栋察早报

内容提要

市场▶第四代住宅，全面爆发了！

聚焦▶东北冷鲜港正式启动

热门▶本溪高新区到沈阳奥体中心城际客运专线开通

关注▶凌绥高速最长大桥完成双线合龙

产业▶王新伟：推动科技创新和产业创新深度融合

变化▶注意！因地铁施工，文化路立交桥通行有变化

启幕▶二〇二四东北亚（沈阳）文化旅游创意博览会启幕

第四代住宅，全面爆发了！

据CRIC统计，2024年上半年国贸地产的第四代住宅在福州获得了半年度销售面积和金额双冠军。

龙湖重庆项目推出的第四代住宅产品，首开80天即售罄，打破了重庆市场豪宅多项纪录。

所以，也不难理解房企做第四代住宅热情为什么这么高了。那么，经过2年时间探索，头部房企的第四代住宅进化到哪个程度了？今天就来帮大家盘一盘。

通过大面积赠送

打造前庭后院的居住体验

第四代住宅之所以这么受欢迎，核心在于可以通过户内花园大幅赠送面积。对购房者而言，花同样的钱，使用面积更大了，对开发商而言，这是重要的盈利点。

例如，龙湖今年在重庆推出的TOP系云河颂，就通过奇偶错位出挑，赠送了一个约45㎡的超大空中庭院，面宽达到14.5米，挑高约6.3米。最后算下来，全屋套内赠送面积甚至高达40%。

图片：重庆龙湖云河颂200㎡户型图

当然，第四代住宅不是简单增加一个露台那么简单，而应该考虑如何为客户提供全新的生活方式。

首先，户外空间要考虑与室内空间的强互动，作为室内空间的延伸。

正象设计就认为，15平米以下的露台可以作为阳台功能的补充，而20平米以上的露台就应该与室内公区结合，由LDKX进化为LDKX-Y（yard 院落）。

比如他们主导设计的重庆项目217平户型中，露台位于客厅和厨房左侧，可形成客厅和生活阳台的延伸。

重庆观音桥·华润&港置·观宸·千重锦户型分析©ZEN正象设计

更有一些项目，采用独梯独户的设计，并将公共空间与电梯厅打通，营造出每户独属的“前庭后院”效果。

例如，福州有个项目170平奇数层户型，公区可以与南北98平的庭院联通，真正实现了前庭后院的别墅居住效果。超大庭院可以满足更多元化的场景需求，开派对、户外烧烤、家庭聚餐、空中花园等等。

而且该户型采用了“双归家动线+十字洄游”的设计，可以区分主客通道，增强业主归家尊贵感，也增强了空间的层次感。“洄游”动线贯通室内外，相当突破传统的居住习惯。

三木乐府170㎡奇数层户型示意图

而且130平户型南北侧都有超大露台，可以客餐厅联动，可以作为“家庭第二客厅”来使用。

安顺市有个项目通过南北错跃的方式打造空中花园，并连接侧边阳台，形成一个户外超大的L型转角花园，打开推拉门，户内外实现真正的一体化大空间。

奇数层平面图

偶数层平面图

再比如福州保利·天珺，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。

“π”字形平面布局分析

空中庭院效果图（仅供参考，不作为交付承诺）

竖向空间

设计更加精细化，兼顾颜值和采光

第四代住宅因为增加了大面积的悬挑空间，还要覆土种植，大大增加了建筑的荷载，需要进行专门的结构设计。

早期的第四代住宅受限于结构、材料等，立面效果谈不上美观，而且有些项目

往往在外挑阳台增加斜撑和立柱，还会影响采光。

现在不少城市出台了相关规范，比如长沙等城市甚至明确要求“四代宅”产品，空中庭院要做到无维护结构、无柱。

所以第四代住宅，一方面要优化立面，提升颜值。另一方面，也要考虑采光问题，规避上层露台板对下层住户的采光遮挡。

一、立面设计更强调美观

现在不少项目会根据整体立面风格，对结构设计进行优化。例如，龙湖云河颂项目，用月影白铝板在建筑体中心画出T字造型，呈现强烈的秩序感。

建筑和露台两侧600mm的弧形倒角，配合香槟色边框，整体风格更加独特，内部视野也更加通透。

图：重庆龙湖云河颂项目T档立面示意图

除此以外，还有不少项目立面是绿化有机立面。

因为现在很多城市要求第四代住宅，要将立体绿化纳入到交付范围。

目前不少“第四代”项目都是带覆土、带栽种绿植交付。需要对种植区进行专门的精密化设计。

例如，福州保利·天珺每个空中花园都设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。预留500mm深的土壤层，用于种植种植灌木、小乔木。

