县城楼市,接盘者不多了
创始人
2025-02-12 12:20:37
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在当下的县城楼市,呈现出接盘者不多的景象。曾经热火朝天的房地产开发,让县城涌现出大量的新建楼盘。然而,如今购房需求却在锐减。一方面,人口增长乏力,很多年轻人选择外出务工或者到大城市寻求发展机会,县城人口流入有限。另一方面,随着经济大环境的影响,居民收入预期不稳定,购房的意愿也大打折扣。现有的库存房源积压,楼盘售楼处门可罗雀,即使有一些促销活动,也难以吸引到足够的购房者。房地产市场的低迷,让县城楼市陷入了接盘者寥寥无几的尴尬处境。


城镇化放缓,进城置业需求减少,叠加人口减少的大趋势,无不在昭示一个残酷的事实:县城楼市,接盘者已经不多了。

撰文丨熊志

“回家过年,我听到无数个县城房地产的失败故事”。

曾几何时,春节返乡置业,一度是炙手可热的节点性话题,即便那些欠发达的县城,春节的楼市也是一片火热的景象。

如今,房地产行业的寒风,席卷大大小小的城市,县城房价下跌、房产投资失败的故事,在社交媒体上频现,成为新的讨论热点。

今年春节,我回了一趟位于湖北老家县城,借住在我姐的新房中。这套新房去年购入,下半年乔迁之喜后,一家人也从村里搬进了城区,借助回家的机会,我也得以近距离观察老家的房地产市场现状。

在此,试图探寻一个问题的答案——县城的房地产市场,还有希望吗?

01

我姐在外务工,娃由我妈在带,作出县城买房的决定,主要是考虑到农村生活诸多不便,尤其是上学距离远,接送不安全,冬天的严寒天气对老人更是一种煎熬。

在购入这套房之前,我曾替她在网上看了很多二手房,加了很多当地的中介,买二手房主要是图个便宜,也不用费心去装修,拎包入住。

不过,后来发现,不同于一二线城市,县城购房者的新房偏好很强,二手房交易量小,市场比较落后。在价格相差不大的情况下,多数人宁愿多花一点钱,买一个一手的新房。而且,算上税费成本,二手房其实没有太多的价格优势。

最后敲定的这套房,不在城中心,不过周边配套应有尽有,距离学校步行5分钟,算得上是十分便利了。

由于买房时,全国楼市已经是寒风凛冽,这套房又是尾盘,所以折扣力度也比较大,首付两成,政府补贴2万元,送一个地下车位,总共99平方米,总价在35万元,算下来只需要首付四五万元,就入手了一套新房。

图/图虫创意

这几年,县城的房子不好卖,已成了众所周知的事实。正所谓一荣俱荣、一损俱损,楼市不景气,上下游的行业都在寒冬中煎熬,那些搞装修的为了拉点生意,跟着卷到了白菜价。

我姐的这套近百平米的房子,精装修全包的总价,低到只要6万元。6万元什么概念?在一二线城市,6万元甚至都不够给房间定制几个衣柜。

当然,极致的价格内卷背后,是县城房地产市场严重的供过于求。

回家这几天我发现,小区的入住率很低,两梯四户,这一层只有我们一户入住,其他楼层基本是同样的情况,有的甚至一户都没有,在电梯里遇到邻居的概率很低。

但事实上,这个楼盘在2021年就开盘了,4年过去,如今还有尾盘待售。

而且,由于大量房屋尚未装修入住,电梯内仍保留着保护木板,以防业主装修搬运材料时造成刮伤。而这些木板上,则密密麻麻地贴满了各种装修、家具家电的广告电话,它们也仿佛成了县城楼市内卷和不景气的一个象征。

在购房时,销售人员表示,赠送的车位以后可以出租,等到入住后我妈才发现,如此低的入住率,车位需求并不紧张,租金挂再低也不会有人租,投资回报也就成了空谈。

02

我的老家县城位于湖北中部,前几年刚升级成“县级市”,距离武汉150公里左右,不堵车的情况下开车2小时,基本处在辐射范围之外。2023年的GDP在400亿元左右,全市的户籍总人口约在60万。

由于没有核心产业支撑,离中心城市武汉也有一定距离,房价涨幅还算不上特别离谱,目前均价维持在三四千元上下。

在房地产黄金时代,当地也曾高歌猛进,平地起高楼。

犹记得大学毕业的2012年前后,当地的地标还是一栋二十几层的高楼,等到近几年,小区住宅普遍都建到20层了,像我姐买的这个小区,接近30层。

但在短暂的繁荣之后,这些拔地而起的商品房,便开始面临滞销的困境。

图/图虫创意

我翻看了下官网的数据,2020年、2021年,当地已批准预售尚未售出的商品住房,分别为8830套、9918套;2022年数据没有公布,但1—9月为8889套;2023年为6052套;2024年前11月为4713套。

待售的商品房库存开始下降,但这完全不能说明楼市更景气了,其背后是房地产投资开发速度的大幅下降,以及新房购房需求的严重萎缩。

2021年年底,当地已批准预售尚未售出的商品住房,虽然多达9918套,但全年新建商品住房销售4166套。而2024年前11月,没卖出的商品住房下降到4713套,但新建商品住房批准预售只有924套。

也就是说,新房的去化周期,已经从两年,拉长到了5年左右——在不再新建住宅的前提下,按照当前的去化速度,县城的现有库存,至少需要5年多的时间才能完全消化。

这些房子卖给谁呢?

根据统计公报,当地的户籍人口数,近几年呈持续下降的状态,从2018年的63万人,减少到2023年的60.5万人。如果算常住人口数,人口流失的情况会更加严峻。

老家农村的邻居,该进城买房的,基本都进城买房了。城镇化放缓,进城置业需求减少,叠加人口减少的大趋势,无不在昭示一个残酷的事实:县城楼市,接盘者已经不多了。

03

我老家县城的情况,当然不是特例。

判断房价走势,有一个流传甚广的论断——短期看政策,中期看土地,长期看人口。

有平台统计,2021年中国有103个县的房价均价过万,这个数据听起来很夸张,事实上,放在全国近2000个县城的广泛样本中,不难发现,能在2021年维持如此高水平的房价,是相当罕见的。

对绝大多数县城来说,楼市的泡沫已经或者正在破灭,房地产的下行周期尚未见底。

数据显示,从2010年到2020年,我国近七成的县级行政单元(县和县级市)常住人口在减少。到2020年年底,县域人口规模的占比,处在历年的最低值,净流出人口总规模已经超过1.5亿人。

人口流出,总人口减少,意味着需求减弱,这会对房地产市场产生不可逆转的影响。当然,也意味着房地产支撑经济发展的老路彻底走不通了。

图/图虫创意

前些年,县城楼市的野蛮生长,一方面是因为农民进城,产生了大量购房需求,另一方面,也是受棚改货币化影响,资金密集涌入房地产市场,和土地财政一拍即合。

如今,这些催热市场的条件不再,房子白菜价的“鹤岗化”现象,甚至开始蔓延到一二线城市“家门口”。没有优势产业支撑的县城,其楼市的繁荣将就此成为历史。

这是县城乃至中小城市必须适应的新常态。

前几天,正好刷到以前咨询买房时的县城中介,突然发现她视频主页内容,已不再聚焦于房产推销,而是变成了婚庆服务,大概是换了职业。

房子卖不动,一切都得重新开始。

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