这是一笔不涉及现金对价的内部资产重组——标的资产从深圳融华置地平移至其全资子公司深圳前海冰雪场馆管理，合并报表范围不变，对当期损益无直接影响。但恰恰是这种看似常规的内部架构调整，往往隐藏着企业战略布局的真实意图。

▲ 深圳前海冰雪世界室内场景（资料图，仅作示意）

01

32.98亿元怎么来的

先把这笔交易的骨架拆清楚。标的公司是深圳前海冰雪场馆管理有限公司，成立于2026年8月18日——距公告日仅12天，注册资本10万元，法定代表人尤号，注册地为深圳市宝安区沙井街道和一社区滨江大道666号超雪中心B1-1003（前海合作区），主营业务涵盖非居住房地产租赁、物业管理、商业综合体管理服务、体育场地设施经营，所属行业登记为房地产业。

出资资产为两处不动产权：一是前海冰雪世界中心1栋B01雪场资产，不动产权证号粤（2026）深圳市不动产权第0347379号，建筑面积71779.88平方米；二是前海冰雪世界中心2栋B01暖区商业资产，不动产权证号粤（2026）深圳市不动产权第0347523号，建筑面积23105.28平方米。两者合计约9.49万平方米。

定价依据为北京中和谊资产评估有限公司以2026年7月31日为评估基准日出具的评估报告：资产账面价值274707.36万元（约27.47亿元），评估价值329808.30万元（约32.98亿元），评估增值55100.94万元（约5.51亿元），增值率20.06%。

增资完成后，深圳融华对冰雪管理的出资金额将从10万元提升至329818.30万元，标的公司注册资本同步增至同一数额，深圳融华仍100%持股，股权结构不变。公告同时说明，本次增资属公司2025年年度股东会授权范围，已履行内部决策程序，不构成重大资产重组、不构成关联交易。

公告亦披露两个细节：其一，该批资产目前已处于对外租赁运营状态；其二，该批资产同时抵押在中国邮政储蓄银行深圳分行、江苏银行深圳分行和华夏银行深圳分行名下——也就是说，这是一次带押资产的内部注入。

02

为什么要把雪场单独装进一家新公司

公告给出的官方理由是“优化项目资产架构，构建更灵活、高效的管理架构”。这句话是标准表述，但从交易结构本身和公司近期的公开表态看，至少可以读出四层意图。

第一层，是把雪场从“综合体的一部分”变成“一个可独立计量的资产”。前海冰雪世界是一个总占地43.7万平方米、总计容建面131.1万平方米的大型文旅商业综合体，业态包括冰雪、商业、酒店与可售型人才房。在原有架构下，雪场的收入、成本、利润混在整个项目公司的大账里，外界很难看清这块资产本身赚不赚钱、赚多少钱。装入独立公司后，雪场（含暖区商业）成为一个单独的法律主体与核算单元，其经营成果第一次可以被完整、清晰地计量。这对一家刚开业不到一年、亟待向市场证明新业务成色的公司而言，价值不在会计上，而在沟通上。

第二层，为后续资本运作搭好载体。一家注册资本10万元、成立12天、资产为零的新公司，被注入32.98亿元的成熟运营资产——这个动作在资本市场有个更直白的名字：搭SPV（特殊目的载体）。资产干净、权属清晰、主体独立，是引入战略投资者、实施股权融资、乃至未来对接资产证券化产品的必要前置条件。

华发方面对此并非没有铺垫。在公司2026年一季度经营情况简报中，明确写道要“以深圳冰雪世界为核心，联动酒店、公园等配套打造文旅商体融合业态，培育赛事、研学、夜间经济增长点，构建冰雪轻资产运营模式并向外复制”；在分析师会议上，公司回应冰雪项目盈利前景时表示，将“推动项目成为稳定的现金流与利润来源，并探索轻资产输出的可能性”。而据公开报道，多家看好冰雪产业的地方政府及相关合作方已与华发接洽，希望引入其成熟的“投、建、营”体系，未来“可借助资产证券化等途径持续释放其商业价值”。