福州保利·天珺效果图（仅为参考，不作为交付承诺）

同时，种植区要专门配置“耐根穿刺”的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水，保障防渗漏；绿化区「排水设计」则配置了专属地漏与排水沟，保证第一时间排走积水。

部分新的四代宅项目，还在绿化区配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。

例如保利·国贸天琴湖项目，就在种植区设置了自动微喷灌系统，通过流量监测传感器和土壤湿度传感器，能够自动调节灌水程序，定时定量自动给水灌溉绿植根部。物业和业主也能够通过控制系统进行监测和操作。

二、通过巧妙设计，规避采光问题

为了达到最好的景观效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端厅设计，将客厅采光面从一面，扩大到三面。

根据正象设计的经验，为了减少上层露台对下层住户的采光影响，绿化露台进深控制 在3.0m-4.2m之间比较适宜（现场实测3.6m较为合适）；即保证露台有使用场景的进深，又兼顾下层住户套内的视野感受。

比如西安·越秀铁建·西派天悦，由EMO易墨设计负责设计，设计时将露台外侧结构倾斜化处理，扩大了上层住户的露台使用空间，同时，也可减少日照遮挡，打造更轻盈、舒展的立面形象。

通过巧妙设计

解决隐私问题

第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，那就是住户如何保护住户的隐私。每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。

目前房企都在研究各种解决方案，常见的解决思路有以下几个：

一是引入阳台挡板，避免住户对视

比如中铁建西派玺悦在建筑的奇偶错层位置，增加了阳台侧板，不仅避免了住户间视线干扰的问题，保护了住户私密性，也在形式上与水平阳台一体化设计，加强了建筑立面的视觉美感和标识感。

二是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。

不少项目将景观绿植外置，靠近露台边缘，或围绕着露台周长布置，也可以有效规避视线交叉的问题。

▲福州国贸天琴湾示意图

比如长沙保利有个项目，露台的绿化厚土区厚度为0.5m、占据60%的露台面积，且环绕整个露台，这样绿植就可以很好地挡住视线。

▲私密性营造分析，来源：UA尤安设计

▲空中花园避免视线对视效果图，来源：UA尤安设计

再比如郑州万科有个项目，同样是在错层空间设置了不同尺度花池和树池，借助绿植屏障解决对视问题。此外，飘窗的设计，也可以一定程度避免上下层视线干扰问题。

▲万科翠湾中城花园阳台私密措施 示意图

▲郑州万科翠湾中城实景图

小结

明源君曾提到，当前行业正处于产品创新的黄金时代，第四代住宅已成为房企创新的核心。如今，第四代住宅正迎来一轮爆发，让我们共同期待市场上涌现更多优秀的产品。（来源：明源地产研究院）

东北冷鲜港正式启动

8月31日，东北冷鲜港配送中心项目暨冷鲜港启动仪式成功举行，东北冷鲜港生鲜交易平台果品批发市场正式亮相。东北冷鲜港位于沈阳市浑南区，是集生鲜农副产品交易、冷链仓储物流服务、供应链金融服务于一体的综合性服务平台，拥有国际一流的冷链物流体系及规模化、信息化的配套设施，是目前东北地区最大的综合性生鲜冷链物流中心。

东北冷鲜港由毅都（沈阳）冷链物流发展有限公司投资建设，自2022年开始新一轮紧锣密鼓的建设以来，东北冷鲜港形象进度全面提速，现已实现30亿元投资，全面完成了果品批发市场35.6万平方米的全冷链交易、物流硬件平台。

·优质资源汇集浑南 超新一代生鲜交易平台呼之欲出

东北冷鲜港项目正式启动后，将在保障民生、促进流通等方面发挥重要作用。一直以来，浑南区以高站位、宽视野、大力度，全力推动项目建设与发展，为项目提供全方位的服务保障，确保项目稳步运行。浑南区以项目为抓手，深化改革开放，优化营商环境，吸引优质资源汇聚浑南，推动浑南经济高质量发展。

同时，东北冷鲜港项目的正式启动，除了在东北地区生鲜行业引发广泛关注外，还吸引了来自北京、上海、广州等一线城市行业龙头企业以及南美、东南亚等国际地区商户入驻，成为全国果品行业的热议话题。

