广州一宗优质涉宅地，因故终止出让了！

地块为广州火车站片区首个通过做地方案审议的项目，距离广州火车站约500米，未来将接入6条高铁线路及4条地铁线路。

值得注意的是， 这是广州首个由旧改做地转化而来的涉宅地，非常有标志性意义。

所谓旧改做地转化宅地，指通过规范化的旧改做地流程，将原本属于旧客运站、城中村等低效利用或闲置的非居住类土地，转化为可用于住宅的用地，并通过公开市场挂牌出让的过程。

3.35万/平！越秀区靓地终止出让了

地块位于越秀区环市路以南，邻近内环路，距离地铁2、5、11号线广州火车站地铁站较近。宗地面积10134.84㎡（出让宗地面积10134.84㎡），计算容积率建筑面积40540㎡，容积率4.0。

自今年7月，广州火车站正式进入以动车组为主的高铁时代，融入京广、广湛等6条高铁，和4条城际线路，除已运营的2、5号线外，还将新增11号线、14号线2期、22号线北延段（芳白城际），佛山5号线（规划）等地铁线路，打造市中心“1小时轨道枢纽圈”。

地块航拍图（来源：广州公共资源交易中心）

从航拍图可见，地块内部已平整，北侧紧邻内环路，存在噪音污染问题。

地块周边生活氛围成熟，有东风西路小学（流花校区）、流花路小学、广州市陈嘉庚纪念中学、西关外国语流花学校、广州市第七中学（西湾校区）、广州协和学校等优质教育资源，以及南部战区总医院（三甲）、越秀公园、流花湖公园、广州雕塑公园等配套。

根据2025年招生地段划分，地块对口小学为省一级东风西路小学（流花校区）（具体以教育局公告为准）。另外根据最新控规，周边还规划了一所九年制学校。

值得一提的是，地块周边多年无宅地供应，新房供应稀缺周边多为老旧小区。

地块位置图（来源：好地大数据）

根据《规划条件》，地块可结合项目实际情况，于地上（除首层外）合理设置停车泊位，地面停车泊位数不超过总停车泊位数的50%，地上停车场库建筑面积不纳入容积率计算。

另外，首层以外住宅、办公、商业建筑的建筑公共开放空间不计入容积率部分，其累计建筑面积原则不超过本栋建筑规划核定计算容积率总建筑面积5%，鼓励在盖板下增设不超过总建筑面积5%的公共开放空间，具体以经批准的建筑方案为准。

优质靓地，为什么还终止出让？

地块自身条件限制：稀缺性难掩开发风险

区位价值与物理缺陷并存

地块地处越秀核心区，距离广州火车站地铁站仅500米，且周边教育（东风西路小学、第七中学等）、医疗（南部战区总医院）、公园（流花湖公园）资源密集，生活成熟度极高。然而，其北侧紧邻内环路高架，噪音污染问题突出，未来住宅产品需投入更高成本进行降噪处理，直接削弱了开发利润空间。

配建要求抬高开发成本

根据规划，地块需配建社会停车场并由开发商整体运营，不得分割销售，且公共开放空间占比需达10%。这类配建社会停车场增加了持有型物业比例，挤压可售面积，进一步摊薄收益。

土地性质复杂导致成本分化

地块为商业/商务/住宅混合用地（B1/B2/R2），住宅建筑面积仅3.58万㎡（占总建面88%），其余为商业和公共服务设施。以13.56亿元起拍价计算，可售住宅部分楼面价约3.8万元/㎡（高于整体均价3.35万元/㎡），而商业部分需长期运营，去化难度更大。

市场环境低迷：房企拿地能力与意愿双降

广州宅地市场持续遇冷

2025年7月至今，广州仅成交1宗宅地（白云区龙归六片山地块），8月无宅地成交，土地市场重心转向工业用地。在房企资金链普遍承压的背景下，总价13.56亿元+保证金2.71亿元的高门槛，直接劝退中小房企，而头部房企亦趋于保守。

新房去化压力传导至土地端

旧改项目特殊性：开发节奏与政策协调难题

旧改首期地块的示范压力

该地块是广州火车站片区旧改“站城产居一体化”的首发项目，承担着片区更新标杆作用78。其开发需严格符合整体规划（如新商贸集聚区定位），可能要求开发商承担部分城市功能，增加开发复杂性与成本。

滚动开发模式的不确定性

项目采用“做储分离、滚动开发”模式，由广州城投下属公司负责前期整理。若片区后续地块推进迟缓，可能影响首期项目的配套兑现，削弱房企参拍意愿。

宏观政策与行业信心：预期转弱下的观望心态

房企避险情绪加剧

房地产行业仍处深度调整期，房企更倾向选择核心区纯宅地或低总价地块。该地块虽区位稀缺，但混合用途+配建要求+高总价的组合放大了风险，导致房企决策犹豫。

政策效果尚未显现

尽管广州近期出台多项楼市松绑政策（如优化限购），但市场信心修复缓慢。7月土地市场冷清已印证房企对后市的谨慎预期。

总得来说，市客运站地块的终止出让，表面是“因故”搁浅，实则是当前土地市场结构性矛盾的缩影：核心区稀缺地块的先天缺陷（噪音、配建）与高成本，遇上了房企资金链紧绷与市场去化焦虑的冰冷现实。

未来若重新挂牌，可能需优化条件（如降低商业比例、明确噪音治理责任）或引入国企托底。作为广州火车站旧改的“首发棋子”，其命运也预示着大规模城市更新在当下市场周期中，将面临更复杂的平衡挑战。

来源：广州公共资源交易中心、观点网等