杭州的法拍房行情，正在逆势上扬。（注：本文中法拍房仅限于住宅）

据“法拍汇”统计，今年3月到9月，杭州法拍房月成交量从118套一路直涨到204套，实现了惊天“6连涨”，月均涨幅近15%，和二手房走出了一条完全相反的曲线。

但高成交的B面是隐忧——价格越来越低，折扣越来越大，意味着每一套法拍房背后，可能都藏着一个破碎的故事。

当法拍房成为小区的“价格刺客”，普通二手房也不得已“共沉沦”。而且，曾经在法拍市场上大杀四方的“优质资产”，也失去了溢价权。

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和动辄5000套 的二手房月成交相比，204套显得微不足道，但已经创下了今年以来的新高，而且是近4年来首次单月突破200套。

但这种突破不是一蹴而就的，把时间维度拉长，不难看出，杭州的法拍成交量呈现逐年上涨的态势。

2022年1171套，月均97套，最低月73套，最高月122套；

2023年1398套，月均117套，最低月79套，最高月117套；

2024年1427套，月均118套，最低月87套，最高月161套；

2025年截至9月，已经成交1358套，月均150套，最低月118套，最高月204套。（数据来源：法拍汇）

可以说今年前三季度就几乎顶得上2023全年的量，而且无论最低月、最高月还是平均值堪称全面上涨。

李超/摄 图文无关

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原因，首先是法拍房整体挂拍规模逐年激增。《2025年上半年全国法拍市场大数据分析报告》显示，2025年上半年，我国法拍房挂牌量达到57.66万套，同比又增长了18.8%。

而杭州作为房地产活跃程度最高的几个城市之一，自然不能免俗。

但我们又在这份报告里看到另一个数据——全国平均成交率仅不到15%。

杭州算上非住标的的成交率多少我不得而知，但仅以近一年数据来看，法拍住宅的一拍成交率大致在50%左右，高于全国均值。

既有城市因素——杭州依然是全国最有前景的城市之一，房子天然具备吸引力。

也有价格因素——用三个字形容法拍住宅的价格，那就是“降麻了”。

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上涨的成交量，稳定的“捡漏”率。这句话形容杭州的法拍住宅再合适不过，从2022年开始，杭州每年约有9成左右房源低于市场评估价成交，今年尤为明显——

1358套房子里，“捡漏”的有1296套，捡漏率高达95.4%，甚至6月成交的155套房源全部低于评估价。

而从折扣来看，今年约有60%的房源低于8折成交。其中还不乏大众认知里更抗跌的“学区”资产。

10月10日成交的一套文鼎苑35幢房源，经36轮举牌最终以497万成交，为评估价73折。今年低于75折的文鼎苑已有至少3套，而在2020年时，该小区法拍住宅动辄溢价20-30%成交。

图源：阿里法拍

豪宅也不能幸免，只要在法拍场上走一遭，就难免要挨上一刀。

像今年，就有7折的溪上玫瑰园、7.6折的杭州壹号院、8.1折的武林壹号，8.2折的奥邸国际，8.4折的杭州金茂府……

而高于评估价的房源有没有？有，但几乎是个例。

5个月前，杭州壹号院的顶跃333㎡，评估价3470万元，成交价3782.8万元，溢价近10%，原因只有两个字——稀缺。

杭州壹号院（祝立铭/摄）

8月初，申花板块的庆樾上府一套208㎡房源以706.7万起拍，经过42轮延时以1273.7万元成交，比市场评估价高出26%！原因在于，该标的涉刑，评估价相比小区次新成交价更低。

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杭州的法拍市场可谓一波三折，在市场最火热的时期，它是游离于严格限购政策之外的“法外之地”，许多没有购房资格的外地人凭此“曲线入杭”，彼时动辄出现溢价30%的法拍房。

后面随着“漏洞”被堵上，再被放开，受到整体市场行情影响，或许出现了成交热，但价格一直没有回升。

究其原因，一是供需，法拍房由于本身的特性，交易流程、风险比普通二手房更大。

祝立铭/摄 图文无关

在市场火热的时候，是二手房之外的“不得已”选项，而当二手房市场“自身难保”，它的价值必然大打折扣。

二是因为各种不确定因素，导致近几年流入法拍市场的房源数量激增，一些素质平平的房源遭遇流拍后，二轮、三轮、N轮上架后价值近一步打折。典型的就如杭州院子“楼王”，一路从9500万降到3300万，依然无人问津。

但事物总有两面性，比常规二手房更低的价格无疑会吸引预算有限的人，曲高和寡的豪宅在流拍或底价成交，而不少起拍价几十万的小公寓、老破小行情却不错。

上个月建国北路上的树园小区78.6万起拍，最终经过29次延时，以96万成交。对于年轻人来说，花不到百万，住进主城地铁口，离武林商圈2km的房子，相当有性价比。

图源：阿里法拍

不过，法拍房暴增也不是好事，毕竟从性质上来说，它属于一种特殊的二手房。

当大量低价房主宰市场，对仍未回暖的二手房价而言，无疑又是一轮新的“背刺”。

来源： 凤凰网房产杭州站