·新市场：全流程冷链，赋能客户创造增值

东北冷鲜港以建设国际化公共物流平台为理念，以全面提高物流效率为指引，以提供全冷链双店式展贸一体化建筑形制为硬件支持，为客户提供国际代采集买、国际海陆空联运物流代理、保税加工、全过程金融、代理进出口清验政务、贸易渠道等硬核服务，为客户充分赋能。加上物联网、大数据分析、区块链以及人工智能一系列科技手段加持，将环球美食高效高质的输送到商场超市、新零售、经销商等渠道，为全球优质生鲜产品进入中国市场打造现代化、数字化、智能化、标准化的流通途径。东北冷鲜港通过为市场主体创造增值服务，来实现企业价值。

·新开放：为打造东北亚开放合作枢纽地做贡献

依托辽宁自贸区、大连港和综合保税区功能优势，毅都集团高效整合要素资源，东北冷鲜港将进一步打造面向国际的“一站式”冷链物流平台和冷链食品交易中心。以海陆空大通道为依托，以空海铁公多式联运模式为纽带，以区域中转、仓储、运输为基础保障，打造“运能大、效率高、成本低、全天候、绿色环保”的综合性运输体系，畅通辽宁国际冷链物流通道。同时，密切对接产销冷链集配中心，将沈阳与国内外各产地无缝衔接，构建干支线运输与两端集配一体化运作的区域冷链物流服务网络，提供“干线运输+区域分拨+城市配送+冷藏支撑”的全方位冷链物流服务。

东北冷鲜港将向着成为行业领先的国际化冷链物流企业目标稳步迈进，持续推动辽宁冷链物流行业的高质量升级发展，服务辽宁省发展战略大局，为打造东北亚开放合作枢纽地，深度融入“一带一路”，全力建设开放大省强省贡献力量。

·新格局：构建千亿冷链物流市场商圈

2022年，东北冷鲜港入选国家骨干冷链物流基地；2024年，大窑湾冷链物流基地入选国家骨干冷链物流基地。至此，辽宁省内三个国家骨干冷链物流基地中，毅都集团就占据了两个席位。东北冷鲜港将以国家骨干冷链物流基地建设为契机，依托集团优势，进一步构建完善的现代冷链物流网络体系，推动冷链物流提质降本增效，吸引东北及内陆腹地地区的水果、蔬菜、冻肉、海鲜、预制菜等冷链货物到港集聚。

未来，在沈阳市浑南区，将会形成新的、更高规模的产业集聚，形成具有区域性和国际影响力的大型冷链产业平台，进一步形成在全球都具有影响力的冷链物流商圈，发展千亿元级冷链物流产业集群。浑南区也将继续加强项目规划引领，明确发展目标定位，持续完善基础设施配套，不断提升项目承载能力。

（来源：栋察楼市）

本溪高新区到沈阳奥体中心城际客运专线开通

8月28日，本溪高新区——沈阳奥体中心的城际客运专线正式开通，每日两地同时对发8个班次，票价15元，旨为本溪高新区的企业员工、高校师生和人民群众打造更加便捷、高效、安全的出行环境。

随着本溪高新区建设进程的加快、人口的聚集，与沈阳市的交通往来愈加密切，原有交通线路的车辆及班次已经远远满足不了当地群众的出行需求。为进一步扩大本溪高新区智慧交通项目的覆盖面和服务群体，高新区党工委、管委会在深入调研、分析研判的基础上，决定开通本溪高新区至沈阳奥体中心的城际客运专线。

该专线由辽宁药都综合服务集团有限公司和沈阳经纬客运有限公司共同经营，每天6:50从本溪高新区石桥子榆林华苑站和沈阳奥体中心站两地同时发车，全天对开8个班次。

本溪高新区内经停辽宁科技学院、沈阳药科大学等5所高校，而后直达沈阳奥体中心站，全程行车时间为50分钟。

每周五、周六和节假日，该专线还将依据旅客流量灵活增加班次及车辆台数，实行流水发车，坐满即发。

随着这一专线的开通，本溪高新区智慧交通项目现已涵盖4条基础公交线路、1条定制公交线路和1条城际班线，设置站点72个。区内发车间隔时间缩短至12-20分钟，每天可发车178车次。

