新年新气象，安家正当时。买房是人生重要的资产配置，无论是首次购房还是改善换房，掌握必要的购房知识和实用技巧，都能让你买得安心、住得舒适。近期，乐有家研究中心为您精心梳理了这份从政策、流程、资料、费用到签约的买房攻略，帮您轻松搞定交易全流程。

一、深圳购房政策攻略

Q1： 深圳限购政策是什么？

Q2：社会保险参保证明中需要缴纳哪几项才符合购房条件？

答：需要缴纳工伤，医疗，养老三项里面任意两项。

Q3：非深户居民家庭社保或个税近1年内断缴不超过3个月，1年半内累计缴纳社保或个税12个月以上，是否符合购房条件？

答：可以购买。购买福田、南山、罗湖、宝安（新安街道）的，本市户籍居民家庭无需社保证明和个税证明，非深户提供购房之日前社保或个税断交但不超过3个月（含3个月）的，如购房之日前1年半累计社保或个税缴纳满12个月的，且符合其他条件的，可以购买商品住房。

Q4：核心区域是哪些范围呢？

答：福田、南山、宝安（新安街道）。

Q5：离异或丧偶人士购房是否须核查未成年子女名下房产情况？

答：需要。

Q6：未成年人能否单独购买住房？

答：深圳未成年人可以买房，但有严格限制，需监护人代办、占用家庭购房名额、通常只能全款，且处置房产必须是为了未成年人的利益。

Q7：房屋共有人之间的份额赠与，是否属于限购范围？

答：不属于。

Q8：家庭成员中一方为本市户籍，另一方为非本市户籍且没有本市的纳税或社保证明，能否共同申请购买限购区域住房？

答：可以共同申请购买商品住房，房产证可以写在任意一方名下。

Q9：持军官证人士，其家庭可以申请购买住房吗？

答：持军官证等人士，提供其所属部队出具的关于申请人在深圳服役及其家庭和婚姻情况的证明后，家庭名下查无房产的，其本人可单独购买一套商品住房。

Q10：非本市户籍的居民家庭，购房之日前社保或个税连续缴纳1年，是否符合购房条件？

答：符合购房条件，参照非深户居民家庭购房条件。

Q11：在深圳办理退休的非本市户籍人员，如何认定购房资格？

答：在深圳办理退休的非本市户籍人员，能提供在深圳市退休的证明材料、退休之日前任意时间段有连续1年的缴纳社会保险缴纳证明或个人所得税缴纳证明的，家庭名下查无房产且提交材料符合要求的，可在福田区、南山区、宝安区（新安街道）购一套商品住房。其他非限购区，不限套数。

Q12：住房标准是什么？

答：包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围，含新建商品住房和二手住房。

Q13：住房套数如何认定？

答：以在深圳市不动产登记中心备案的住房套数为准。

Q14：多人共同购房的，如何计算住房套数？

答：①如果是不同家庭共同购买一套物业的，则分别计算家庭套数。 ②如果是一套物业写同一个家庭多个人名字的，则算家庭一套住宅。

Q15：房屋赠与属于限购范围吗？

答：属于，包括三代以内直系亲属间的房屋赠与。

Q16：不同婚姻和子女情况，名额有什么影响？

答：具体详见表格：

子女情况表格

Q17：深户单身（含离异）的，如果有两个未成年小孩，能买第三套了嘛？

答：可以，其中有一套必须为非核心区域。

Q18：关于个人所得税断交情况的认定？

答：购房人提供个人所得税作为证明材料的，如当月个税有断缴，且断缴个税的当月社保也断缴的，则视为断缴。如当月个税有断缴，但断缴个税的当月有缴纳社保的，不视为断缴。

Q19：离异的时间界定标准是什么？

答：离异开始日期以离婚证的登记日期或法院离婚判决书生效日期或民事调解生效日期为准。

Q20：深户单身人士（含离异、未婚、丧偶）如果有未成年小孩，是否属于深户家庭购买范畴？

答：是的。

二、买房流程攻略

Q1：最新二手房的交易流程？

Q2：深圳购买新房的流程？

三、买房资料攻略

Q1：买房一般会涉及什么资料？

Q2：如何查征信，有效期是多久？

Q3：房屋信息查询方式有哪些？

答：有以下3种：

1、打开"i深圳"APP进入"不动产登记资料查询"，具体有以下3种方式： (1) 在“i深圳”APP首页搜索栏输入关键字“不动产”，点击搜索结果中的“不动产登记资料查询”； (2) 在“i深圳”APP首页中间区域滑动选择“不动产查询”图标进入； (3) 在“i深圳”APP首页，下滑至“部门服务”区域，点击更多部门服务，进入“市规划和自然资源局”专区，选择“不动产登记资料查询”。 ① 本人名下房地产登记情况（无房证明、交易登记记录） ② 本人名下不动产登记信息查询结果（产权、抵押清单）③不动产自然状况查询（目前仅支持大陆居民）

