2030 年，180 万的房子还剩多少？大佬早把话说透了

最近刷手机，十个楼市新闻里八个在说 “跌”，剩下两个在讨论 “还能跌多久”。这行情真不是一个 “惨” 字能概括的，更像是一盆冷水，把前二十年 “买房必赚” 的热乎气儿浇得透心凉。身边手握多余房产的人，几乎都在焦虑里打转，我表姨就是最典型的例子 —— 她 2018 年在老家地级市买了套 120 平的三居室，当时想着 “保值增值，以后给儿子当婚房”，现在中介天天催她降价，说 “再降 10 万或许能有人问”，她一会儿咬着牙想 “割肉离场算了”，一会儿又抱着侥幸 “万一涨回来呢”，折腾得整宿整宿睡不好，见面就跟我吐槽 “心里没底，这房子成了烫手山芋”。

表姨的纠结，戳中了无数人的心事：手里的房子到底该留还是该抛？再等 5 年到 2030 年，那些曾经风光无限的房产，还能值多少钱？我问过身边做中介的表哥、搞财务的同学，甚至退休的老邻居，大伙儿不是含糊其辞说 “不好说”，就是凭着直觉瞎猜，直到翻出几年前地产大佬们的访谈才发现，原来早有人把楼市的底牌，悄悄摊在了桌面上。

一、从 “闭着眼赚” 到 “套牢站岗”：楼市神话碎得猝不及防

现在回头看，谁能想到 “闭着眼买房都赚” 的说法，会崩得这么彻底？上世纪 90 年代到 2020 年前后，房地产就像开了挂的 “造富机器”，但凡敢下手的，几乎都尝到了甜头，我叔就是其中一个。2005 年，他揣着攒了十年的 8 万块积蓄，再跟亲戚借了 5 万，在省会城市老城区买了套 60 平的二手房，当时单价才 3800 元 / 平。谁承想，短短五年，那片儿因为通了地铁、建了商圈，房价直接飙到 1.5 万 / 平，2012 年他以 92 万的价格卖掉，一下就赚了近 70 万。靠着这笔钱，他换了套大户型，还给儿子凑了创业启动资金，逢人就说 “买房比干十年生意都强”。

尝到甜头的叔，从此成了 “楼市信徒”，只要听见哪个片区要规划学校、哪个板块要通地铁，就忍不住跑去看房。2019 年，他看着所在城市的房价还在慢悠悠涨，又动了心思，不顾家人反对，咬牙凑了 120 万首付，在远郊一个 “规划中的新区” 买了套 140 平的房子，当时单价 1.8 万 / 平，总价 252 万，月供近 9000 元。可他没料到，2021 年成了楼市的 “转折点”。先是开发商暴雷的消息接连传来，他买的楼盘一度停工，好不容易盼到交房，房价却一路往下滑。现在同小区的二手房挂牌价跌到了 1.3 万 / 平，算下来这套房子直接缩水 70 多万，相当于他好几年的退休金打了水漂。更糟的是，房子挂在中介半年多，带看的人屈指可数，偶尔有人问，一听到价格就摇头走了。叔现在见了人就叹气：“早知道不贪这口气了，当初要是把钱存银行，也比现在套牢强。”

叔的遭遇不是个例。打开二手房平台，“降价急售”“直降 20 万” 的标语随处可见；中介门店里，曾经忙得脚不沾地的销售，现在天天坐在门口玩手机，说 “一个月能成一单就算不错了”。连我妈这种向来觉得 “买房最靠谱、比存银行踏实” 的人，最近都改口了：“现在谁敢随便动啊？隔壁张阿姨的房子降了 15 万都没卖出去，这行情太吓人。”曾经的 “硬通货”，怎么就成了 “烫手山芋”？答案藏在那些被忽略的细节里 —— 当房价涨得脱离了普通人的购买力，当房子建得比需要住的人还多，神话的落幕，其实早有预兆。

二、辉煌与泡沫：那些年房价 “飞涨” 的日子

要说房地产的辉煌，得从二十多年前说起。2000 年那会儿，中国的城镇化才刚起步，大城市的房子还没那么 “金贵”。我记得特清楚，当年爸妈去北京出差，回来跟我念叨：“北京三环的房子才 3500 块一平米，要是能在这儿买套 50 平的小房子，这辈子就踏实了。” 可那时候，爸妈一个月工资加起来才 1800 块，就算不吃不喝，一年也攒不够 2 平米的钱，买房只能是想想。