本溪高新区还同步上线了智慧交通微信小程序，实现了车辆线路运行信息查询、实时网上购票、车次查询、网上订座、旅游专线预约等功能，公共交通运输量大、价格低廉的优势得到充分发挥。

辽宁药都综合服务集团有限公司负责同志表示，本溪高新区智慧交通项目已经初具雏形，今后将加快推出“特色出行管家服务”“新能源公交示范线路”“精品旅游线路包车”等个性化运维项目，为当地人民群众提供更加安全可靠、方便周到、经济舒适的出行服务。

本溪市副市长、高新区党工委书记方颖出席城际客运专线开通仪式。

智慧公交微信小程序购票：

【购票流程】：小程序搜索→本溪药都智慧公交

点击→城际时刻表，即可购买沈阳↔石桥子的车票~

点击→园区时刻表，即可购买高新区区内公交车车票~

城际客运发车时间表：

（来源：药都发布）

凌绥高速最长大桥完成双线合龙

8月30日，随着架桥机缓缓将最后一片长30米、重102吨的T梁精准放置于桥墩上，由中国铁建投资集团投资建设、中铁十四局集团承建的凌绥高速公路全线最长大桥——利州特大桥完成双线合龙。利州特大桥，全长2020米，三次横跨主线道路，两次横跨当地水系，安全风险高，施工难度大。据悉，凌绥高速项目将在年底前完成全部路基、桥涵、隧道工程。

图为利州特大桥双线合龙施工现场。(来源：辽宁日报）

王新伟：推动科技创新和产业创新深度融合

8月30日，2024东北亚（沈阳）文化旅游创意博览会（以下简称文博会）在沈阳故宫南广场盛大启幕。在为期3天的展期里，一系列丰富多彩的主题活动将轮番上演，近百家参展商带着琳琅满目的展品、各具特色的展演，为来自五湖四海的宾客精心打造一场文旅盛宴。

创新户外展览模式

近百家参展方共聚沈城

本届文博会以“共赴文旅盛宴分享创意未来”为主题，延续了“助力建设国家中心城市、塑造东北亚地区文化旅游创意专业会展品牌”的主旨，精心布局了文旅创意、国内、国际、非遗等多元化展区，汇聚了泰国国家旅游局、全日空航空公司、周庄古镇、西塘古镇、沈阳故宫等近百家参展方，全面展现了东北亚地区在文化、体育、旅游领域的成就与发展活力，促进区域文体旅产业的深度融合与一体化发展进程。

“本届文博会首次创新性地采取了户外展览模式，选址于历史悠久的沈阳故宫之畔。这一决策不仅借势沈阳故宫的庞大客流量，为展会注入源源不断的人气活力，更期许通过这一融合，让穿梭于古典与现代之间的每一位游客，都能自然而然地融入这场文化盛宴，共同见证并体验文化旅游创意的无限魅力。”东北亚（沈阳）文化旅游创意博览会负责人、辽宁康辉国际旅行社有限公司副总经理王翔宇如是说。

延长时间至夜晚

编织多元互动盛景

记者在现场看到，游客们或驻足于海蓝星梦幻城、沈阳方特欢乐世界等展位前，兴奋地规划着梦幻之旅；或排队等候在700CC、奉天玖福记熏拌鸡架、老边饺子等展位旁，准备品尝沈阳地道美食。还有“乔氏传统刺绣”“禽蛋刻绘技艺”等非遗展区，匠人们用一双双巧手，将传统文化以活灵活现的形式展现在大家面前。泰国国家旅游局等国际展区则汇聚了世界各地的特色商品与文化，让人不出国门就能领略到异国风情。

除了观展咨询，国风国潮与国际风尚在这里和谐共生，满族寸子舞等传统艺术与现代乐队的酷炫表演交相辉映，为展会增添了无限魅力。本届文博会还特别延长开放时间至19时30分，夜幕下的展会更加热闹非凡，“夜经济”的璀璨绽放与“烟火气”的温馨升腾，让特色小吃、文旅商品与情景演绎共同构成了夜晚的独特风景线。从夜食到夜游，从夜购到夜娱，多维度激活了夜间消费，不仅点亮了城市的夜空，更释放了文旅消费的新活力，实现了“流量”与“留量”的双赢。(来源：沈阳日报）

