提到广州珠江新城，老广脑海中浮现的往往是摩天楼宇林立、人流熙攘的繁华景象 —— 作为广州 CBD 的核心，这里汇聚着 30 万白领人群，地铁线路纵横交错，随便一个商业体都能凭借 “地段红利” 分得一杯羹。但在这片黄金区域里，高德置地却成了例外：常年 30% 以上的空置率，冬广场更是挡板林立，冷清的氛围与周边的热闹格格不入。

手握 “地铁上盖 + 海量白领” 的王炸牌，高德置地为何把一手好棋下得满盘皆输？

细究高德置地的困境，不难发现其陷入了 “定位、招商、运营” 三大致命困局，每一步失误都让它在广州商业 “神仙打架” 的赛道上逐渐掉队。

定位模糊

找不到自身标签

在商业体竞争中，“特色” 是吸引客流的核心密码，但高德置地始终没能明确自己的 “身份”。

想逛奢侈品，广州人第一反应是太古汇，LV、香奈儿门店前永远排着长队；想追潮牌、打卡小众轻奢，天环广场是首选，隔三岔五的首店开业总能引爆话题，排队队伍甚至延伸到马路；想带孩子玩一天，正佳广场的海洋馆、热带雨林馆和小剧场，能让孩子沉浸其中不愿离开；就连追求生活氛围，旁边的广粤天地也更具吸引力。

反观高德置地，既打不赢太古汇的高端，拼不过天环的潮流，比不过正佳的人气，也赛不过广粤天地的氛围，没有任何一个清晰的标签能让消费者记住它 —— 在 “要么出众，要么出局” 的商业市场里，“没特色” 就是最大的硬伤。

招商乏力

缺乏核心吸引力

如果说定位是方向，那招商就是支撑方向的骨架，而高德置地的招商显然没能撑起场面。

春广场作为核心区域，仅靠优衣库、UR 撑场面 —— 这些大众品牌在广州随处可见，根本无法吸引消费者 “专程而来”；曾经能带动部分人气的永旺超市撤离后，春广场连 “镇场” 的主力店都没有，更别提能制造话题的旗舰店或首店。

再看夏广场和秋广场，业态以餐饮、KTV 为主，过于单一；即便 CBD 有商务宴请需求，这里的选择也远不如广粤天地 —— 后者聚集了十几家米其林餐厅，无论是高奢宴请还是小资聚餐都能满足。

最可惜的是冬广场，原本计划走轻奢路线，引进了意大利 Love Moschino、德国 JIL SANDER、法国 Sandro 等外国小众品牌，却因盈利困难纷纷撤离；后续招商陷入 “越空铺越难招，越难招越空铺” 的死循环，进一步拉低了整体吸引力。

运营躺平

难以留住消费者记忆

在当下的商业竞争中，“运营” 是留住客流的关键 —— 通过持续的主题活动、新鲜的互动体验，才能让消费者反复光顾。但这些年来，高德置地几乎没有任何 “出圈” 的爆点话题，也没有持续性的主题运营，消费者对它的印象始终停留在 “珠江新城里一个没什么特点的商场”。反观正佳广场，不仅举办二次元动漫狂欢节，让上百个 IP 轮流登场，刷爆朋友圈；更将商业体打造成 4A 景区，成为广州旅游的 “必打卡地”—— 这种主动创造话题、强化体验的运营方式，恰恰是高德置地所缺失的。

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说到底，高德置地的困境并非 “牌不好”，而是 “打法错了”。它手握珠江新城的黄金地段，却没能找准自身生态位，既想兼顾高端，又想拉拢潮流，还想吸引家庭客群，最终陷入 “通吃” 不成反 “全失” 的尴尬。

作为广州商业地产的 “反面教材”，高德置地的经历也给所有企业和商业体提了个醒：在竞争激烈的市场中，与其追求 “面面俱到”，不如聚焦 “单点突破”—— 找到自己的独特优势，深挖一口井，把特色做透、做精，才能在消费者心中占据一席之地，实现长久发展。