2、登录深圳房地产信息系统，密钥查询。

3、产权人本人带相关证件原件（身份证、通行证、护照等）到深圳市不动产登记中心自助查询。

Q4：收入证明有什么要求？

答：具体要求如下：

1、需要达到总负债（含本次月供、抵押类贷款、信用类贷款）月还款的 2 倍及以上。

2、收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；。

3、收入证明盖章后不能进行涂改。

4、收入证明上的印章尽可能与社保单位一致。

Q5：收入证明格式?

答：具体要求如下：

1、单位名称。

2、被证明人的个人信息、担任职务。

3、个人收入情况，可写月收入及年收入。

4、证明用途。

5、证明经办人。

6、开具证明的时间、单位部门名称、联系电话、加盖专用章。 若是私营业主，可提供工商营业执照、税务登记证、完税证明或近六个月的银行存款流水单来作为收入证明。自由职业者可提供存款证明及银行流水来证明自身 有持续稳定的收入。收入证明应尽量使用电脑打印填写，以确保其规范性。

Q6：常见的亲属关系证明有哪些 ？

答：分三种：

1、亲属之间。关系人均在一个户口本上，可持户口本作为亲属关系证明。

2、夫妻之间。结婚证即可证明二人的关系。

3、未成年人与父母之间。未成年人户口和父母不在一个户口本上，可持独生子女证或出生证明， 作为和父母的亲属关系证明。 除以上情况外，关系人均需携带本人身份证明、户口本，至当地派出所开具亲属关系证明。

四、买房费用攻略

Q1：购房费用有哪些？

答：购房费用包括以下几个方面：1、房屋总价：即购房者需要支付的房屋售价。2、首付款：购房者需要支付的首付款，通常为房屋总价的30%~50%。3、贷款利息：如果购房者需要贷款购房，那么需要支付的贷款利息。4、中介费：如果购房者通过中介公司购房，那么需要支付中介费，通常为房屋总价的3%~4%。5、房屋税费：购房者需要支付的房屋税费，一般为契税、个税、增值税、土地增值税。6、其他费用：如评估费、赎楼费等。

购房者需要根据自己的实际情况，计算好购房费用，以免出现资金不足的情况。

Q2：深圳二手住宅税费如何计算？

Q3：什么是产权登记费？

答：产权登记费是指在进行产权登记时，由产权登记机关按照国家规定收取的费用。产权登记是指将产权人对不动产或者动产的所有权、使用权等权利，依法进行登记的行为。

Q4：什么是契税？

答：契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据为官方认可的成交价格，深圳市标准：个人购买住宅，首套/二套面积≤140 ㎡的，按 1%征收；首套面积＞140 ㎡的，按 1.5%征收；二套面积＞140 ㎡的按2%征收，其他情况按3%征收。

Q5：契税免征或者减征的常见情形有哪些？

答：法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税。（注：非法定继承人需缴纳 3%的契税） 夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。

Q6：什么是增值税及附加？

答：增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种产权人需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

Q7：什么是个人所得税？

答：个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。 纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据，为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。目前家庭满五唯一免征、产权人为公司出售免征，其他核定情况是（过户价-增值税）x1%，拍卖是3%。

五、签约/过户攻略

Q1：买房定金是什么？

答：定金指的是，在合同订立或在履行之前，支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。房屋交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖方不履行合同的，应双倍返还定金。

Q2：买房订金是什么？

答：订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。 买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分；如果有一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额。

Q3：买房认筹金是什么？

答：“认筹”就是开发商在房源正式对外出售前，制定“筹号”，购房者可以通过缴纳“认筹金”拿得筹号，也就是获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，也叫“解筹”，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

