进入深度调整，房地产销售也逐渐从卖方市场转变为买方市场，一些开发商为了提升产品竞争力，打动消费者，开始推出“零公摊”甚至是“负公摊”的户型和楼盘。“是否彻底取消公摊面积”再度成为备受热议的话题。

从现实情况看，房屋按建筑面积计价也存在不少问题。“公摊太大，得房率低，不清楚公摊面积的构成”让购房者感到纠结；公摊面积缺少标准，管理混乱，也可能让购房者利益受损。从这个角度看，房屋改为以套内使用面积计价交易，可以解决住户使用面积不透明的问题，易于住户自行测量，实现“所见即所得”，有利于保护消费者权益。

业内认为，公摊面积一定程度上是客观存在的。“以套内面积计价宣传销售”也并非“取消公摊”。无论是以建筑面积计算还是以套内使用面积计算，无非是购房单价有所不同。不过，将商品房改为按套内面积计价并非多此一举，对于提高房屋面积透明度等方面有着积极意义。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，这背后可能是对简化和标准化计量方式、提升购房者体验的期待，“公摊面积的问题历来是消费者与开发商之间争议的焦点之一，简化计量方式有助于减少信息不对称，提高市场效率和公平性。”

中指研究院市场研究总监陈文静指出，实际上，以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。

易居研究院研究副院长严跃进则认为，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。

若想要真正利民，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。“但是这里面确实涉及到很多方面的利益，而且，‘公摊面积’不算进去，那总要有人来承担这部分的费用，需要多方面的从长计议。”