观点网从披露的募集说明书中，可以得知国泰君安临港创新产业园REIT扩募资产的情况。

11月19日，上交所显示，已受理国泰君安临港创新产业园REIT扩募资产申报，该项目涉及拟购入上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

据了解，新购入的基础设施资产的总投资金额约为10.76亿元，确定新购入基础设施资产于价值时点2024年9月30日的市场价值为16.93亿元。

在本次以扩募募集资金购入新基础设施资产后，国泰君安临港创新产业园REIT持有的基础设施资产由3处产业园资产构成，即临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、康桥项目。

其中，康桥项目拟由基金以扩募募集资金购入并持有，临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期由本基金以初始募集资金购入并持有。

项目运营情况

具体来看新扩募的康桥项目，截至2024年9月30日，新购入基础设施资产包括漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15、18-25幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）28-33幢。

康桥项目建筑面积18.235万平方米，可出租面积10.464万平方米，由22幢建筑物组成，包括10幢研发平台（部分首层为配套商业）、2幢配套商业楼，以及其余10幢地下车库及配套设备用房。

康桥项目中，康桥一期于2014年7月开始运营、康桥二期-1于2016年4月开始运营、康桥二期-2于2018年10月开始运营。

从位置上看，康桥项目位于上海市浦东新区秀浦路2555号，地处张江科学城板块，北距离原张江高科技园区核心区域6公里左右，属于长三角一体化发展的国家重大战略区域，能够承接张江核心区域的外溢租赁需求。

康桥项目的定位综合确定园区产业导向，以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息四大产业作为主导产业，四大产业租户合计租赁面积占比约60%，租户包括境内外上市企业子公司、民营企业500强、新锐独角兽等。

招募说明书显示，截至2024年9月30日，基础设施项目的在执行租约共涉及租户60家（单一租户在新购入基础设施资产存在复数租赁单元的按一家统计），不含政府类机构租户，不存在根据租户定制化需求建设的租户。其中单一租户租赁面积占比超10%的租户共2家，租赁面积占比超5%的共4家。

康桥项目近三年及一期末出租率较为稳定，2021年、2022年、2023年和2024年1-9月的出租率分别为99.32%、99.05%、97.22%和97.04%。此外，截至2024年9月末，康桥项目签约率达到98.41%。

租金水平也较为稳定，康桥项目近三年一期平均租金单价分别为76.02元/平方米/月、78.64元/平方米/月、81.09元/平方米/月和82.75元/平方米/月，平均租金单价近三年一期复合租金增长率约为3.05%。

另外，康桥项目历史收缴情况良好，近三年一期的收缴率均达到100%。

16.93亿估值

不过，康桥项目也面临一定的租户集中度风险。截至2024年9月30日，康桥项目前十大租户租赁面积占比约60.04%。

这意味着，如未来发生大额租金收入租户集中退租情形的，或将对新购入基础设施项目运营收入造成较大不利影响，进而影响基金层面可供分配收益金额。

截至2024年9月30日，康桥项目签约年限以长期限租赁合同为主，按租赁面积统计合同租赁年限在3年以内（含）的租约占比42.06%；按租赁面积统计合同租赁年限在3年及以上（不含）的租约占比约57.94%。截至2024年9月30日，康桥项目按租赁面积加权平均租约签约期限约5.84年。

截至上述期末的有效租赁合同中，康桥项目租约到期年限在2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年及以后的租户按租赁面积统计占比分别为6.47%、19.51%、15.45%、16.68%、6.37%及35.52%。截至2024年9月30日，康桥项目按租赁面积加权平均租约剩余年限约3.31年。

招募说明书中指出，新购入基础设施资产的总投资金额约为10.76亿元。截至2024年9月30日，新购入基础设施资产的账面价值约为9.19亿元，评估机构采用了100%收益法评估新购入基础设施资产的市场价值，确定新购入基础设施资产于价值时点2024年9月30日的市场价值为16.93亿元，较账面价值增加约7.74亿元，增值率84.3%。

本次估价测算采用6.25%的报酬率；资本化率方面，2024年10-12月（预测值年化）为4.62%，2025年（预测值）为4.97%。

与其他项目一致，新购入基础设施资产取得的运营收入主要是依据项目租赁合同产生的租金收入等收入。

产城园区评论从招募说明书中获悉，康桥项目2021-2023年、2024年1-9月营业收入分别为8206.21万元、9224.75万元、9939.39万元和7419.08万元；营业成本分别为2477.69万元、2781.66万元、2828.82万元和1988.75万元；EBITDA和经营性净现金流分别为6975.31万元、7287.53万元、7877.80万元和5561.34万元。

说明书中也表示，存续期内，临港创新产园REIT将寻求并购优质产业园类型的基础设施资产，并根据实际情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资产支持证券扩募后份额的方式实现资产收购，以扩大基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。

这直接体现在可供分配现金预测值上，临港创新产园REIT披露，如不实施本次扩募交易，基金自2025年度及2026年度的可供分配现金预测值分别为3524.86万元和3564万元，现金流分派率预测值分别为4.07%和4.12%。

扩募新购入基础设施项目后，临港创新产园REIT于2025 年度及2026 年度合并可供分配现金预测值分别为1.11亿元和1.14亿元，合并现金流分派率预测值分别为4.34%和4.45%。