亚洲 REITS 市场概览

根据戴德梁行的统计，截至2023年12月31日，亚洲市场上在活跃REITS 产品共计 225 支，总市值为2.521亿美元，同比2022年末下降 7%。日本、新加坡和中国香港作为早期引入REITS的成熟市场，在亚洲市场中仍占据主导地位，市值位列前三，合计占亚洲市场规模超八成。同时，中国内地、印度、泰国等亚洲新兴 REITS 市场也在不断发展，为亚洲 REITS 市场注入了新的活力。亚洲 REITS 最初集中在购物中心、写字楼等传统商业不动产领域，随着市场的不断创新和多元化，REITS市场逐渐涉及公寓佳宿、工业地产、医疗地产、数据中心等多个领域，以满足投资者日益多样化的需求。

2023 年，受全球紧缩货币政策、地缘政治冲突、经济增长疲软等多重影响，亚洲 REITS 二级市场股价普遍下跌，REITS的发行热度降低，新加坡和中国香港市场REITS收并购内地资产的活动大幅减少。尽管如此中国内地公募 REITS 依然活跃，共有5支新产品入市。在此背景下，工业/物流和公寓住宿 REITS 因具备较好的抗风险性而持续受到青睐，并在 2023年取得了良好的表现。相比之下，办公类REITS 受经济环境和办公方式转变的影响，表现依然不佳。截至 2024年3月，美联储重申今年预计降息三次，而日本结束长达8年的负利率，同时宣布放弃收益率曲线控制(YCC)政策。回顾后疫情时期，REITs市场表现受各国政府及央行政策的影响明显，未来应密切关注全球各个经济体利率政策变化给 REITS 市场带来复杂的影响。

截至2023年12月31日，亚洲市场共有225 支活跃的REITS产品，比2022年末增加了5支。在此期间,中国内地、印度、韩国和菲律宾共新上市9支产品，日本市场有3支REITS 因合并减少。另外，泰国和中国台湾各退市了1支。新增的 REITS 产品主要集中投资于办公、零售、物流及基础设施等领域。

继2019年Embassy Offlce Parks 成为印度首家进行IPO的不动产信托基金后，2023年，黑石旗下的NexusSelect Trust 也成为印度首个公开上市的零售不动产投资信托基金。其投资组合涵盖位于14 个城市的17 个城市购物中心，以及两个酒店资产和三个办公资产。黑石这类基金管理机构作为发行主体，对中国内地公募 REITS的发展有借签意义。

日本市场延续了新加坡市场的发展趋势，在日本 REITS市场持续不稳定的背景下，2023年3月，MORITRUST吸收了 MORI TRUST Hotel;同年 11月，日本不动产管理公司 Kenedix旗下的Kenedix Residential、KenedixRetall 和Kenedix Office 三支REITS 合井为KenedlxREIT。此次日本市场的合并偷向将单一资产合并为综合资产类型的 REITS，合并的主要原因在于管理人对日本写字楼市场的波动以及对日本央行未来货币政策变化导致的长期利率上升的担忧。

在办公市场表现不佳的背景下，韩国 REITS 市场新增两支以办公资产为主的 REITS，分别为韩华 REIT及三星FNREIT。同时，为应对高利息和国内外市场的不确定性导致的不动产市场发展停滞，2023年韩国两次修订《房地产投资公司法》。此外，2024年1月修订相关法案，允许产业园、厂房等类型的项目通过不动产信托基金进行流通，这一新规定将于7月开始实施，旨在丰富 REITS市场，为投资者提供多样化选择，也展示了韩国在应对不动产市场挑战时的积极态度。

2023 年末，亚洲 REITS市场总市值为2.521亿美元，同比 2022 年末下降 7%。其中新加坡、印度、马来西亚、韩国及菲律宾市场规模上升，其他亚洲市值规模均存在一定程度的缩减。市值规模增幅最大的为印度市场，同比上涨31%6;市值规模压缩最大的市场为中国台湾市场，同比下降28%，其变动主要受 REITS产品入市及退市活动的影响。中国香港、日本市场市值规模变动分别为-13%及-9%，较2022 年末对美元汇率变动分别为 9%及-7%，因此中国香港市值萎缩主要受估价下跌的影响，日本市值下跌主要受日本汇率的影响;2023年，新加坡市场表现较好，市值规模增幅为 4%，是前三大市场中唯一市值上升的市场。

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