凌绥高速最长大桥完成双线合龙

8月30日，随着架桥机缓缓将最后一片长30米、重102吨的T梁精准放置于桥墩上，由中国铁建投资集团投资建设、中铁十四局集团承建的凌绥高速公路全线最长大桥——利州特大桥完成双线合龙。利州特大桥，全长2020米，三次横跨主线道路，两次横跨当地水系，安全风险高，施工难度大。据悉，凌绥高速项目将在年底前完成全部路基、桥涵、隧道工程。

图为利州特大桥双线合龙施工现场。(来源：辽宁日报）

注意！

因地铁施工，文化路立交桥通行有变化

小伙伴们注意啦

因地铁3号线施工

9月2日22时起

封闭文化路立交桥二层地面转盘

北出口、东进口机动车交通

请注意绕行哦

关于对文化路立交桥二层地面转盘

采取交通限制措施的通告

因地铁3号线工业展览馆站建设工程需要，经沈阳地铁集团有限公司申请(施工单位为中铁十九局集团有限公司)，为保证施工期间的道路交通安全，依照《中华人民共和国道路交通安全法》及《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》等法律法规的规定，决定对施工路段采取交通限制措施。现将有关事项通告如下：

一、交通限制路段：文化路立交桥二层地面转盘北出口、东进口。

二、交通限制时间：2024年9月2日22时至2025年1月31日24时（具体时间以实际施工进度为准）。

三、交通限制措施：施工期间，封闭文化路立交桥二层地面转盘北出口、东进口机动车交通。

四、绕行建议：施工期间，建议通过文化路立交桥三层环岛绕行。

道路施工期间，请广大市民提前做好出行规划，尽量避开施工道路，给您造成出行不便，敬请谅解。

（来源：沈阳发布）

二〇二四东北亚（沈阳）

文化旅游创意博览会启幕

8月30日，2024东北亚（沈阳）文化旅游创意博览会（以下简称文博会）在沈阳故宫南广场盛大启幕。在为期3天的展期里，一系列丰富多彩的主题活动将轮番上演，近百家参展商带着琳琅满目的展品、各具特色的展演，为来自五湖四海的宾客精心打造一场文旅盛宴。

创新户外展览模式

近百家参展方共聚沈城

本届文博会以“共赴文旅盛宴分享创意未来”为主题，延续了“助力建设国家中心城市、塑造东北亚地区文化旅游创意专业会展品牌”的主旨，精心布局了文旅创意、国内、国际、非遗等多元化展区，汇聚了泰国国家旅游局、全日空航空公司、周庄古镇、西塘古镇、沈阳故宫等近百家参展方，全面展现了东北亚地区在文化、体育、旅游领域的成就与发展活力，促进区域文体旅产业的深度融合与一体化发展进程。

“本届文博会首次创新性地采取了户外展览模式，选址于历史悠久的沈阳故宫之畔。这一决策不仅借势沈阳故宫的庞大客流量，为展会注入源源不断的人气活力，更期许通过这一融合，让穿梭于古典与现代之间的每一位游客，都能自然而然地融入这场文化盛宴，共同见证并体验文化旅游创意的无限魅力。”东北亚（沈阳）文化旅游创意博览会负责人、辽宁康辉国际旅行社有限公司副总经理王翔宇如是说。

延长时间至夜晚

编织多元互动盛景

记者在现场看到，游客们或驻足于海蓝星梦幻城、沈阳方特欢乐世界等展位前，兴奋地规划着梦幻之旅；或排队等候在700CC、奉天玖福记熏拌鸡架、老边饺子等展位旁，准备品尝沈阳地道美食。还有“乔氏传统刺绣”“禽蛋刻绘技艺”等非遗展区，匠人们用一双双巧手，将传统文化以活灵活现的形式展现在大家面前。泰国国家旅游局等国际展区则汇聚了世界各地的特色商品与文化，让人不出国门就能领略到异国风情。

除了观展咨询，国风国潮与国际风尚在这里和谐共生，满族寸子舞等传统艺术与现代乐队的酷炫表演交相辉映，为展会增添了无限魅力。本届文博会还特别延长开放时间至19时30分，夜幕下的展会更加热闹非凡，“夜经济”的璀璨绽放与“烟火气”的温馨升腾，让特色小吃、文旅商品与情景演绎共同构成了夜晚的独特风景线。从夜食到夜游，从夜购到夜娱，多维度激活了夜间消费，不仅点亮了城市的夜空，更释放了文旅消费的新活力，实现了“流量”与“留量”的双赢。(来源：沈阳日报）

▶编辑|雨薇