专业文章 | 业主随意停车且欠费 物业公司该如何应对？
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作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民法院和国台办特邀“总对总”调解员，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省《民法典》讲师团成员，合肥、六安、宿州、德州、淄博、日照、晋城、绥化、固原、嘉兴、濮阳仲裁委员会仲裁员。
编者按：
《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。
为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。
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一、案件背景
刘大哥系某物业公司所服务管理的深圳市福田区某花园小区业主，刘大哥在未办理停车手续的情况下，自2018年8月起将自己名下的小型轿车长期停放在小区建筑区划内的露天公共绿化区域（非划线车位），且至今从未缴纳过停车服务费。为此，物业公司多次向刘大哥发出书面通知，要求缴纳停车费并清理涉案车辆无果，遂起诉到法院，要求刘大哥支付临时停车费用及滞纳金，并挪走车辆或办理相关停车手续。
深圳市福田区人民法院认为，物业公司与深圳市福田区某花园业主委员会之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对包括刘大哥在内的全体业主具有约束力。刘大哥作为业主，将名下涉案车辆停放在小区后，理应按照物业服务合同及时主动地向物业公司支付停车服务费。涉案物业服务合同已明确约定，业主车辆出入按照停车场管理执行，现有证据可证明涉案车辆现停放的区域并不适宜停放车辆，该停放行为已妨碍物业公司开展物业服务和管理工作。刘大哥开始欠缴停车服务费的时间点虽发生于《民法典》施行前，但拖欠停车服务费行为及不当停放车辆行为持续至《民法典》施行后，依据《民法典》对物业服务合同进行的专门规定，遂判决刘大哥向物业公司支付停车服务费及滞纳金，并将涉案小型车辆移至适宜停放车辆区域。
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二、法律解读
物业服务合同是规定业主与物业公司双方权利义务关系的重要法律文件，物业公司应当按照服务合同的约定提供相应的服务，业主在享受相应的权利的同时也应履行相应的义务。依法成立的物业服务合同对业主具有法律约束力，业主的相关行为受到该合同条款的规范和调整。
原《合同法》中并未规定物业服务合同，但是，随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展，这类合同在现实生活中愈发具有普遍性和重要性，由于物业服务合同涉及委托、承揽、劳务等多种因素，因此并不能生搬硬套原有的有名合同；而且，物业服务合同还涉及业主之间、业主大会、业委会以及物业服务公司多个主体之间的权利义务关系，会涉及多个成员在合同中的定位问题，虽然《物业管理条例》对物业服务合同相关规则作出了不少的规定，但该条例的效力层次相对较低，亟需出台法律予以规制。
为此，《民法典》主动回应我国的现实需要，积极总结既有立法、司法实践经验，针对物业服务领域的突出问题，在典型合同中增加了物业服务合同，设立了专门的物业服务合同章节，为物业服务合同提供了民事基本法的依据，更对依法妥善处理业主与物业公司间的矛盾纠纷，维护社会稳定和居民和谐生活环境具有重要的现实意义。《民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”根据该规定不难看出，物业服务合同可以分成两类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的物业服务合同。普通物业服务合同，则是指业主委员会根据业主大会的决议，与物业服务人签订的物业服务合同。具体到本案之中，其涉及到的是普通物业服务合同，业主委员会基于执行业主大会决定而与物业服务人签订合同，是其作为业主自我管理机制执行机关的行为，所产生的一切后果，应由业主承担，对业主具有约束力，业主在享有相应的权利的同时，也应承担相应的义务。本案中，刘大哥作为业主，应当遵守物业服务制度和服务规约，并按照约定的方式、期限交纳停车服务费，并在物业公司划定的区域停车。其无故违约的，应当承担相应的违约责任。
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三、律师提醒
现实中，部分业主常以未同意选聘物业服务企业为由主张物业服务合同无效，并以此作为抗辩拒绝缴纳物业服务费用，其实，该观点在法律上是难以立足的。
一方面，从诉讼主体上来讲，确认物业服务合同无效纠纷中业主是否属于适格原告？在司法实践中一直就有争议，各地法院判决也不尽相同，也就是说业主不一定有权直接起诉要求确认物业服务合同无效。另一方面，从实体内容上说，如果业主大会经合法召集，符合法律规定的表决程序及比例，且未侵害业主的合法权益的，业主仅以其本人未同意选聘物业服务人为由，主张物业服务合同无效，该理由也不能成立；而且，即便业主大会召集程序上存在轻微瑕疵，只要该瑕疵并未实际影响表决程序，亦或者无效物业服务合同系因业主委员会违反法定程序导致，而非物业公司过错产生的，即便合同无效，物业公司仍然有权要求小区业主支付所欠费用。