谁能想到，就是这 “想想而已” 的房价，往后二十年里像坐了火箭似的往上冲。2008 年金融危机后，四万亿计划落地，大量资金流入房地产，房价迎来第一波 “爆发式增长”；2015 年 “去库存” 政策出台，首付比例降低、贷款利率下调，又点燃了一轮购房热潮。到 2020 年前后，北京三环的房价早已突破 10 万 / 平，同地段的房子比 2000 年涨了近 30 倍；上海、深圳的核心片区更夸张，单价 20 万 + 的楼盘并不少见。

那些年，“买房暴富” 的故事遍地都是。我家老邻居李大爷，2002 年在上海浦东买了套 80 平的老房子，当时花了 32 万，2021 年拆迁，直接赔了 800 多万，一下实现了 “几代人不敢想的积累”，退休后带着老伴环游世界，成了小区里人人羡慕的对象。还有我同学的姐姐，2010 年在杭州工作，咬咬牙买了套 90 平的刚需房，2018 年换工作去北京，把杭州的房子卖掉，净赚 200 多万，不光在北京凑齐了首付，还剩下一笔钱给父母养老。

那时候的楼市，简直是 “全民狂欢”。结婚必须买房、养老靠买房、投资首选买房，仿佛不买房就是 “错失良机”。开发商们疯狂拿地，一个个 “地王” 接连诞生；购房者连夜排队抢房，有的人甚至没看完样板间就签了合同；连刚毕业的年轻人，都琢磨着靠父母首付 “上车”，生怕晚了就再也买不起。中介的生意好到爆棚，我表哥 2017 年在小县城开了家中介门店，一年就赚了 20 多万，买了辆新车，说 “每天带客户看房都忙不过来”。

可狂欢的背后，泡沫也在悄悄膨胀。最直观的就是 “房价收入比” 的失衡 —— 国际上通常认为，房价收入比在 3-6 倍是合理区间，可 2021 年，上海的房价收入比超过 40，深圳更是达到 45，意思是普通家庭不吃不喝 40 多年，才能买得起一套普通的房子。我同事小周在上海做程序员，月薪 2 万多，在同龄人里算高薪了，可他算了笔账：就算不吃不喝，想在上海中环买套 90 平的房子，也得攒 30 年，“这辈子都别想结婚生子了”，他无奈地说。那时候没人愿意相信 “泡沫会破”，大家都觉得 “房价只会涨不会跌”。可就像潮水总有退去的时候，当支撑房价上涨的动力慢慢消失，泡沫破裂，只是时间问题。

三、神话落幕：房价下跌的 “三大推手”

2021 年之后，楼市的风向彻底变了。价在跌，成交量也冷，曾经的 “香饽饽” 成了 “老大难”，这背后藏着三个绕不开的原因。第一个是 “房子比人多”，供给早就过剩了。这些年开发商疯狂建房，城市里的高楼一栋接一栋拔地而起，可需要房子的人，却没那么多了。我表哥在小县城开中介，2022 年就跟我说：“手里压了好几套二手房，空着的比要卖的还多，有的房子空了大半年，灰尘都积了厚厚一层。”

国家统计局的数据更直观：截至 2023 年底，全国城镇住宅空置房超过 1 亿套，城镇家庭户均住房达到 1.5 套，早就满足了 “人人有房住” 的基本需求。更关键的是，很多三四线城市和小县城，房子建得再多，也留不住人 —— 年轻人都往大城市跑，剩下的大多是老人和孩子，哪有那么多购房需求？我老家的县城，新建的小区成片成片的，可入住率还不到 30%，晚上亮灯的窗户没几个，看着特别冷清。

第二个是 “需求端降温”，年轻人不买房了。这些年结婚率持续走低，生育率也在下降，而结婚和生育，恰恰是购房的 “核心动力”。2023 年，全国结婚登记人数只有 653.2 万对，创下 1986 年以来的最低值；新生儿出生率也连续多年下滑，未来对房子的 “新增需求”，只会越来越少。

更重要的是，年轻人的观念变了。我妹 95 后，在一线城市做新媒体，月薪 1.5 万，身边很多同事都跟她一样，选择租房住。“租房挺好的，一个月房租 4000 块，比月供轻松多了，不用背房贷，还能换着地方住，不想住这个片区了，随时可以搬家。” 她跟我说，与其把钱砸在房子上，不如花在旅行、学东西上，“去年我去了 5 个国家，还报了插画班，活得比买房的同事轻松多了”。

