昆明的第四代住宅正在快速多样化，主打高端的邦泰观云和义承丹霞翠屿刚开盘不久，旭辉广场二期接踵而至，项目户型面积段仅为约107—138平米，小户型四代宅的出现，能不能打动昆明的改善和刚需客户？

旭辉广场铂森林语过规效果图

云南房网获悉，旭辉广场二期推广名定为铂森林语，一方面与一期铂宸府一脉相承，同时也突出了四代宅垂直绿化的特色，先来看户型：

铂森林语约107平米户型

项目最小户型约107平米，从户型图看，空中露台面宽9.8米，进深3.3米，面积约32.3平米，加上电梯独立入户、飘窗落地，使得房率达到了惊人的130%。

该户型为偶数层的中间户，露台朝向东北方，与餐厅连通，南向面宽达到12.7米，呈现出小户型少见的LDK空间感，另外主卧套房设计，次卧也不显局促。唯一的缺憾是没有生活阳台。

铂森林语约138平米户型

约138平米产品为边厅户型，得房率约122%，测算露台面积约28平米（长8米，宽3.5米），作为东西端户，南向面宽也达到14米，约45平米的餐客厅加上露台，LDK空间约73平米，看上去就是豪宅档次的优秀数据。

通常而言，四代宅设计往往倾向于大户型、高端定位，比如邦泰观云户型为143和199平米，义承丹霞翠屿的三个户型分别为143、175和217平米，总价门槛都不低于300万，而且昆明前两个开售的四代宅项目都取得了不错的销售业绩，更强化了这一印象。

但四代宅并不能和豪宅完全划上等号，旭辉柏森林语的户型，在目前市场上属于妥妥的刚需刚改面积段，而这也不是孤例，前段时间过规公示的中通联大书香虽然还未披露户型，但据称其最小户型只有100平米。

小面积段项目开发第四代住宅其实有很多好处，一是更有利于发挥第四代住宅高赠送、得房率高的优势，因为相对于大户型，小户型对面积赠送更敏感，二是降低上车门槛，让更多人能买得起第四代住宅。虽然旭辉铂森林语的定价还不太清楚，但户型相对较小，总价肯定比大户型第四代住宅要便宜不少。

第四代住宅去年开始风行各地，产品很快呈现多样化，小户型并不罕见。克而瑞的一项统计显示，2023年至2024年期间，全国各地在售项目中，含建筑面积约110平方米及以下的第四代住宅典型项目约有15个，甚至出现了仅69平米的四代宅产品。

不过市场趋势也决定了，第四代住宅的发展方向仍是改善市场，目前不少城市对四代宅的户型面积都有限定，比如武汉要求套内面积大于100平米，成都要求建筑面积大于144平米，重庆要求建筑面积大于110平米，厦门市更是规定建筑面积不小于200平米。

昆明关于立体生态住宅的试点政策尚未公布，大家都处于摸索尝试阶段，开发商在给项目做定位时肯定要结合地块条件综合考虑，适合做何种产品，交给市场来检验就好。

旭辉广场一期铂宸府4月已交付（图源“旭辉昆明”）

回到旭辉铂森林语，项目很快会推出，产品看上去也很能打，关键问题是如何定价，云南房网认为，由于四代宅建造成本要高于前代产品，售价应该不会低于一期以及周边项目，而制约项目溢价水平的一大重要因素，则是项目配套的旭辉广场商业何时能建成开业。