住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局近日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

为何要推进商品住房销售制度改革？

商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度。住房城乡建设部有关负责人表示，保护购房人合法权益是推进商品住房销售制度改革的出发点和落脚点。完善商品住房销售制度，是适应我国房地产市场发展进入存量时代的客观要求。

清华大学房地产研究中心主任吴璟说，诞生于上世纪90年代的商品住房预售制度，适应城镇住房短缺时期扩大开发资金来源、快速增加住房供应的需要，但在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，我国住房发展从“有没有”转向“好不好”，商品住房销售制度需要相应调整。

根据通知，商品住房销售制度改革的一项重点内容是，“有力有序推行商品住房现房销售，实现‘所见即所得’，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益”。

专家表示，在供不应求、房价总体上行的阶段，预售制度下的早签约往往意味着更多选择余地和更低价格。随着市场转向结构性供大于求，购房者在签约时同时承担交付时间和交付质量两重不确定性的代价日益凸显。商品住房销售制度从以预售为主向以现售为主的转变，是住房消费升级的内在要求和必然趋势。

推行商品住房现房销售有哪些亮点？

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，竣工验收和具备交付条件是现房销售准入的统一标尺，这能防范“伪现房”，夯实 “所见即所得”的制度基础。

值得注意的是，推行现房销售并没有“一刀切”。通知明确，通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

吴璟表示，商品住房销售制度改革实行“老项目老办法，新项目新办法”，以是否取得建设工程规划许可证划分新老项目。对于老项目，可以选择继续预售，也鼓励实行现房销售。对于新项目，在制度设计上，实行预售和现房销售两种制度并行，给开发企业和购房人留出自由选择的空间。

围绕完善商品住房预售管理，通知明确了哪些举措？

具体来看，通知规范了商品住房预售条件，将全国层面的预售条件统一为“单体建筑应完成主体结构封顶”；加强了预售资金监管，“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户”；对存量项目预售管理进行了优化，要求“合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全”。

推进商品住房销售制度改革对房地产市场的平稳健康发展有哪些积极作用？

专家表示，商品住房现房销售改变了房地产行业的竞争依据，将重心从融资能力、周转速度和规模扩张转到产品质量和服务品质上来。短期看，将提高房地产开发企业的资金准入门槛，有助于管控供大于求城市新增开发供给规模，加快促进房地产市场供求平衡。从中长期看，将促使房地产开发企业“有多大实力办多大事”，摆脱过度负债、盲目扩张的经营模式，转向稳健经营，更加有利于提高住房产品品质、防范化解行业风险，促进房地产市场平稳健康发展。

通知明确“加强政策措施协同”，并同步跟进“优化土地供应管理”“加大融资支持力度”“完善开发建设管理”“推行‘交房即交证’”等配套政策，确保改革平稳落地。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责人在回答记者提问时表示，完善商品住房销售制度是推动房地产业高质量发展的现实需要。改变“高负债、高杠杆、高周转”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。

来源：新华社

作者: 王优玲