现在的年轻人，见过了楼市的起起落落，也经历了疫情后收入的波动，更明白 “安全感不是房子给的”。他们宁愿 “精致穷”，也不想为了房子委屈自己，“买涨不买跌” 的盲目跟风，早就成了过去式。

第三个是 “政策收紧”，房企和炒房客都扛不住了。2020 年 “三条红线” 政策出台，给房企的融资戴上了 “紧箍咒”，那些高负债、高杠杆的开发商，一个个陷入资金链断裂的危机，暴雷的、停工的不在少数。购房者怕买到 “烂尾楼”，自然不敢轻易下手，市场信心一下就没了。

同时，各地的 “限购”“限贷”“限售” 政策，也堵住了炒房客的路。以前那些靠 “低买高卖” 赚钱的炒房客，现在手里的房子卖不出去，还得还房贷，不少人只能 “割肉离场”。我同学的舅舅就是炒房客，2019 年在三四线城市买了 5 套房子，想等着涨价转手，结果现在每套都得亏 20 多万，“肠子都悔青了”。

这三大推手叠加在一起，楼市想不降温都难。曾经的 “造富神话” 落幕，其实是市场回归理性的必然结果。

四、大佬早有预判：他们早把楼市的底说透了

其实早在楼市最火的时候，就有大佬嗅到了风向，悄悄 “踩了刹车”。其中最典型的，就是王健林和孙宏斌。

2017 年，房地产市场还一片火热，开发商们都在疯狂拿地，王健林却突然宣布 “万达要去地产化”，开始变卖旗下的酒店和文旅项目，当时很多人不理解，觉得他 “疯了”，放着好好的赚钱生意不做。可王健林在访谈里说过：“房地产火 20 年差不多就饱和了，中国的城镇化到了一定阶段，房子不可能一直涨下去，早转型早主动。”

后来的事儿大家都知道了，万达靠着 “去地产化”，躲过了后来的房企暴雷潮，现在转型轻资产运营，活得风生水起。再回头看王健林当年的话，才发现他早就看透了楼市的本质 —— 没有任何行业能一直高速增长，房地产也不例外。

孙宏斌比王健林更直接。2018 年，他在融创的年度发布会上就直言：“未来房地产市场的销量，肯定得跌 20%-30%，这是必然趋势。” 他还说：“房子本来就是用来住的，不是用来炒的，那些靠炒房赚钱的日子，迟早会过去。”

当时很多人觉得孙宏斌 “唱衰楼市”，是为了压低拿地价，可现在看，他的预判准得惊人。2021 年之后，全国商品房销量连续三年下滑，2023 年的销量比 2021 年下降了近 30%，正好印证了他当年的话。孙宏斌还早早地让融创 “降负债、去库存”，虽然融创后来也遇到了困难，但比起那些直接暴雷的房企，已经算是 “幸运” 的了。

除了王健林和孙宏斌，还有不少专家早有提醒。比如经济学家任泽平，2017 年就提出 “房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，意思是人口流入的城市，房价才有支撑；人口流出的城市，房价迟早会跌。现在看，这话简直是 “金玉良言”—— 那些人口持续流入的一线和新一线城市，房价虽然也跌了，但跌幅不大；而那些人口外流的三四线城市，房价已经 “腰斩” 的不在少数。

可惜的是，当年这些大佬和专家的话，没多少人听得进去。大家都被 “买房必赚” 的神话冲昏了头脑，直到自己被套牢，才明白 “听人劝，吃饱饭” 的道理。

五、2030 年，180 万的房子还值多少？答案藏在 “地段” 里

回到最开始的问题：2030 年，之前值 180 万的房子，还能剩多少钱？其实没有标准答案，因为房子的价值，早就不是 “一刀切” 了，而是 “分化” 得越来越明显。

如果这套房子在人口持续外流的小县城或者三四线城市，那大概率会大幅缩水。就像我表哥说的，他们县城 2018 年单价 8000 元 / 平的房子，现在已经跌到 4000 元 / 平了，五年跌了一半。按照这个趋势，到 2030 年，那些没有产业支撑、人口不断减少的小城，房价可能还会再跌 30%-50%。也就是说，180 万的房子，到时候可能只剩 90 万，甚至更少。

我老家邻居的儿子，2019 年在县城买了套 180 万的大户型，现在想卖 120 万都没人要，中介说 “再过几年，可能连 100 万都卖不上”。那些小县城的房子，之所以跌得这么厉害，就是因为 “供大于求”—— 房子多，想买的人少，自然不值钱。