把这些表述与本次架构调整连起来看，逻辑是通的：要输出、要合作、要证券化，先得有一个装得下、算得清、能交易的主体。

第三层，是管理与激励机制的空间。标的公司的经营范围特意包含了“体育场地设施经营”“商业综合体管理服务”，与纯粹的持有型物业平台有所区别。独立的运营主体便于配套独立的考核与激励安排，也有利于未来引入具备雪场运营经验的专业团队或合作方。

第四层，是风险隔离。室内雪场是典型的重资产、高能耗、长回报周期业态，制冷系统全年运行的电力成本与庞大的运营团队构成刚性支出。将其置于独立法人主体内，在融资安排、责任边界上都更为清晰。

03

从上百亿拿地到“最大室内雪场”

要看懂这32.98亿元的分量，需要回看项目的来路。

2020年11月，华发股份与融创中国组成联合体，以底价127.1亿元竞得深圳宝安沙井地块，成立融华置地进行开发，双方股权占比分别为49%和51%。项目于2021年3月动工，被列入深圳市2021年、2022年重大项目计划清单。

2023年1月，随着融创出现流动性压力，华发股份作价35.7亿元收购融创所持融华置地股权，实现100%持股，项目更名为“深圳前海·华发冰雪世界”。

真正值得注意的转折发生在2025年7月28日：华发股份公告，深圳融华拟以44.05亿元价格，将持有的深圳前海冰雪世界项目7块商业用地出售给深圳市土地储备中心，理由是“盘活沉淀资产，规避持续开发的市场风险”。由于多宗商业地块被政府收储，项目总投资规模也较最初的超296亿元有所调整。

一边退还商业用地回笼资金，一边把雪场资产单独注入新公司——两个动作方向一致：收缩重资产战线，同时把最具稀缺性和现金流潜力的那块资产单独拎出来，做精做透。

2025年9月29日，项目正式启幕。公开信息显示，雪场及暖区商业合计建筑面积约10万平方米，配备5条专业雪道，雪道总长1569米，最大垂直落差83米，单道最长463米，最大坡度18度；开业当日获吉尼斯世界纪录认证为“最大室内滑雪中心”，其中两条雪道通过国际滑雪联合会（FIS）赛事标准认证；同时被授予广东省滑雪运动训练基地、中国香港滑雪队训练基地等资质。技术层面采用第六代分布式造雪技术，雪质含水量控制在8%左右，配备双索道与多条魔毯，每小时运力3200人次。配套方面设有4000平方米冰雪乐园（14项雪上娱乐设施）、约5万平方米沉浸式商业综合体，以及高端会员空间“超雪荟SUPER CLUB”。

▲ 深圳前海冰雪世界世界室内场景（资料图，仅作示意）

04

今年上半年实现营收2.97亿元

这个项目经营怎么样，是判断本次架构调整成色的关键。据公开数据，项目启动运营首日接待游客超4500人；据华发集团2025年10月29日披露的试营业首月成绩单，30天内累计接待游客超40万人次，单日最高客流突破4万人次；项目开业三个月营收超1.6亿元；2026年一季度营收超1.7亿元；华发股份8月31日发布的2026年半年度经营情况简报显示，上半年营收达2.97亿元，截至今年8月室内滑雪场入园游客总量突破110万人次，港澳游客占比约30%。

有几点值得留意。

其一，营收爬坡的曲线是连续的。开业三个月1.6亿元、一季度1.7亿元、上半年2.97亿元——这意味着二季度单季贡献约1.27亿元，与一季度基本持平。对文旅项目而言，开业首年的三、四季度通常面临新鲜感退潮的考验，而该项目在二季度（传统淡季）维持住了量级，说明客流并非一次性开业红利。

