观点指数（GDIRI）11月18日，据上海证券交易所披露，华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划状态更新为通过，拟发行金额为12.46亿元。

该项目原始权益人为上海中建东孚资产管理有限公司，为中建八局旗下负责房地产投资开发和物业服务的全资子公司，华泰资管任承销商。项目受理日期为2025年8月18日，从受理到获批仅三个月时间。

这是中国建筑旗下第二单持有型不动产ABS产品，首单中信建投-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划已收到上交所反馈意见，发行规模为5.04亿元。

除此之外，据同花顺数据披露，截至11月20日，全市场持有型不动产ABS已发行18单（含1单扩募），合计融资278.63亿元，其中2025年新发行的项目数量和规模出现高速增长，年内已成功发行12单（含1单扩募），合计融资153.06亿元。快速扩容的背后，是市场对这一创新金融工具的高度认可。

自2023年底首单落地以来，底层资产类型已覆盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心、商业物业等多类业态，而写字楼作为商业物业核心品类，其成功发行进一步完善了工具的资产适配性。

在写字楼领域，多个标志性项目成功发行。如以越秀ICC、南方铁道大厦、中铁诺德中心三期等核心城市写字楼为底层资产的产品，这些项目的成功发行，不仅为市场注入信心，也为后续项目提供了可复制的经验。

本次上海中建广场ABS的获批，将进一步丰富持有型不动产ABS市场的资产池，为商业地产提供新的融资渠道和退出路径。

底层资产特性

据观点指数了解，本次获批通过的ABS底层资产为上海中建广场项目，由中建集团开发，于2017年竣工，总建筑面积约7.6万平方米，由两栋甲级写字楼（主楼共17层，辅楼共10层）、商业裙楼及滨水绿地组成，是集办公、商业、休闲等功能于一体的高端商务综合体。

其中A栋写字楼建筑面积为2.6万平方米，高84米17层；B栋写字楼建筑面积为1.3万平方米，高58米10层；商业面积为1.2万平方米，滨水绿地广场面积为1.6万平方米，地下停车位365个，充电桩超40个。

项目位于黄浦江南延伸段，东至东明路、南至高科西路、北为共建绿地及白莲泾河，西接后世博区和耀华地块，地铁6号线、7号线高科西路站上盖。

公开资料显示，该项目租金价格区间约6.5-8.5元/平方米/天，出租面积从9平方米到1867平方米不等。

据观点指数了解，持有型不动产ABS的评级更侧重于对底层资产质量和未来现金流稳定性的评估，而非原始权益人的主体评级，因此底层资产所处区位、楼宇品质、租户结构、运营表现、租约期限、现金流表现、资产管理方能力等多重因素是考核的关键。

数据来源：公开资料，观点指数整理

基于目前已经成功发行的越秀ICC、中铁诺德、中国铁建，以及此次获批通过的中建广场持有型不动产ABS项目来看，底层资产多是写字楼+配套（停车场、商业配套）的组合，实现现金流互补，提升资产的抗风险能力。

配套业态（商业、停车场）均为写字楼核心附属需求，能增强租户粘性，保障出租率的稳定。

城市维度上，所有项目均落地北京、上海、广州这些一线城市的核心板块（如广州天河CBD、上海后世博区、北京丰台科技园）。稀缺区位是保障出租率、租金稳定性及资产增值的基础，也是投资者认可的核心逻辑。

值得一提的是，除南方铁道大厦外，其余均为甲级或超甲级写字楼，部分为城市商务地标（如广州环贸中心258米地标高度）。且多数项目获LEED、WELL等国际绿色认证（中建广场LEED-CS铂金认证、广州环贸中心双重认证等），硬件配置与运营标准领先，运营质量成为发行的关键支撑。

这些资产通常具有稳定的租金现金流，是证券化的理想标的。

规模层面，上述4单ABS产品底层项目规模覆盖2万平方米的小体量项目到25万平方米的大型综合体，适配灵活，无强制规模门槛，为房地产企业盘活不同体量存量资产提供了广阔空间。

其中最大体量的底层项目为中铁诺德中心三期，该项目位于北京市丰台区育仁南路1号院-4号院，不动产业态包含办公、酒店、商业、车位及库房等。

具体来看，2025年9月26日，中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划成功设立，发行规模25.60亿元，是中国中铁首单持有型不动产ABS项目，同时创年内持有型不动产ABS市场单一项目发行规模的新高。

该项目底层资产为三期写字楼物业，首次引入保险资管公司担任管理人，有效盘活沉淀资产。

更多可能

持有型ABS以长期收益为核心偿债来源，天然适配长期持有、专业运营的资产主体。

从上文图表可知，目前的写字楼持有型ABS项目发行方主要是央企直属单位或市属国企核心平台，暂无民营企业参与。中国铁建、中国中铁、中建八局均为建筑央企龙头，越秀集团为广州本土国有企业。

这些企业通常持有大量存量不动产资源，其信用资质容易获得市场认可。底层写字楼资产与国央企的组合本质上是资产信用+主体信用的双重保障，既符合持有型ABS依赖底层资产现金流的产品本质，又借助国央企背景降低了市场风险，构成了当前写字楼持有型ABS项目的代表性案例。

不过，当前大宗交易仍为写字楼资产退出的主流方式，一次性快速回笼大量现金的特性使其成为不少房企的优先退出选择。年内陆家嘴集团、万科、远洋集团、瑞安房地产、新城控股、中信泰富、阳光城等多家房地产企业均通过商办资产交易实现现金补充。

值得注意的是，2025年以来，持有型不动产ABS新发行的项目数量和规模出现高速增长，同时，年内首单持有型不动产ABS扩募落地，进一步实现资产池滚动退出，让写字楼资产端退出有更多的选择。

随着政策细则的完善和持有型ABS市场实践的丰富，写字楼资产退出将逐步摆脱对传统大宗交易单一的依赖，进入多元化、全周期退出的新阶段。

持有型ABS有望真正成为写字楼资产的长期盘活平台，而非一次性融资工具。

现阶段，越秀地产、中国铁建等国央企已率先通过持有型ABS实现写字楼退出，随着市场的逐步完善，未来将有更多企业跟进，推动写字楼退出端实现资产/股权转让+资产证券化组合退出模式的进一步普及。

在此过程中，资产分化将持续加剧。核心城市产业集聚区、绿色认证、数字化运营等优质写字楼资产，将在ABS发行和大宗交易中更具优势。

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