Q4：买房诚意金是什么？

答：诚意金即意向金，二手房交易中购房者看中了某套房屋后，为了能确保购房者可以优先购得，会让购房者缴纳部分诚意金，以向业主表示购房者自己购买此房的诚意。如果后期合同正常履行，那么诚意金会转为房款的一部分，如果后期未能成交，那么会如数退还该费用。 温馨提示：乐有家收取的每一笔费用都会出具盖有乐有家公章的收据，在此提醒切勿私下转款给个人。

Q5：二手房定金一般交多少？

答：交付定金可以当作是一种担保合同形式，可以保证权力和义务。定金还有证明合同成立的作用。 定金一般交多少呢？如涉及公积金贷款，一般是不超过房价的10%；纯商业贷款和一次性付款的基本不超过房价的20%。具体金额买由卖双方协商决定。

Q6：二手房签合同需要注意哪些事项？

答：（1）确认房屋基本情况： 确认房屋的地理位置、房屋的面积、户型、结构、装修、质量、配套设施如车位、车库的面积及物业管理情况等。

（2）查清房屋权属状况： ①确认房屋的产权证和土地证是否齐全(或者两证合一的不动产权证书)； ②查清产权是否被抵押、查封和土地证上的土地使用年限的记载； ③产权证上是否有共有人，如有则需共有人出具书面同意证明； ④注意房屋是否出租，如有须提供承租人本人签字的放弃购买证明； ⑤确认业主户口是否迁出及迁出时间。

（3）核实签约主体真实性： 主要是核实卖方主体资格的真实性，房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。

（4）约定违约条款及责任： 在签订二手房买卖合同时约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额，确保双方自身权益。

（5）约定税费负担： 根据法律的规定确定交易双方应负担的税费，产权过户登记费、印花税、契税及其他交易时所产生的费用由双方协商好各自负担。

（6）注明付款方式期限和过户时间： 准确约定房屋的价款及付款方式，写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限以及事先确定的具体的手续主办方、配合方。

（7）约定房屋交验时间及相关费用： 确定所购二手房及附属设施交接时间，注意水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。

（8）验明中介公司真实性和资质： 签订委托合同前，验明中介公司是否具备营业执照、备案证书，选择有实力、讲信誉的中介公司。

Q7：新房签合同要注意哪些问题？

（1）查看开发商是否具备“五证” 五证包括建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证。

（2）使用规范的合同文本 采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。

（3）查验有关证明文件 买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

（4）买期房要注意建筑面积的约定 如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

（5）买期房要约定交房条件和时限 购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

（6）签约时要注意房屋质量问题 购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

（7）签约时明确物业管理事项 合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

Q8：用孩子的名字买房好不好？

答：用孩子的名字买房有利也有弊： 利：可以避免日后将房产过户给孩子时产生的税费。 弊： （1）未成年人无还款能力无法向银行贷款，若只用孩子的名字买房则需要全款； （2）用孩子的名字买房不能随意转卖，需要符合未成人利益，到孩子成年后，房屋的处置权利就不全在父母手里了，子女按其在产权中占有的份额或作为共同共有人有权选择是否同意出售，同时也有权享有出售收益； （3）如果孩子成年后再次买房，由于之前名下已存在房产，有可能多付首付及契税等费用。

Q9：不动产权证书附记了备注了2023年9月通过购买所得，根据深府办规【2018】9号，自登记之日起，该房产3年内禁止转让，请问2024年11月25号可以过户吗？

答：可以。

Q10：夫妻财产分割手续如何办理？

答： 1、如果是在民政局办理离婚的：两人携带身份证、离婚证、离婚协议、房产证原件至不动产登记中心，根据离婚协议内容办理房产分割，1个工作日后领取新房产证。

2、夫妻双方判决离婚，根据判决书内容，申请人带身份证、房产证、判决书到登记中心递交申请，1个工作日后领取结果再到税局核税，9个工作日后到税局领取结果后再到登记中心领取新房产证。

3、婚内财产分割： 两人携带身份证、结婚证、户口薄、房产证原件至不动产登记中心办理，1个工作日后领取新房产证。

Q11：土地使用期限临期了怎么办？

答：产权人向房产所在区管理局提交地价延期申请，管理局根据当时的地价水平等因素在12个工作日内出具批复函，产权人根据批复函补交地价；然后产权人带上批复函、补交地价的发票、身份证、房产证到登记中心办理变更，3个工作日后领取新房产证。

Q12：深圳有哪些学区政策？

答：目前深圳的学区类型相对复杂点，有大学区、共享学区、分享学区、优享学区和单享学区几种。

Q13：带学位的房子买了就能入学吗 ?