其二，雪场入园量从77万人次（4月中旬）增至110万人次（8月）。同期项目总客流在4月中旬已突破205万人次，其中雪场占约37.6%——这意味着超过六成客流来自商业、娱雪等非雪票消费，项目“冰雪引流、综合消费变现”的复合模式正在生效，也印证了为何本次注入的资产是“雪场含暖区商业”，而非单纯雪场。这一结构同样与行业整体特征吻合：这一结构也与行业整体特征吻合，据国家体育总局冬季运动管理中心近日发布的《大众冰雪消费市场研究报告（2025—2026冰雪季）》显示，全国室内滑雪场中初次体验者占比超过60%，室内“娱雪”业态累计接待超千万人次——“看雪、玩雪”的客流规模，往往明显大于真正上雪道的滑雪客流。

其三，港澳游客占比约30%，是这份半年报里含金量更高的一个数字。它说明项目已实质嵌入粤港澳大湾区的消费循环——港澳跨境直通巴士、中国香港滑雪队训练基地、粤语及多语种教学体系等前期投入，正在转化为稳定的跨境客源结构。在国内室内雪场普遍依赖本地客群的背景下，三成港澳客源构成了难以复制的差异化壁垒。

其四，需要留意一个时间节点：项目于今年6月完成品牌焕新和自营自管。这意味着雪场运营主导权已由华发方面直接掌控，也解释了增资公告中“资产已对外租赁运营”与“自营自管”的并存——资产整体处于对外租赁运营状态（含商业商户承租），而雪场本身自6月起由华发自管。对本次架构调整而言，这一时间点紧邻8月18日标的公司成立，时序上前后呼应。

此外，票价处于国内高端梯队。雪场初级道3小时滑雪票348元起，中高级道不限时票568元起，365天无限畅滑的黑金会籍23799元等（注：价格会随季节有所调整，以实际为准），整体高于广州热雪奇迹同档产品。高客单价对运营能力提出更高要求，但也意味着收入弹性更大。

作为参照，国金证券研报在中性预期下测算，项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元。上半年已完成2.97亿元，若维持这一节奏并叠加年内超感公园、FUNMIX潮流街区等新业态开业，全年有望向6亿元量级靠拢，这一测算并非遥不可及。

05

主业承压下的“第二曲线”

放在华发股份的整体盘子里，这块冰雪资产的意义更加凸显。

2026年一季度，华发股份实现营业收入40.4亿元，同比下降78.2%；利润总额-9.6亿元，归母净利润-9.5亿元，同比下降595.6%，出现亏损。同期实现销售金额102.1亿元、销售面积35万平方米，同比分别下降65%和68%；新开工面积为0平方米。8月30日披露半年报数据显示，华发股份上半年营业收入190.29亿元，同比下降50.18%；归母净利润亏损36.54亿元，同比由盈转亏。

与之形成对照的是经营性业务的稳定表现：2025年公司销售额785.6亿元，位居中指院百强房企第11位；华发商业全年租金收入8.78亿元，同比增长11.9%，在管商业面积约201万平方米，年度客流量8542万人次、同比增长24%；华发物业2025年营业收入19.32亿元，同比增长15.4%。2025年公司通过用地收储、调规变性盘活4项资产，回笼资金57亿元；综合融资成本降至4.88%，创近五年新低。此外，向控股股东华发集团定向增发募资不超过30亿元的事项，已完成董事会、股东会审议及珠海市国资委批复。

一边是开发业务深度调整、季度亏损，一边是持有型物业与文旅运营的现金流稳步增长。在这个背景下，把已经跑出正向数据的冰雪资产单独装壳，其战略意图不难理解：在“地产+商业+物业”的格局之外，培育一条可复制、可输出、可资本化的新赛道。

06

室内雪场发展重心正在转变

华发这一步，也是整个南方室内冰雪行业阶段性变化的缩影。《大众冰雪消费市场研究报告（2025—2026冰雪季）》给出了行业当下发展情况：本冰雪季全国在营滑雪场地894个，较上一冰雪季增加29个；其中室内滑雪场增至86家，且近三个冰雪季持续爬升，2023—2024冰雪季为59家，2024—2025冰雪季为79家，2025—2026冰雪季达到86家。分区域看，华东以28家位居各地区首位，浙江、江苏、广东是南方室内滑雪场最为集中的省份。