但如果这套房子在一线或者新一线城市，而且地段好、配套全，比如离地铁近、有好学校、周边有商圈和医院，那大概率能守住价值，甚至可能小幅上涨。就像北京的海淀、上海的徐汇，这些核心片区的房子，因为教育、医疗、交通等资源稀缺，就算市场再冷，也有很多人想买。

我同学在上海徐汇区有套老房子，2021 年的时候值 180 万，2023 年虽然跌了点，但现在挂牌 160 万，还是有人来看房。中介跟他说：“只要你不着急卖，等到 2030 年，配套再完善点，说不定能涨到 190 万。” 按照这个趋势，那些核心城市核心片区的房子，到 2030 年可能还能守住 130 万 - 150 万，跌幅不会太大。

还有一种情况，就是 “改善型住房”，比如小区环境好、户型合理、物业服务到位的房子，未来也会更值钱。现在的人买房，越来越看重 “居住体验”，那些老旧小区、户型奇葩的房子，会越来越不值钱；而那些能满足 “高品质居住需求” 的房子，反而会更受欢迎。我同事 2022 年卖掉了老城区的刚需房，换了套带电梯、有花园的改善房，中介说 “这种房子未来跌不了，反而会越来越抢手”。

所以说，2030 年房子值多少钱，关键看 “在哪儿、什么样”。那些抱着 “所有房子都会涨” 的幻想的人，该醒醒了；而手里有核心地段房子的人，也不用太焦虑，优质资产总能扛住市场波动。

六、楼市回归理性：房子终于变回 “住的地方”

现在的楼市，早就不是 “闭眼买涨” 的时代了。疫情之后，大家的收入没那么稳了，花钱也变得更谨慎，谁还敢随便砸几百万买房？我身边人买房，首先想的不是 “能不能赚钱”，而是 “我真的需要吗”“住得舒服吗”“月供压力大不大”。我表姐今年准备买房，看了大半年，最终选了套离公司近、周边有幼儿园的两居室，单价虽然不低，但她算了算，月供占工资的 30%，压力不大，而且能满足自己的居住需求。“以前买房总想着‘增值’，现在觉得‘合适’最重要，毕竟房子是用来住的，不是用来炒的。” 她说。这种理性，其实是好事。楼市褪去 “金融属性” 的光环，终于变回了 “住的地方”，这才是它本该有的样子。曾经，“买房” 成了年轻人的 “人生必修课”，好像不买房就没面子、没安全感，很多人一辈子被房贷绑着，不敢辞职、不敢旅行、不敢生病，活得特别累。

现在不一样了，越来越多的年轻人跳出了 “必须买房” 的怪圈。就像我妹说的：“与其背 30 年房贷，把自己逼得喘不过气，不如把钱花在自己身上。我现在租房住，周末约朋友爬山露营，下班去学瑜伽插花，每个月还能存点钱备用，这种日子多轻松啊。” 她身边还有些朋友，干脆选择 “旅居式生活”，在大理住几个月，再去成都待一阵子，靠远程办公维持收入，完全不被房子束缚。就连我妈那个年代的人，观念也在变。前阵子她跟我聊天，说：“以前总觉得买房是给孩子留家产，现在看，只要孩子活得开心，租房也没什么不好。你妹现在的状态，比那些背着房贷不敢休息的年轻人好多了。”

其实，房子从来不是人生的 “标准答案”。前二十年，房地产被赋予了太多额外的意义 —— 财富的象征、身份的证明、养老的保障，反而让人忘了它最本质的功能是 “居住”。如今楼市回归理性，泡沫褪去，恰恰让房子卸下了沉重的 “包袱”，重新成为一个能遮风挡雨、承载生活的空间。未来，或许 “买房” 和 “租房” 会成为平等的选择：想安定下来的人，会根据自己的能力选一套合适的房子，不用被 “炒房” 的喧嚣裹挟；想自由生活的人，也能坦然租房，不用为 “没房” 而焦虑自卑。就像王健林说的，房地产最终会回归 “民生属性”，而这，才是楼市最健康的样子。

至于那些还在为房子纠结的人，或许可以想想：我们真正需要的，是一套房子带来的安全感，还是对生活的掌控感？如果后者能通过其他方式实现，那又何必非要困在房贷里呢？2030 年的房价或许还会有波动，但只要想明白 “房子是用来住的” 这个道理，无论房子值多少钱，日子都能过得踏实安稳。