图源：东方雨虹官网

近日，东方雨虹发布了一则资产出售公告。

东方雨虹的“房东”不好当

根据公告，公司打算把位于北京密云区的40套商铺和办公用房卖掉。这批房子总面积4605.7平方米，账面净值3627.44万元，交易价格2065.195万元，直接亏掉1732.77万元，折价幅度43%。

每平米4484元。密云城区商铺的市场均价在6000到8000元之间，这个成交价明显低于市场行情。

这批房产是东方雨虹在债务清收过程中被动拿到的下游客户抵债资产，属于北京密云绿地朗山项目，是公司与绿地集团债务重组中“以房抵工程款”的产物。

2026年4月，东方雨虹通过债务重组从绿地集团北京京腾置业手中接下58套商业物业资产包，总建筑面积6388.13平方米，对应债权账面价值8094.95万元。这次卖掉的40套，正是那58套里的核心部分。

房子收进来时，按住建委一手房备案价入账，账面原值5890.83万元，此前已经计提了2263.39万元的减值准备。

买家是一家叫河北东恰科技有限公司的企业，注册资本300万元，自然人王宝强持股99%。交易采用“先缴保证金、分批次过户、分批付款”的方式。

公司在公告中表示：“最终能否顺利完成尚存在不确定性。”

文轩财经获悉，这不是东方雨虹第一次处置抵债房产。2025年11月，公司曾抛售同一项目的11套商业物业。更早之前，公司集中处理了过去积累的地产客户应收账款，全年计提资产减值准备约15.68亿元。

自2026年4月启动本轮抵债资产处置以来，东方雨虹相关资产处置累计损失已达2853.1万元，占最近一个会计年度净利润的10%，触及了信息披露的“红线”。

公司解释称：近两年房地产市场交易远不及预期，商铺和办公用房市场价值大幅回落，交易活跃度显著降低，整体流动性偏弱。继续持有，物业费等持有成本还会增加，还可能进一步减值。

二季度单季净利下滑43%

抵债房账面仍有近13亿

就在发布资产出售公告的同一天，东方雨虹披露了2026年半年报。

上半年营收148.67亿元，同比增长9.57%；归母净利润6.13亿元，同比增长8.67%；扣非净利润5.76亿元，同比增长13.59%。

更亮眼的是结构变化。零售渠道收入63.46亿元，同比增长25.44%，营收占比升至42.68%。海外收入17.72亿元，同比暴增207.55%，占总营收比重从4.25%拉到11.92%。

毛利率也在修复。综合毛利率27.35%，同比提升1.95个百分点。

公司零售渠道与工程渠道合计营收占比达到85.58%。东方雨虹在机构调研中表示，公司已“彻底转型为以零售渠道、工程渠道为主的渠道销售模式”，从曾经的大客户依赖转向品牌驱动。

8月20日，67家机构同时对东方雨虹进行了调研，国泰海通证券、霸菱资管、雪球基金都在名单上。

业绩增长、渠道转型、海外扩张、机构追捧！这是一家公司在台前的样子。

而这家公司的另外一组数据是，截至2026年6月末，东方雨虹应收票据及应收账款约77亿元。其中应收账款余额75.48亿元，比年初的56.30亿元增加了近20亿元。

上半年计提资产减值准备约6.96亿元，其中信用减值损失5.67亿元，光应收账款坏账损失就接近5个亿。

二季度单季归母净利润2.12亿元，同比下降43.14%。

账上还有12.98亿元的投资性房地产账面余额，绝大部分是历年工程回款得来的抵债资产。75亿应收账款、13亿抵债房、半年近7亿减值，这是同一家公司的双面数据。

尽管主营业务在复苏，但历史遗留的债务问题还在持续消耗利润。

海外增长207%

抵债房仍在侵蚀利润

历史遗留的债务问题是怎么来的？

房地产上行周期里，建材企业为了抢占市场份额，大量承接地产客户订单，应收账款越滚越大。等到房企陆续出险，钱收不回来，只能接受“以房抵债”，变成一堆商铺、办公用房、住宅甚至车位。

2024年，公司通过取得下游客户商业商品房等资产用于抵偿欠款，相关债权账面价值共计18.13亿元。

这些房子当初是按备案价入账的，但市场早就变了。密云那批商铺，备案价入账时每平米可能上万，现在只能卖4484元。

更大的问题是流动性，商铺和办公用房不像住宅那么好卖，市场好的时候尚且需要时间找买家，何况现在整个商业地产市场都在萎缩。

东方雨虹在公告里承认，这类资产“市场需求较小，市场流动性较弱”。

所以只能打折。

2025年底，董事长李卫国写了一篇文章，标题叫《刮骨疗毒》。他说得很直白：“彻底放弃输血性资金依赖”，构建健康现金流循环，从追求规模转向追求质量，从依赖外部输血转向强化自身造血。

进入2026年，李卫国继续强调“盘活闲置不动产和股票资产，主动剥离非主营业务，回笼资源至防水、砂粉等核心领域”。

到了5月，他又发文谈“力工思维”，不盲目扩张规模、不靠杠杆冲高业绩。这些言论指向同一个方向：收缩、清理、聚焦。

8月20日那场67家机构的调研。东方雨虹的管理层在回应中强调，公司已从“大客户依赖”转向“渠道模式”，应收账款规模较去年同期延续了改善趋势。

但“改善”是同比口径。从年初到6月末，应收账款实际增加了近20亿。

公司在业绩交流会上表示，当前应收账款约70多亿元，年底将大幅下降，主要因历史应收清理及合伙人小B端年底清账。

这个“大幅下降”能否兑现，尚不确定。

东方雨虹多次表示，将尽最大努力处置历史遗留的应收账款和工抵房问题，即便产生减值损失，也不会对公司未来业务发展产生影响。

不容忽视的是，账上12.98亿元的抵债类投资性房地产，按当前市场环境估算，实际可变现金额可能远低于账面价值。

这些资产每处置一批，报表上就会多一笔损失。

2026年全年收入预算为300亿元，上半年完成率49.56%。海外是最大的变量，17.72亿元的营收和207%的增速确实令人瞩目，但能否持续高增长、能否真正成为第二增长曲线，还需要观察。

声 明

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