比总量更值得注意的是结构。报告显示，全国室内滑雪场累计接待滑雪人次超950万，室内“娱雪”业态累计接待超千万人次，已经成为支撑“四季冰雪”发展的重要力量；室内滑雪场中初次体验者占比超过60%，青少年与年轻白领是核心参与群体，正推动冰雪运动从单季运营向四季经营延伸。同期，全国居民冰雪运动参与人数达3.08亿人、参与率21.75%，冰雪运动消费规模约2050亿元、同比增长约9.3%；2025年，我国冰雪经济总规模首次突破万亿元。

但增量正在收窄。室内滑雪场从79家增至86家，一年净增7家，较此前一年新增20家的节奏明显放缓；与此同时，正常营业的室内真冰场为441个，较上一冰雪季减少18个、同比下降约3.9%，行业调整进入平稳期。报告亦明确判断：当前行业的发展重心正从数量增长转向运营质量提升。

在粤港澳大湾区，格局已初步成型：广州热雪奇迹2019年6月开业，开业15个月迎来百万客流，目前年接待游客稳定在超100万人次；深圳前海冰雪世界2025年9月开业，定位全球最大室内滑雪中心；珠海万雪汇以1.9万平方米体量覆盖新手与进阶需求；佛山拟建的卡鲁冰雪世界采用气膜结构，主打训练与普及，规划年接待40万人次。

竞争的另一面是压力。室内雪场普遍存在“高投资、高能耗、高运营成本”特征，全年恒温制冷的电力支出与专业运营团队构成刚性成本，回报周期长。业内对供给过热的担忧也时有出现。中金公司研究部估测，单次冰雪运动消费规模约1400元/人次，中长期我国滑雪产业年收入有望增长至3000亿元，其中室内雪场规模约1650亿元——空间足够大，但留给粗放模式的机会正在收窄。

在这样的行业阶段，谁能率先把单个项目的运营能力转化为可复制的产品、把重资产沉淀转化为可流动的资本，谁就可能在下一轮竞争中占得先手。从这个意义上说，华发此刻把一个已经跑通商业模式的项目单独装壳、独立计量，与其说是一笔财务安排，不如说是在为“运营质量时代”提前准备答案——这或许正是本次架构调整的行业含义。

07

三个待观察的问题

这笔交易还有三个需要持续观察和跟踪的地方。

其一，带押注入后的融资安排。资产目前抵押在邮储银行深圳分行、江苏银行深圳分行与华夏银行深圳分行名下。注入新主体后，相关抵押如何处理、是否需要债权人同意、是否伴随债务重组或置换，公告未作详细说明，后续值得留意。

其二，20.06%的评估增值如何兑现。评估增值5.51亿元源于资产的市场价值重估，但最终要由经营现金流来验证。若雪场运营达到或超过预期，增值自然成立；若客流与客单价不及预期，这部分增值将成为需要计提的账面压力。

其三，轻资产输出能否真正落地。公司在多个场合表达了向外复制与输出的意愿，也有地方政府接洽的报道。但室内雪场运营高度依赖专业团队、能耗管理与本地化内容供给，从“自己建、自己管”到“帮别人建、替别人管”，是两种完全不同的能力。这一步能否走通，才是判断冰雪业务能否真正成为“第二曲线”的关键。

从127.1亿元拿地，到35.7亿元接盘融创股权，再到44.05亿元退还商业用地，如今又把32.98亿元雪场资产装进一家新公司——华发在前海这个项目上的每一步，都在做同一件事：把一座重资产的地标，拆解成可以分别经营、分别定价、分别运作的资产单元。

对冰雪行业而言，这个动作的信号意义或许大于财务意义：当南方室内冰雪项目开始被认真地“装壳”“计量”“架构化”，说明这个赛道已经从比谁建得大，走到了比谁管得细、比谁能把资产持续生成利润、实现更大资本增值的新阶段。

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