2025 年，房企债务重组进程显著加速。在这一时期，消债比例的提高正逐渐成为普遍趋势。众多房企面临着沉重的债务压力，为了实现可持续发展，纷纷积极寻求债务重组的途径。通过合理调整债务结构，提高消债比例，房企能够在一定程度上减轻债务负担，改善财务状况。这一趋势不仅有助于缓解房企的资金紧张局面，也有利于整个房地产市场的稳定与健康发展。各房企在实践中不断探索和创新，以适应市场变化，推动债务重组工作的顺利进行，为行业的未来发展奠定基础。

春节以来，多家房企陆续公布了债务重组方面的最新进展。

如龙光集团宣布约76%的债权人加入CSA（整体债权人支持协议），经过两年多的谈判，其境外债务重组取得了突破性进展；远洋集团境外债重组英国计划获批生效，香港方案稳步推进；佳兆业香港计划于2月28日举行境外债务重组相关会议；金科股份将于2月18日召开第二次债权人会议审议表决《金科股份重整计划（草案）》……

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，近期多家房企重组顺利进行，为房地产行业走出困境带来希望。同时，多元化的重组方式和新老工具结合的运用，也为房企债务重组提供了更多思路。

东方证券指出，在当前行业背景下，今年房企债务到期规模高于2024年，偿债压力较大。而随着多家房企的债务重组推进，消债比例提高渐成趋势，境内外债务重组也将加速。

多家房企公布债务重组进展

2月13日，金科股份公告称，公司及重庆金科的第二次债权人会议分别定于2025年2月18日9时30分及14时30分以网络方式召开。目前重整相关工作正稳步开展，公司正积极配合法院及管理人开展重整债权申报与审查、筹备出资人组会议及第二次债权人会议、推进重整投资协议履行等工作。

此前的2月12日，龙光集团公告称，截至当日，持有该公司境外债务本金总额62.07亿美元的债权人中，约有76.4%已加入整体CSA。

龙光集团最新重组方案发布于今年1月初，债权人可选择为现金支付、短期票据与强制可转债的组合、强制可转债以及长期票据四种选项。重组方式与之前相同，不过对比新旧方案之后，被业界评价为消债力度加大。

来源：龙光集团公告

就重组安排，龙光集团表示，考虑到债权人需要更多时间完成内部审批流程及春节假期因素，龙光接纳债权人的要求与建议，将早鸟CSA费用截止日期延长至2025年2月12日，一般CSA费用截止日期为2025年2月27日。

有接近龙光人士表示，根据香港法律，重组方案需获得75%以上债权人支持同意，法院才会批准生效。从境外债务重组后续流程来看，在已经获得足够比例债权人同意的情况下，后续只待法庭程序完成，龙光的境外债重组方案将正式生效。

中证鹏元评级评论员史晓姗分析认为，从近期企业的全面境外重组情况来看，在遇到谈判僵局时，可以通过使用“协议安排”等法院参与的庭外重组形式来提高重组协议通过的概率。

而当前债权持有人的态度也有转变，以前不能接受削债，现在更加理性，在当前市场环境下，维持企业长期经营能力、接受一定的削债是更切实际的选项。

此外，远洋集团于2月6日宣布境外债务重组取得重大进展。其寻求批准英国重组计划的申请在2025年1月15~20日聆讯，后获英格兰法院批准。2月5日（伦敦时间），批准指令的盖章副本在伦敦宪报刊发，英国重组计划当日生效。

来源：远洋集团公告

根据公告，远洋集团相关境外债务重组通过英国重组计划与香港协议安排实施，目前寻求批准香港协议安排的呈请聆讯定于2月19日上午在香港法院进行。于公告日，协议安排的生效日期尚未发生。

2月5日晚间，禹洲集团在港交所公告，公司有意寻求计划债权人的同意，根据计划条款将最后截止日期自2025年2月28日延长至2025年8月31日。禹洲集团表示，拟议延长最后截止日期属必要，以避免计划根据计划条款于2025年2月28日自动终止，并促进拟议境外债务重组完成，符合所有债权人及利益相关者的利益。

同策研究院首席研究院宋红卫在接受记者采访时表示，经过两年多的资产价格调整，不少房企的首批化债方案都面临二次违约，原因就是目前市场情况发生较大的变化，房企现金流与到期债务还是错配，因此要想推动化债工作，必须进一步降低预期。只有企业能够活下来，才具备持续偿还债务的基础。

消债比例提高或成普遍趋势

进入2025年以来，碧桂园和融创中国等头部房企在债务重组或重整投资方面取得重大进展。

其中，碧桂园与七家银行达成共识，计划大幅降低债务总额116亿美元，削债比例约为七成；融创中国境内债第二次重组方案预计削债比例超过50%，融创房地产10笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。

东方证券分析认为，在新房销售尚未止跌企稳以及资产不断折价的情况下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且削债比例提高可能是普遍趋势。除了进行债务重组以应对眼前的偿债压力，调规、换地有助于房企提升新房产品市场竞争力，加快销售去化，从而回笼资金，增强偿债能力，但销售端持续改善需要过程。面对2025年更大的到期债务规模，境内债务重组或将提速，且重点继续从展期转向削债。

据克而瑞数据，从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，借新还旧难以覆盖到期债务。此外，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下今年房企的债务压力同样较大，2025年房企债务到期规模达5257亿元，其中三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。

境外债方面，据DM查债通不完全统计，自2月17日至2025年末，陆续到期的中资地产离岸债规模合计约43亿美元，涉及债券超20笔。

在统计范围内，美元债品种涉及主体包括中海发展、中国金茂、保利置业、卓越商管、万科、新城控股、绿城中国、衢州信安和中渝置地，均为旗下2019年至2022年期间发行债券；另含五矿地产和万科旗下点心债、绿景中国港元商票以及碧桂园泰株票据。

史晓姗认为，对于当下房企债务重组情况，可新老工具结合使用，采用多元化的重组方式。对于境内债券的重组，可以借鉴境外多样化的庭外重组方式。短期内，在制度完善有限的情况下，可以将市场化债务管理工具与其他方式相结合，一方面降低对发行人的不确定性，一方面给予债权人更多样的选择空间。相比于单只债券展期，整体债务重组，可以通过合理安排偿还时间来实现未来流动性的更好管理。

宋红卫表示，当下房企债务重组成功有三个核心因素：首先是强救市政策下，给房企融资以及资产处置方面带来较大的支持；其次是债权方心态发生了改变，降低预期是推动债务重组的必要条件；从实际情况来看，化债宜早不宜迟，越推迟则化债难度越大，债权方面临的损失会更大。

“当下，出险房企手中的资产变现能力不断减弱且不断贬值，因此仅仅谈展期方案最终兑现的可能性越来越低。随着债权方降低预期，带有销债的方案获得成功的可能性在不断提高。值得注意的是，政策起到的作用越来越明显，比如4万亿元融资‘白名单’、房企存量住房和低效用地的收储，这些对于出险房企的资产变现偿债具有直接推动作用。”宋红卫补充道。