编者按：

近年来，国家城市更新战略明确要求"从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量提质"。合肥市积极响应，出台《合肥市城市更新专项规划（2021-2035年）》，以"宜居、韧性、智慧"为核心目标，推动城市发展方式转型。

在此背景下，合肥楼市平台推出"城市更新更美好"系列策划，本期关注合肥方兴湖片区，义城老街的拆迁安置到方兴湖片区的TOD综合开发，省府东板块迎来质的飞跃。

合肥滨湖新区省府东板块正迎来一场城市更新的深度变革。从义城老街的拆迁安置到方兴湖片区的TOD综合开发，从高端楼盘的扎堆入市到二手房市场的价格波动，这片与安徽省政府仅一路之隔的核心区域，正以“城市更新”为笔，勾勒出产城融合、生态宜居的新图景。

NO.1|壹

省府东义城城市更新

早在2019年，包河区住房和城乡建设局发布《滨湖新区上海路以东地块改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案征求意见稿》。

该项目建设地点为滨湖新区上海路以东、天津路以西、环湖北路以北、迎淮路以南，也就是目前的省府东板块，具体以规划部门确定的征收范围为准。主要拆迁范围，即义城老街所在地。据合肥市委办公厅回复，义城街道正结合滨湖中心项目建设，分片推进老街拆迁。这片与省政府仅有一路之隔的核心地段，即将迎来全新蜕变

据合肥市发展改革委批复，义城安置点建设工程估算总投资662216万元。计划分四处建设：地块一位于扬子江路与福建路交口东南侧，地块二位于紫云路与广东路交口东南侧，地块三位于宁波路与广东路交口西南侧，地块四位于宁波路与天津路交口西南侧。

项目总建筑面积约128万平方米，主要建设内容包括安置住房、睦邻中心、幼儿园及配套用房等。

根据征收补偿方案，涉及的合法有效房屋住宅，被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币化补偿；非住宅则实行货币化补偿。

对于选择产权调换的居民，安置地点位于义城街道辖区广东路、宁波路周边。安置原则以每套房屋为单位，对应套型安置，安置房为高层建筑，建设达到普通商品房标准。安置房面积的确定有以下规定：按房屋套内建筑面积“征一补一”；根据产权调换房屋实际公摊系数计算建筑面积；被征收人可按产权证每户增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价（2400元/m²）计算；增购后仍不足50平方米建筑面积的，增补至50平方米建筑面积。

对于选择货币化补偿的居民，补偿金额计算公式为：产权调换建筑面积×征收决定公告之日被征收房屋同区域类似普通商品房评估价+政策性增购面积×（评估价-建筑安装成本价）。

NO.2|贰

省府东打造未来居住区

根据《方兴湖片区综合开发研究》中规划来看，未来方兴湖片区的发展定位将打造省政府服务区、方兴湖生态景观区、环湖未来居住区、城市活力提升区、产业创新区、城市衔接区、巢湖沿岸文旅生态区。

范围包含锦绣大道-南淝河路-方兴大道-杭州路-华山路-嵩山路围合区域，面积约15.15平方公里，范围结合巢湖水环境一级保护区适当外延。

片区功能定位包括：

绿轴总部区：绿色空间+现代服务布局商务办公等功能业态；

府前政务区：城市名片+政务服务；

未来社区：生态住宅+科技服务。

方兴湖片区TOD综合开发并非简单的零散拿地开发，而是通过对片区进行全局规划、建设、治理一体化的模式，促进区域协调发展，提升开发效率与质量。

结合地铁建设，对片区进行TOD综合开发，打造宜居型TOD综合开发。片区内有轨道交通5号线、7号线（在建）、12号线（规划），设有轨道站点3个分别为省行政中心东站、广东路站以及方兴大道上新设站点，车辆基地1处。

NO.3|叁

省府东高端改善扎堆

滨湖作为合肥置业热门区域，尤其省府板块关注度较高，2023年成交两宗地块，一个是满分竞品质的远大九庐，另外一个是越秀和樾府，2024年成交七宗地块，一个是招商玺，刷新了当时合肥地王，一个是越秀观樾，另外是合肥轨道年底一口气拿下包河区BH202430号、31号、32号、33号、34号地块。这些地块的容积率都很低，在1.3到1.8之间，其中31号地块容积率最低，仅有1.3。

从历年省府板块新房成交来看，受市场大环境影响，2023年以来省府板块新房成交量回调比较明显。

但随着招商玺、越秀观樾等高端楼盘入市，成交均价上涨较为明显，尤其2024年整个省府板块成交均价超4万/㎡。

而省府东板块目前在售楼盘主要是越秀和樾府、远大九庐以及庐月汀雲，越秀和樾府主要高端改善产品，面积段154-252㎡，项目整体均价3.2万/㎡，而庐月汀雲也是改善产品，面积段135-236㎡，整体均价2.9万/㎡。

另外远大九庐虽然不是计容新规项目，但性价比远超新计容项目，120分满分竞品质项目，干挂石材加铝板到顶，约43%绿地率九庐九景，项目识别度很高，整体的品质远超其它楼盘，尤其装修备案价达到约8000元/m，采用的都是全球一线装修品牌，与市面上豪宅装修标准对比来看也是天花板级存在。

该项目是远大在合肥打造的高端改善之作，同时也是安徽首个智慧住宅三星示范项目，采用万科物业高品质服务体系，可以说质价比很高，同时兼顾性价比，项目规划9栋小高层、6栋洋房，居住舒适度较高，主要也是高端改善为主，户型面积156-260㎡，与同板块其他项目相比具有较大的优势。

NO.4|肆

结语

省府东板块的城市更新，是一场“空间重构”与“功能升级”的双向奔赴。义城老街的拆迁安置，不仅解决了居民的居住需求，更通过“征一补一”“增购补贴”等政策，保障了拆迁群体的利益，体现了城市更新的温度；方兴湖片区以TOD模式为抓手，整合地铁5号线、7号线、12号线资源，打造“绿轴总部区”“府前政务区”“未来社区”，实现了交通、生态、产业的深度融合，展现了城市更新的效率；而高端楼盘的集中入市与二手房市场的价格回调，则折射出市场对区域价值的认可——当城市更新从“物理改造”升级为“功能重塑”，省府东板块正从“省府旁的板块”蜕变为“合肥的城市新中心”。

城市更新的本质，是让城市“更”得有质量、“新”得有内涵。省府东的实践证明，只有兼顾民生需求、产业支撑与生态底色，才能让城市更新真正成为推动高质量发展的“引擎”，而非简单的“空间置换”。未来，随着安置点建设、TOD开发、高端住宅的陆续落地，这片15.15平方公里的土地，或将为合肥建设长三角城市群副中心提供更具参考价值的“省府东样本”。