界面新闻记者 | 王妤涵

华发旗下号称“全球最大”的室内滑雪场终于揭开了面纱。

9月29日，深圳前海华发冰雪世界宣布启动试运营，标志着这个备受业界关注的超级文旅项目正式接受市场检验。

开业首日，界面新闻记者在现场看到，尽管是工作日，前来体验的游客依然络绎不绝。从室外30度的湿热天气步入室内零下6度的冰雪环境，瞬间的温度变化让人震撼。在开幕式结束后，5条不同难度的雪道上已有不少滑雪爱好者的身影，其中不乏许多全副装备的专业玩家。

场馆内部 界面新闻记者王妤涵拍摄

一位深圳的滑雪发烧友对界面新闻表示：“提前一周就在网上买好了票，总算开了，再也不用跑去广州滑雪，大大降低了时间成本。”

这场历时近五年的“冰雪之约”，不仅标志着深圳正式进入冰雪经济快速发展阶段，更揭开了华发股份这场百亿级文旅跨界豪赌的序幕 。

“巨无霸”工程

华发深圳前海冰雪世界的“野心”，从诞生之初就写在数据里。

这座总占地面积约43万平方米、总建筑面积131万平方米的综合体，核心亮点当属10万平方米的室内滑雪场：5条专业雪道总长1569米，单条最长雪道达463米，83米的垂直落差更是刷新全球室内滑雪场纪录。

更关键的是，其中级道、高级道均通过国际雪联（FIS）认证，意味着深圳一夜之间具备了承办高山滑雪回转类国际赛事的资质，直接跻身世界滑雪场馆版图。

界面新闻记者实地探访发现，尽管项目仍处试运营阶段，但核心功能区已运转有序，目前暖区的商业部分也已经开始营业，整体动线较为流畅。

场馆内的商业部分 界面新闻记者王妤涵拍摄

除了核心的滑雪功能，整个项目还囊括了JW万豪酒店、大型商业街区、写字楼、人才房以及庆典广场等多元化的复合业态，展现出打造全天候文旅目的地的明确意图。

从雪道建设来看，其目标客群覆盖较为广泛。

雪场运营专家何丽（应受访者要求化名）在接受界面新闻记者采访时介绍，目前该雪场规划的5条专业雪道，既有符合初学者的平缓雪道，也配备了适合专业选手的高级道和滑雪地形公园，可以实现对初级、中级、高级滑雪爱好者的全覆盖。

这也意味着其目标客群广泛，包括有四季滑雪需求的资深滑雪爱好者、参与青少年滑雪教培的孩子，以及以亲子休闲娱乐为主的家庭客群等。

从合作开发到独自扛鼎

回溯这个超级项目的发展史，也是房地产行业近五年周期波动的缩影。

2020年11月，华发股份与融创中国组成联合体，以127.1亿元竞得宝安沙井地块。在最初的合作框架中，凭借文旅运营经验的融创主导项目并持有51%股权，双方计划总投资367亿元，共同打造成世界级文旅标杆。

然而，行业变局来得猝不及防。2021年下半年起，房地产流动性危机爆发，融创陷入债务泥潭，也无力继续为项目输血，合作关系逐渐演变为债权债务关系。项目开发进程受到严重影响，特别是商业地块的开发陷入停滞。

最终在2023年1月，局面迎来了决定性的转变。华发股份宣布以35.7亿元收购融创所持股权，实现100%控股，这一决策意味着华发从财务投资者转变为完全主导者，需要独立承担后续的巨额投资和运营责任。

这场“接盘”对于华发而言，是一次被动的战略选择，也是一次巨大的考验。

它意味着华发不仅要承担起后续高达百亿级别的追加投资，还要独自面对一个因前期波折而可能存在规划调整、建设延期等一系列历史遗留问题。

今年8月，为盘活资产、回笼资金，华发股份宣布其通过政府收储的方式将位于该项目的7块商业用地以44.05亿元的价格转让给深圳土地储备中心。

这些总面积7.05万平方米、规划建筑面积46万平方米的商业地块，账面价值高达58.41亿元，此次交易华发将承受24.59%的折价，预计亏损超过其2024年净利润的一半，这也为项目未来的运营埋下了挑战的伏笔。

北纬22°的挑战

作为一名文旅产业的“新兵”，华发运营这座体量空前的冰雪世界，面临着多重挑战。

首先就是如何在高温湿热的深圳特殊气候条件下维持室内冰雪环境。何丽向界面新闻介绍称：“室内雪场的设计和建造难度大于室外雪场，且投入成本大。在室内，要把山的斜度做出来，基本上是结构超限的设计，怎么确保安全系数，同时兼顾投资成本，是一个挑战。”

她进一步解释道：“同时因为要制冷造雪，数万平方米的室内空间就是一个巨大的冰箱，它的密闭设计要做得很好才能节省能耗。既要保证室内空气质量好，还得保证制冷环境稳定，空气循环制冷以及能量转化再利用，此外现在还要达到碳排放的要求，这些都需要通过技术手段来实现。”

为应对这一难题，据界面新闻了解，华发冰雪世界采用了“主动+被动+新能源”组合降碳策略，在屋顶铺设光伏板，每年可发电约650万度，使其成为“会发电的冰雪世界”。此外，第六代造雪系统较常规能效提升12%，雪道下方铺设3层隔热层，采用双层围护结构等多种措施，确保-6℃的冰雪环境与室外高温互不渗透。

技术之外，客群运营与盈利平衡的挑战更显迫切。从行业规律看，冰雪项目的投资回收期普遍高于房地产项目的周转周期，在门票之外，挖掘二次消费便是盈利的关键。

而滑雪培训便是其中关键的一环。

界面新闻从热雪奇迹有关负责人处了解到，据其内部统计，从2021年开始，国内的雪场培训板块，每年都保持在80%以上的复合增长率。

这表明滑雪培训是利润提升空间巨大的重要收入板块，华发能否成功复制并超越这一增长模式至关重要。

冰雪热“南下”

从行业视角来看，自2015年北京成功申办2022年冬奥会以来，中国冰雪产业进入了快速发展阶段。中国旅游研究院统计数据显示，2023-2024雪季是“后冬奥时期”首个完整的冰雪旅游季，该雪季国内冰雪休闲旅游人数达到了4.3 亿人次，创下新高。

《中国冰雪产业发展研究报告》显示，我国冰雪产业规模从2015年的2700亿元增长至2023年的8900亿元，预计2025年将突破万亿元大关。

近年国内雪季旅游人次 图片来源：江海证券研报

南方市场正成为新的增长极。虽然行业整体仍呈现“北强南弱”格局，但近年来室内滑雪场的建设热潮正在改变这一态势。

除深圳项目外，同样位于大湾区的珠海“万雪汇”也将在今年十一期间投入运营，长三角地区如太仓、杭州等城市的多个项目也在陆续启动之中。

从商业逻辑看，室内雪场与传统室外雪场形成互补格局。何丽表示，“室内雪场客流量全年分布均衡，与传统雪季形成互补关系。”这一特点使其具备稳定的现金流优势，有助于平滑季节性波动带来的经营压力。

然而，行业热潮背后仍需冷静思考。冰雪产业特别是重资产滑雪场馆存在高准入壁垒，不仅初始投资巨大，后续运营更需要专业团队和持续资金支持。在当前消费环境下，如何平衡投资回报与消费者承受能力，并将重资产项目转化为可持续盈利的商业模式，将成为华发面临的核心课题。