答：一般来说由于申报学位是要根据实际居住情况来定的，在提交材料中也需要有相关的居住证明，比如物管水电发 票、煤气发票等，所以并不是仅仅有房产证明或购房证明就可立刻申请，在具体居住时间上各个学校的要求都有些区别，但起码的规定都是居住一年以上，一些知名或热门的学校如南山外国语学校小学部、深圳实验学校小学部等,原 则要求是要居住三年以上。当然，也有一些情况是买了房子办好过户手续后就可申请到的，这主要是出现在那种学位 不太紧张的学校。

Q14：什么是大学区政策、单享学区、分享学区、共享学区、优享学区？

①大学区：指的是一套房产多个学校可选，第一志愿只能填其中之一，其他志愿可选大学区内另外几所学校。2015年，深圳市教育局首次提出探索大学区招生试点，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序、积分高低录取。

②单享学区：生源只有一所学校可以报名，深圳的多数地区都是这样。

③分享学区：一般两所学校A校和B校，如果B校的学区是A校学区的分享学区，那么A校就可以分享B校的学位，也就是A校的生源满了后，可以把学生分流到B校，但是B校则不能。目前只有在宝安区实行。

④共享学区：居住在共享学区内的生源，除了可以选择地段内的学校还可以选择地段外共享学区内的另外一所作为第一志愿进行申请学位。

⑤优享学区：优享学区是指在龙岗区部分学位紧张地区，几所共享招生片区内的学校再依据相对就近原则划定各自的优享学区。该招生入学制度，仅在龙岗区实行。

Q15：什么是积分入学政策？

答：2013年深圳学位申请将根据申请人提供的各项资料进行量化，对深圳户籍和符合 “1+5”文件规定的非深户籍适龄儿童采取“积分入学”或者“类别+积分入学”办法。 积分入学是指为进一步推动公共服务均等化，以积分排名方式安排外来流动人员入户、子女入读公校。积分由基础分、附加分和扣减分等三部分组成。基础分指标包括个人素 质、工作经验和居住情况三项内容。附加分指标包括个人基本情况、急需人才、专利创 新、奖励荣誉、慈善公益、投资纳税、计划生育、卫生防疫、登记管理、个人信用十项 内容。扣减分指标包括“违法犯罪”和“其他违法行为”两项内容，要求流动人员遵纪 守法、诚实守信。

Q16：父母如何将房子过户给子女？

答：父母将房产过户给子女，一共有三种方式： 1、房产买卖父母是卖方，子女是买方，子女需要有购房资格，这种方式属于直系亲属买卖，可以按照原登记价去办理过户。 2、房产赠与父母将房产赠与给子女，子女名下没房才可以受赠，不需要购房资格，属于直系亲属赠与。 3、房产继承房产继承分两种：一是法定继承，二是遗嘱继承。房产继承需要发生在父母一方死亡的情况下才可以继承。

Q17：不动产权证如何加减名字？

答：在不动产权证上加名字，在法律上讲，就是“增加房屋的共有权人”。要增加“房屋的共有权”，按照目前的法律规定有三种方式： 1、夫妻婚内更名/财产分割仅适用于夫妻之间，带齐相关证件资料直接去不动产登记中心申请更名即可。 2、房屋买卖将房屋的部分或者全部产权以房屋买卖的方式进行加名或者减名，与正常的房屋买卖过程相似。 3、房产赠予一般是在房产证上加子女或父母等直系亲属的名字，直系亲属赠与契税3%

Q18：买房有什么票据？

答：定金收据、购房合同、契税发票、购房发票、维修基金发票（一手房才有）。

Q19：不动产权证遗失怎么办？

答：不动产权证遗失可以申请补办，具体的补办手续为: 1、深圳不动产权证遗失可线上或线下申请补发，核心是登记中心官网公示 15 个工作日，无需登报，公示期满后 3 个工作日内办结。 2、第2点忽略的报纸、本人身份证原件至深圳市不动产登记中心申请补办不动产权证书。

（作者：深圳特区报&读特记者 窦延文）