3月16日，招商蛇口发布2025年年度报告。作为新任董事长朱文凯履新后的首份年度业绩披露，这份财报备受关注。报告期内，公司经营业绩承压，同时一场深刻的资产优化梳理正全面提速推进。

年报显示，招商蛇口2025年实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；实现归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比大幅下降74.65%。值得关注的是，其中计提资产减值准备合计42.7亿元，对当期业绩形成一定影响。

对于这份看似沉重的业绩答卷，市场和业界的解读却趋于多元。在部分业内人士看来，这与其说是经营困境的体现，不如说是一次主动的、战略性的“清障”行动，旨在为新管理团队的长期战略铺平道路，开启“轻装上阵”的新发展阶段。

42亿资产减值

对于业绩处于低位，华泰证券在最新的财报分析中指出，主要原因有三点：一是24年以来的销售规模下降体现至交付端，营业收入同比下降13.5%；二是伴随房价下行进一步计提减值。期内公司存货减值以及信用减值损失合计达44.1亿，但同比小幅收窄；三是非并表项目收益下降，全年投资收益仅7.1亿，同比减少31.8亿。

根据招商蛇口同日发布的“关于2025年度计提资产减值准备的公告”，2025年，招商蛇口计提资产减值准备直接导致当期归母净利润减少29.18亿元。其中，存货跌价准备是减值的主体，金额高达32.69亿元。公告指出，这主要是部分房地产开发项目存在减值迹象所致。以重庆招商渝天府项目为例，该项目2025年新增计提存货跌价准备达8.79亿元，位列所有项目之首。

值得注意的是，存货跌价准备已成为近年来持续影响招商蛇口利润表现的重要因素。梳理过往数据发现，从2021年至2025年，公司五年累计计提的存货跌价准备已攀升至144.8亿元。

而这场由新管理层主导的财务清底，被市场解读为一次果断的“外科手术”。2025年9月，招商蛇口完成管理层更迭，在招商系统内经验丰富的“老将”朱文凯与聂黎明分别接任董事长和总经理。在业内看来，面对过去数年积累的存货减值压力，一次性、大规模的计提，客观上为新团队扫清了历史包袱，创造了一个难得的战略窗口期。

财务依然稳健

尽管利润指标承压，但招商蛇口的财务状况依然稳健，为战略转型提供了坚实的后盾。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.17%，净负债率72.46%，现金短债比为1.19，“三道红线”指标保持绿档。期末货币资金余额达861.27亿元，现金流充裕。尤为值得一提的是，公司2025年末的综合资金成本仅为2.74%，持续下降并保持行业领先水平，彰显了强大的融资能力和成本控制能力。

此外，招商蛇口在土地市场的投资策略始终保持坚定且聚焦的定力。年报显示，2025年公司累计获取43宗地块，总地价约938亿元，公司需支付地价约543亿元。投资布局高度集中，报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中一线城市投资占比高达63%，先后在上海、深圳、北京等核心城市斩获多宗优质地块。

与此同时，公司销售表现亦展现出基本盘的扎实韧性。2025年，招商蛇口实现签约销售金额1960.09亿元，行业排名逆势攀升至第四位。稳健的销售回款持续回流，为公司在核心区域的精准投资提供了坚实的资金支撑。

对于2026年的市场展望，招商蛇口管理层在年度业绩说明会上透露，按现有项目铺排，预计2026年公司全口径总可售货值达3400亿元，公司全口径销售大体会和去年保持相当，接近去年水平。

不做单纯的开发商

据了解，在3月17日的业绩说明会上，董事长朱文凯指出，展望“十五五”，中国房地产将进入新旧模式转换的关键阶段，行业需求结构将从“总量扩张”转向“总量收缩、结构分化”。在此背景下，行业竞争的核心已从“规模为王”全面转向以产品、服务及运营能力为核心的高质量发展。

为此，招商蛇口确立了新的总体战略：“做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控”。朱文凯强调：“我们的方向和目标，就是从传统的开发商，真正转变为‘开发商+运营商+服务商’，并成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。”

年报数据也印证了这一转型的成效正在逐步显现。方正证券指出，招商蛇口资产运营及物业服务业务持续发力，营收均实现同比正增。2025年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。报告期内新入市29个项目，总建面177万平方米，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。2025年公司旗下物业服务平台招商积余实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系招商积余处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元。

华泰证券认为，招商蛇口在年报中明确要转向开发与经营并重、轻重结合的方向，并已成功搭建产业园、租赁住房和集中商业三大业态REITs平台，未来有望受益于REITs带来的价值重估。

采写：南都·湾财社记者 孙阳