《房贷利好政策的落地与存量房贷利率调整》

房贷政策与民众购房成本息息相关，大家都在关注房贷利好政策何时落地。目前，政策的推进受到多种因素影响，如宏观经济形势、金融市场稳定等。相关部门会在综合考量各方面因素后逐步推行。对于存量房贷利率是否再调，存在一定的不确定性。一方面，降低存量房贷利率有助于减轻购房者负担，刺激消费等；另一方面，银行等金融机构也要权衡自身的盈利、成本等因素。总体而言，市场都在期待明确的政策信号，以稳定预期并对房地产市场和家庭负债情况产生积极的引导。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。

当日，潘功胜在发布会上介绍，中国人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，预计平均降幅在0.5个百分点左右。预计该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右。

对于降低存量房贷利率，不少借款人并不陌生。去年8月，中国人民银行推动商业银行有序降低存量房贷利率，调整后存量首套房贷利率平均降幅0.73个百分点。

不过，随着我国利率水平持续走低，新增与存量房贷利差持续扩大，引起普遍关注。

今年以来，中国人民银行已两次调整5年期以上贷款市场报价利率（LPR），累计下降35个基点。数据显示，8月份，新发放个人住房贷款利率为3.35%，比上年同期低78个基点，处于历史低位。多个城市新发放的首套住房贷款利率降至3.2%附近，部分地区甚至降至“2字头”。

与此同时，去年存量首套房贷利率调降后，目前存量房贷利率仍普遍在4%左右。尤其是在北京、上海、深圳、广州等城市，原来加点幅度比较高，新发放按揭贷款和原来存量按揭贷款之间的利差更大。

眼看新增房贷的利率越来越低，不少存量房贷借款人心理落差加大，更有人加入了“提前还贷”的行列中。

这也在中金公司的研究测算中得以印证：目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。

潘功胜在发布会上明确表示，进一步降低借款人房贷利息支出有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

除了降低存量房贷利率，中国人民银行和金融监管总局还明确：全国层面商业性个人住房贷款将不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一至15%。

此前，在5月推出的房贷新政中，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。随着此次最低首付比例统一至15%，二套房首付款比例也创下近年新低。

招联首席研究员董希淼说，此次住房金融政策调整力度较大，超出预期，传递出稳定房地产市场的明确信号，有助于稳定住房消费信心，提高居民住房消费的意愿和能力。

不过，潘功胜也强调，各地可因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区最低首付比例下限。同时，商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。

房贷利好政策何时落地？

记者从发布会上了解到，因为涉及借款人众多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，比如进行修订合同文本、改造调整系统等。

值得关注的是，潘功胜明确提出，“将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制”。记者从中国人民银行了解到，这意味着银行批量调整存量房贷利率可能是最后一次。随着银行不断完善按揭贷款的定价机制，今后存量房贷利率将由银行、客户双方基于市场化原则自主协商，进行动态调整。

近年来，中国人民银行不断完善房地产金融宏观审慎政策，从供需两端综合施策，多次调降个人住房贷款的最低首付比例、降低贷款利率、取消利率政策下限，设立保障性住房再贷款支持收购存量商品房等系列政策。

此次，在支持居民购房需求端同时，金融管理部门还推出不少利好房企的政策举措。

例如，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策延长到2026年底；又如，保障性住房再贷款政策中中国人民银行的出资比例提高到100%；再如，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地……

近期，一系列新的房地产金融举措将陆续落地，既是回应当下市场期待，也从金融角度，更好支持房地产市场的风险化解和平稳健康发展，将为经济稳增长和高质量发展创造良好的金融环境。