时隔2周，绿城绿汀芳菲迎来了二批次开盘。

没有太大悬念，二批次推售的2栋楼依然实现开盘售罄，揽金2.2亿元！

至此，共计规划10栋楼的绿城绿汀芳菲，从售楼部开放至今不到1个月时间，整盘已经售罄4栋！

团结片区的另一个项目，保利未央璞悦今年前9个月销售额15.1亿元，位列西安全市商品住宅单盘销售额TOP10。

而售楼部刚刚开放的新项目保亿润园，一亮相就引发了市场的高度关注。（相关阅读：《

在目前的西安楼市环境之下，作为今年西安楼市新晋热点板块，团结片区无疑走出了独立行情。

那么，在这种独立行情的背后，有着哪些深层次的原因？

01

配套均好性

西安各大板块之中，在配套方面一般会有明显的优势，也有一定的短板。

例如：热炒的高新CID、港务奥体板块，教育、公园、地铁是优势，但截止目前大型商业空白则是短板；曲江大明宫，公园、地铁、商业是优势，但教育是短板；丝路软件城，大型商业也是空白。

而团结片区，你会发现整个区域的配套，教育、商业、地铁、公园等实现了均好性，并且均为已经兑现的。

教育配套：高新一中教育联合体成员西安团结实验学校，36班小学+18班初中，2024年9月已经投用。另外，爱知中学未央校区已经开工，小学+初中，预计明年9月投用。同时，片区内还有陕西省示范高中西安高级中学、西航一中“名校+”联合体成员西安市第十七中学。

地铁配套：地铁4号线、地铁10号线已经通车，其中地铁4号线是目前整个西安唯一一条连接着西安北站、西安站两大铁路枢纽的线路，也是西安南北向一条重要的轨道交通；地铁10号线则是北跨重要的线路，与8号线、14号线等线路可以换乘。

商业配套：2024年底开业的龙湖未央天街，商业体量15.8万平方米，是西北地区最大的轻资产天街，引进了300多家优质品牌，其中包括西北首店4家、陕西首店11家、城北首店15家、特色&全新形象店5家、旗舰店4家。

公园配套：全长约8公里、宽约100米的红旗铁路公园，今年年初已经正式开园，团结片区则是红旗铁路公园的“北大门”，这座公园的建成既提升了区域环境、配套，也满足了数万市民的休闲活动。

教育配套：三甲医院西安市中医医院、二甲医院通用环球西安西航医院，均位于或者紧邻团结片区。

团结片区之所以能够实现配套层面的均好性，与这个片区属于城市更新片区，整个区域本身常住人口就比较多有关。

毕竟，只有足够多的常住人口，才能支撑起区域内大型商业等配套的运营！特别是在购房者买房越来越关注确定性的当下，团结片区已经兑现的配套无疑让购房者更加放心。你会发现这是一个配套没有短板的区域！

02

新房供应量

这两年，影响西安各大区域新房市场有一个重要因素，那就是供应量。

一定时期之内市场的需求是变化不大的，此时当市场供应量过大之时，必然产生激烈的竞争，从而出现价格战；供应量节奏保持控制在适度的范围之内，市场则比较稳定。

这两种情况的例子，大家可以拿出西安一些区域对号入座。

当我们把目光聚焦到团结片区，这两年新房供应其实非常的少。

龙湖天奕、科为瑞府售罄之后整个片区就出现了断货，直至2024年保利未央璞悦的入市，这个片区才又有了新房的供应。

今年，这个片区则在9月底迎来绿城绿汀芳菲的入市，以及刚刚拿证的保亿润园。

即使在加上北辰大道旁的中建璟瑞、未央城建绿城桂语未央，这意味着整个凤城五路以北、北辰大道以西、北三环以南、贞观路以东这个总面积13.07平方公里的片区，这几年也只有5个新盘。

这几年新房供应量较少，是团结片区目前能够走出独立行情的重要原因之一。而过去几年供应量比较大的区域，市场同时面临新房、二手房的双重压力。

03

项目自身产品力的加持

当然，团结片区的几个项目之所以能够热销，也与项目自身有关。

保利未央璞悦，作为一个176亩的超级大盘，打造出约6000平方米的宋韵实景示范区，以江南风情引领归家之旅，让购房者、地产业内均眼前一亮。

绿城绿汀芳菲，弧形恢弘门庭、兼顾全龄生活所需首创知己会所、约89㎡起步的四代住宅让更多空间“进入”室内，首置、首改的面积段做出了改善的品质。

即将首开的保亿润园，超大中央景观园林、3000平方米的下沉庭院会所、曲线的立面、超大的赠送带来的142%得房率，堪称高端盘级别的品质标准。

接下来，就等招商林屿缦岛、龙翔未央和鸣了。

当然，对于团结片区来讲，接下来的考验在于：这种独立的市场行情能否保持？

毕竟绿城绿汀芳菲的热销，与这个项目是团结片区首个全新产品的项目有关。一般来讲，一个区域内第一个新产品的项目都会热销，而后续的项目面临的考验相对来讲就更大一些了。

在这一点上，沣东高新融合区就是很好的例子。

保利云谷和著一期当时持续热销，但到了项目二期，以及后续区域内新入市的项目，热度很明显降温，并且价格也出现了一定的回调。

而团结片区，今年已经成交了5宗开发用地，共计304亩，计容建面49.67万平方米，可以供应4000套左右商品住宅房源，再加上保利未央璞悦，这个片区已摘地潜在供应的房源量更大。

就在今年9月份，团结片区有1宗57.291亩住宅、商服地块已经流拍，并且爱知中学未央校区旁一宗85.36亩、容积率2.5的地块也迎来了规划公示，这2宗地都是接下来半年的潜在新增供地。

此时，就回到了本文第二部分讲的，团结片区短期内要控制供地量了，首先要确保已摘地的项目实现去化。